Будущее ипотеки

Огромную роль в возможности улучшения жилищных условий москвичей играет ипотечное кредитование. В 2020 году была запущена ставшая необычайно популярной программа ипотеки с господдержкой. Именно с ее помощью десятки тысяч семей переехали в новые квартиры. По данным Центробанка, ипотека с господдержкой только в 2023 году составила 60% от всех выданных банками ипотечных кредитов. 30 июня 2024 года действие этой льготной программы закончилось.

Те, кто успел воспользоваться этим видом кредитования, имели возможность купить квартиру по ипотечной ставке 8% годовых, притом что господдержка осуществлялась безадресно и счастливчиком мог стать любой покупатель жилья. Разница между рыночной и льготной ставками была существенной – 18% против 8%. На что надеяться тем, кто опоздал с покупкой жилья?
Стратегию в новых условиях пытаются разработать покупатели и идущие им навстречу девелоперы и финансовые организации.

«ДЕЛО РУК УТОПАЮЩИХ»

Эксперты девелоперской компании UDS называют пять стратегий выбора квартиры в новостройке без льготной ипотеки.

Первая – приобрести квартиру меньшей площади: при сложившихся ценах, например, в Москве, отказавшись всего от 5 кв. метров общей площади, можно уменьшить бюджет до 1,5 млн руб. в домах комфорт-класса и более чем на 2 млн руб. в классе бизнес.

Вторая – купить квартиру с предчистовой, а не с чистовой отделкой: лот будет стоить дешевле.

Третья – немного сместить фокус внимания от центра города в районы с хорошей транспортной доступностью –
рядом с метро, железнодорожными станциями или остановками наземного транспорта.

Четвертая – сконцентрировать поиск на новых проектах. На старте продаж, как правило, цены самые низкие.

Пятая – обратить внимание на проекты класса комфорт+. По многим дополнительным «фишкам» они не отличаются от новостроек бизнес-класса, но цены ниже минимум на 15%. А чем дешевле лот, тем ниже первоначальный взнос и ежемесячный платеж за ипотеку банку.

Если покупка новой квартиры не является первоочередной задачей, а желание сберечь накапливаемые средства существует, то, по словам руководителя бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артура Ахметова, у потенциального приобретателя квадратных метров есть возможность сохранения и преумножения средств путем банковских депозитов, ставки по которым сейчас высокие. Через некоторое время на счетах людей накопятся дополнительные средства, которые могут быть задействованы при покупке жилья к моменту снижения ставок.

Как считает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин, для многих семей может стать выходом из сложившейся ситуации семейная ипотека, у которой есть будущее. По поручению президента России Владимира Путина «семейная ипотека» будет продлена до 2030 года. Семьи с детьми до шести лет могут приобрести квартиру по льготной ставке 6%. Как надеется Артур Ахметов, на рынок могут быть запущены и другие новые программы, например, целевая льготная ипотека для рынка ИЖС.

НАВСТРЕЧУ ПОКУПАТЕЛЮ

Банкиры и девелоперы рассказывают о том, как в новых условиях приобретать жилье – какие льготы и преференции они смогут предложить горожанам. «Настает непростой период, когда девелоперам не будет хватать платежеспособного спроса и пойдут в ход все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы. После этого все участники рынка будут формировать совместный план действий для решения проблемы спроса. Напомню, что кроме застройщика и покупателя есть еще государство и банки. Совместно участники рынка способны найти решение», – говорит исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

По мнению руководителя управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлии Архангельской, поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки. Суть ее заключается в том, что кредит выдают частями. Первый транш – небольшая часть стоимости жилья по низкой кредитной ставке до ввода дома в эксплуатацию, дольщик вносит символические ежемесячные платежи. Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Процентная ставка варьируется в пределах рыночной. Альфа-банк для поддержки первичного рынка предложит своим клиентам опцию «Полгода без забот», рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова.
«С ней платеж по ипотеке в первые шесть месяцев составит 10 000 рублей, а после завершения льготного периода будет доступна сниженная ставка на весь срок кредита», – объясняет она.

Поддержка будет оказываться не только напрямую покупателям жилья, но и девелоперам. Многие банки уже разработали программу субсидирования процентных ставок для застройщиков – кредиты для них будут дешевле. Так, для строительных компаний, которые находятся на проектном финансировании, Сбербанк обещает увеличить дисконт с 3,8 процентных пункта до 6, что позволит снизить ставку на период строительства до 12,2% с текущих 14,4%. А для заемщиков, которые будут оформлять ипотеку на крупные суммы по рыночным программам, банк предложит скидку 0,3 процентных пункта к рыночной ставке.
«Маркетологи девелоперов не дремлют и работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля. Уже сегодня активно предлагаются рассрочки от шести месяцев до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку. Возможно, появятся программы, где застройщик будет готов компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. Думаю, что в июле мы увидим много разнообразных предложений», – считает директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказывает о разработанной компанией стратегии поддержания спроса. «ГК «А101» уже субсидирует рыночные ипотечные ставки до уровня 10% годовых, и мы планируем делать это и после 1 июля 2024 года», – говорит он. По словам заместителя председателя правления Абсолют Банка Антона Павлова, после 1 июля банк сделает ставку на партнерские программы с застройщиками. «В частности, у нас в ближайшее время запустится ипотечная программа с жилищным вкладом, в рамках которой клиент, разместивший на депозит средства для оплаты первоначального взноса по ипотеке, сможет приобрести недвижимость на специальных условиях», – приводит пример Павлов.

НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ПОМОГАЮТ ЭКОНОМИТЬ

Перед девелоперами стоит, может быть, одна из самых главных задач – снижение всеми доступными способами стоимости возводимой недвижимости. От этого зависит поддержание покупательского спроса при отсутствии программ массового льготного кредитования. Премьер-министр России Михаил Мишустин поручил снижать стоимость строительства домов за счет использования новых технологий. Гендиректор цифровой платформы группы «Самолет 10D» Дмитрий Самоходкин считает, что девелоперам помогут сохранить спрос на недвижимость новые технологии, которые удержат стоимость квадратного метра. Он рассказал, что его компания в помощь девелоперам создала цифровую платформу, которая способна самостоятельно генерировать приоритетные задачи, выбирать поставщиков, рассчитывать изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы.

ГК «Самолет», например, опираясь на рекомендации своего цифрового подразделения, сэкономила в прошлом году 1 млрд рублей на закупках арматуры и бетона. По словам директора по развитию девелоперской группы компаний «Гранель» Андрея Носова, один из возможных способов снижения себестоимости строительства многоэтажных домов – расширение использования индустриального домостроения. Имеется в виду применение новых панельных технологий и, в частности, технологий
строительства домов из подготовленных на заводе модулей, в которых уже сделана внутренняя отделка. «На площадке происходит только сборка. Это сильно ускоряет строительство и позволяет его автоматизировать, снижая затраты человеческого труда. Экономия по стоимости строительства – минимум 10%, отделка стандартизирована, нет дорогостоящих «мокрых» работ на стройплощадке, для сборки требуется меньше людей и техники», – рассказал Носов.

Гендиректор VSN Invest Денис Волкович считает, что снижать стоимость и сроки строительства может ряд цифровых трансформаций, связанных с управлением объектами и высокими технологиями в производстве. В первую очередь это ТИМ – информационное моделирование объектов, которое подходит для всех этапов реализации – от проектирования до эксплуатации. «ТИМ позволит снизить погрешности бюджета при планировании, сократить сроки инвестиционной фазы проекта до 50%, сроки строительства – на 20–50%, затраты на строительство и эксплуатацию – до 30%», – сказал он в интервью агентству ТАСС.
Реальная жизнь доказывает, что любая, даже самая сложная проблема имеет решение. И девелоперы, и покупатели уверены, что жилищный вопрос уже никогда не испортит жизнь москвичам.

-------------------------------------------------------------------

Эту и другие новости, вы можете читать в нашем Telegram.