Цены на жилье могут упасть по сценарию кризиса 2008 года

Льготная ипотека со ставкой 6,5 процента воодушевила застройщиков, так как после значительного спада спрос на жилье стал возвращаться. Принято уже боле 80 тысяч заявок на кредит с господдержкой.

Специально для "Российской газеты" аналитик "Фридом Финанс" Валерий Емельянов, рассказал, за счет чего застройщики пытаются еще привлечь больше покупателей, и назвал лучшее время для покупки недвижимости:

- Рынок недвижимости готовится к волне ажиотажа после полного снятия карантина. Застройщики делают ставку на то, что покупатели, вынужденные перенести покупку с весны на лето, в июне бросятся наверстывать упущенное. Но при этом девелоперы не решаются сильно поднимать цены.

Напротив, большинство из них сейчас включило антикризисный режим продаж, предлагая скрытые скидки под видом акций и бонусов. Ключевой вопрос - насколько они выгодны.

Апрель оказался не таким провальным для рынка новостроек, как можно было ожидать. Несмотря на карантин, продажи квартир не остановились полностью, а сократились вдвое. При этом некоторые застройщики даже сумели нарастить объемы по сравнению с прошлым годом. Есть все основания полагать, что май будет как минимум не хуже: покупатели освоились с онлайн-продажами, а те, кто хотят лично увидеть объект перед покупкой, уже звонят и бронируют их на лето.

В первом приближении ситуация на рынке недвижимости выглядит так, будто скидок быть не должно вовсе. Во-первых, поднялась себестоимость материалов. Вслед за ростом курсов валют (на 15% с начала года) подорожало импортное оборудование и элементы отделки: от лифтов до красок и обоев.

Во-вторых, цены все сильнее толкает вверх переход на проектное финансирование. Самых дешевых строек с долевым участием - на ранней стадии - просто не осталось. А по готовым квартирам застройщики, как правило, не торгуются.

И, в-третьих, самое важное, это новая ипотека под 6,5%. Льготную ставку сейчас дают всем вне зависимости от региона проживания, наличия детей в семье и других условий, которые раньше были обязательны.

Государство субсидирует разницу между рыночной ставкой и сниженной, тем самым предоставляет покупателям косвенную скидку на квартиры. И это в принципе лишает застройщиков мотивации дополнительно снижать цены.

Если обновленную ставку перевести в ценовую разницу, то можно сказать, что в нынешней стоимости квартир уже заложен дисконт в размере 14%. Ровно на столько уменьшится стандартный платеж у ипотечника, который возьмет новостройку в кредит под 6,5% вместо обычных 8,6%.

Тем не менее застройщики не стали искушать судьбу и на всякий случай начали вводить акции, чтобы клиенты не откладывали покупку.

Многие девелоперы дополнительно субсидируют снижение ипотечной ставки за свой счет. В регионах сейчас можно найти ипотеку под 2-4% (например, в Татарстане и Удмуртии). А если жилой комплекс подпадает под критерии сельской местности (например, на окраинах городов), то он имеет субсидию до 3% от государства. Тогда застройщик совместно с банком-партнером еще скидывают от себя, предлагая квартиры в кредит под 1%.

В Москве крупнейшие девелоперы довели ставки до 0,5% и даже до 0%. Правда, не на весь срок, а лишь до года. Тем не менее в рублях экономия для клиента сопоставима с дополнительной скидкой на квартиру в 4%.

Помимо снижения ставок сейчас набирают обороты спецпредложения и акции. Застройщики готовы включить в базовую стоимость квартиры машиноместо, балкон или кладовку, отдают лоты с отделкой без повышения цены, вводят беспроцентную рассрочку. Экономия для клиента в некоторых случаях может достигать 10-15%. Но это не должно вводить в заблуждение.

Застройщики сейчас не в том состоянии, чтобы демпинговать по-настоящему. Подавляющая часть скидок рассчитана на неликвидные объекты, от которых продавцы не могли избавиться до эпидемии. Наиболее востребованные квартиры остаются в цене. На это указывает, например то, что средний ценник за апрель увеличился на 1,3%, несмотря на замораживание строек на целый месяц.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных проектах сейчас составляет 205 тысяч рублей. Это не только не дешевле, чем было в марте, но и на 10% дороже, чем было год назад.

Иными словами, застройщики зафиксировали цены на максимумах, до которых успели довести их перед эпидемией, и сейчас держат, рассчитывая нагнать объемы за счет государственных субсидий и банков.

Банки, вложившие свои деньги в новостройки, теперь заинтересованы в скидках и ускорении продаж даже больше, чем сами девелоперы. Ведь по новому механизму дома будут построены в любом случае. Но если квартиры будут плохо продаваться, то качество кредита, выданного на стройку, будет падать.

Так что если кризис в отрасли грянул всерьез и надолго, то снижение цен произойдет не за месяц, а займет от года до 2,5 лет. И падение будет не на отдельные объекты, а на все, включая самые качественные, и оно составит до 20%. Именно так все происходило в предыдущие два кризиса после событий 2008 и 2014 годов.

Если предположить, что в этот раз рынок быстро отскочит, то спешить тем более некуда. Замедление спроса началось еще до эпидемии, поэтому государство вводило увеличенный маткапитал, сельскую и дальневосточную ипотеку. Условно говоря, весь арсенал поддержки рынка уже использован, и ценам просто некуда расти дальше.

Карантин пройдет, а вот низкие ставки никуда не денутся. Еще год назад 6% по ипотеке давали только льготникам, а сегодня банки готовы на "своих" стройках кредитовать почти бесплатно. Учитывая, что ЦБ жестко держит курс на снижение ключевой ставки, в среднем ипотека продолжит дешеветь.