Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались

В отличие от рынка купли-продажи квартир, который поддержала дешевая ипотека, рынок аренды жилья в полной мере ощутил на себе все последствия коронакризиса. Многие арендаторы, уехавшие из Москвы в период карантина, так и не вернулись в город. В результате даже в конце года спрос на аренду был до 40% ниже, чем в 2019 г. Однако арендодателей отсутствие арендаторов, похоже, не очень смущает.

Спрос vs предложение

В начале 2020 г. ничего, как говорится, не предвещало. Даже в марте сделок было еще очень много, риелторы видели «живой спрос». Однако в апреле потерявшие работу или перешедшие на удаленку арендаторы разъехались по домам, и рынок рухнул. По информации «Миэль», в апреле спрос на аренду жилья сократился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г.

Летом, после окончания локдауна, рынок немого оживился, однако многие потенциальные арендаторы так и не вернулись в Москву, поэтому осенью традиционного всплеска спроса не произошло. Не восстановился спрос и к концу года: в IV квартале 2020 г. он был ниже прошлогоднего на 40%, рассказывает Мария Жукова, управляющий директор «Миэль». «Азбука Жилья» оценивает ситуацию чуть более оптимистично: по словам Романа Бабичева, руководителя департамента аренды агентства недвижимости, из-за оттока арендаторов спрос в 2020 г. сократился на 20-30% относительно 2019 г.

Элитный сегмент, который часто живет своей, отдельной от остального рынка жизнь, кризиса также не избежал. По данным компании Savills, за год число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019 г. Арендаторы дорогого жилья не обеднели, однако из-за эпидемии и локдауна значительная их часть переехала из городских квартир в загородные коттеджи - на загородном рынке весной наблюдался ажиотаж. Отток иностранного персонала из России также негативно сказался на высокобюджетной аренде.

Недостаток арендаторов ожидаемо привел к росту объёмов предложения. По подсчетам «Инкома», в конце 2020-го на старомосковском рынке в аренду предлагалось на 17% больше квартир, чем в конце 2019-го. Помимо оттока клиентов, рост предложения на рынке долгосрочной аренды произошел за счет аренды посуточной – в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой, объясняет ситуацию Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Кроме того, ряды арендодателей были вынуждены пополнить многие москвичи трудоспособного возраста, не имеющие свободных квартир – они сдавали часть своей единственной жилплощади или даже всю квартиру целиком, а сами снимали более дешевое жилье или переезжали к родственникам/детям/друзьям. Если в 2019 г. 59% арендодателей, сдающих комнаты в своей квартире, составляли пенсионеры, то в 2020-м 54% таких арендодателей были людьми, не достигшими пенсионного возраста. Среди москвичей, сдающих свою единственную квартиру целиком, люди старшего поколения в 2020 г. занимали 33% против 43% в 2019 г. Оксана Полякова объясняет такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившемся на фоне пандемии.

Как следствие, предложение арендного жилья в прошлом году превышало спрос в среднем на треть. При этом самые дешевые лоты, даже с существенными недостатками, не задерживались в экспозиции.

По оценкам «Инкома», 9% квартир, предлагаемых в аренду, – это неликвид по качеству, но и эти лоты найдут арендаторов, если дать им скидку от 10% до 40%. «Даже с повреждениями и пониженным уровнем комфорта низкобюджетные объекты являются драйверами спроса на рынке аренды и в экспозиции не задерживаются – они сдаются за пару дней, а некоторые недорогие предложения в хорошем состоянии и при удобной транспортной инфраструктуре находят арендаторов за несколько часов. То есть «неликвида» в суперэкономичном сегменте практически нет», - подчеркивает Оксана Полякова.

Несколько особняком в плане динамики предложения стоит элитный рынок. Отток иностранного персонала из России и временный отъезд части отечественных арендаторов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов летом 2020 г., однако начиная с июля предложение начало сокращаться. По данным Savills, с начала 2020 г. число предлагаемых для аренды элитных объектов уменьшилось на 3%, с июля – на 9%. В популярном среди состоятельных клиентов бюджетном диапазоне 200 000 - 350 000 руб./месяц даже ощущается острый дефицит предложения.

Однако в 2021-2022 г. квартир для аренды, скорее всего, станет больше – и в элитном сегменте, и во всех других. Риелторы ожидают, что рынок пополнится жильем, приобретенным в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса в 2020 г. По мнению Ольги Поляковой, уже в 2021 г. ассортимент увеличится процентов на 20.

Ставки и скидки

В период весенней «самоизоляции» арендодатели шли навстречу своим бедствующим арендаторам, временно сокращая арендные платежи на 20-50 и даже более процентов. Для новых арендаторов ставки снизились тогда на 15-25%. Однако аттракцион неслыханной щедрости продлился недолго, к концу года цены предложения на арендном рынке почти вернулись к уровням начала года.

Для сравнения: по данным «Инкома», в феврале 2020 г. года стоимость найма однокомнатных квартир составляла в среднем 37 000 рублей, двухкомнатных – 54 000 рублей, трехкомнатных – 95 000 руб. К августу аренда однушек подешевела до 31 000 руб. (на 16%), двушек – до 42 000 руб. (-22%), многокомнатных – до 60 000 (-37%). Однако затем ставки вновь пошли в рост. В настоящее время на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной – 52 000 рублей (-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 000 рублей.

«Несмотря на то, что многие наниматели весной 2020 г., во время режима самоизоляции, уехали из столицы и к концу 2020 г. еще не вернулись и на рынке экспонировалось много свободных объектов, глобально на арендные ставки это не повлияло», - отмечает Мария Жукова. По оценкам риелторов, относительно конца 2019 г. ставки упали на 5-10%. А не на 10-25%, как полагали многие арендаторы.

В элитном сегменте предлагаемые арендные ставки за год почти не изменились (327 000 руб., -1% к 2019 г.). При том что запрашиваемые, согласно подсчетам Savills, сократились на 9% до 235 000 руб. в месяц.

Впрочем, по наблюдениям «Инкома», арендодатели на фоне снижения спроса все же ведут себя более лояльно по отношению к арендаторам, чем раньше. С лета прошлого года не более 15% потенциальных арендаторов получали отказ в найме жилья – против 45% в начале года, рассказывает Оксана Полякова. Кроме того, многие собственники сдаваемых квартир и сейчас готовы разделить или уменьшить депозит. И даже дать небольшую скидку - в среднем 5%.

Однако для оживления спроса таких уступок недостаточно. Арендодателям, похоже, легче смириться с простоем квартир, чем со снижением ставок.

Перспективы

В начале 2021 г. спрос на аренду жилья был ниже, чем год назад, однако, по оценке «Инкома», разрыв сократился до 4%. «Снижение активности рынка объясняется кризисом, пережитым в прошлом году. Но при этом не случился массовый отток арендаторов, которого мы опасались во время первой волны самоизоляции, ситуация стабилизировалась», - комментирует Оксана Полякова.

В 2021 Полякова ожидает постепенного возвращения к прежним ценовым показателям – при условии отмены карантинных ограничений. «В случае если произойдет улучшение ситуации по короновирусу, то и на рынке аренды будут улучшения, согласен с коллегой Роман Бабичев. - Люди начнут приезжать в Москву, начнут переезжать в новое съемное жилье, улучшая свои условия, то есть вернется основной процент от всех арендаторов». Однако в целом в 2021 г. рынок аренды будет просто выживать. Если удастся пройти этот этап, дальше будет легче, надеется Бабичев.