Москва
Подмосковье
ЖК «Смольная, 44». Часть 2, от 19.02.2018.
В первой части обзора комплекса апартаментов «Смольная, 44» мы узнали о составе проекта и сроках строительства, о преимуществах и архитектуре комплекса, о застройщике и других участниках проекта. Рассказали о транспортной доступности и перспективах развития, о метраже и стоимости апартаментов.
Корпуса односекционные, на этажах со 2 по 12 на этаже соседствуют по 12 апартаментов. Понятие планировок как таковых здесь отсутствует. Все апартаменты представлены в виде студий, размечены только мокрые зоны и рекомендуемое расположение кухни. Хочется отметить, что 27-метровые студии имеют по два окна. 30-метровые студии и условно однокомнатные апартаменты – окно и выход на лоджию. В угловых апартаментах, которые тянут как минимум на двухкомнатные обозначения, имеются по три окна, плюс лоджия и предусмотрено по два санузла.
С 13 этажа и выше появляются трехкомнатные апартаменты за счет объединения студии и двушки.
***
Владимир Гордиенко: Валерий, в каком виде собственники получают свои апартаменты?
Валерий Ручий директор департамента продаж компании Est-a-Tet: Апартаменты свободной планировки. В помещения будет разведено отопление, оно разводится по полу трубами REHAU, подключается к стальным радиаторам снизу, то есть стояков не будет, которые мешают и препятствуют проведению ремонта. Счетчики на воду с автоматической передачей показаний в управляющую компанию. В целом все, дальше свободное творчество и фантазия. Про окна… В апартаментах, оборудованных лоджией, на окнах в комнатах установят двухкамерные стеклопакеты с закрыванием и открыванием на проветривание. На окнах лоджий будут установлены однокамерные стеклопакеты, но они также будут сдвижные, как это иногда делают с продуванием, плотно закрывающиеся, теплые достаточно. Что касается закрытия снизу, закрывается композитными панелями. Вот видите, под окнами композитная панель, окна немножко утоплены. Что немаловажно, для того, чтобы сохранить эстетику и фасад, подчеркнуть контрастные цвета, окна выполнены в темных тонах снаружи и белые изнутри.
Владимир Гордиенко: Какая будет стоять входная дверь?
Валерий Ручий: Входная дверь временная, деревянная, для того, чтобы передать помещение.
Владимир Гордиенко: Стен не будет абсолютно в помещении, или, может быть, у санузлов возводятся, трассировка какая-то делается?
Валерий Ручий: Будет трассировка в один кирпич для того, чтобы показать границы. Все, больше ничего делаться не будет. Далее понимание, что это нежилое помещение, в принципе, свобода творчества клиенту позволяет уже самим экспериментировать и переделывать.
Владимир Гордиенко: Электричество будет введено до щитка в апартаменте?
Валерий Ручий: Да, до щитка. Далее, как правило, разводка осуществляется и стяжкой потом закрывается.
Владимир Гордиенко: Хорошо. Высота потолков, какая?
Валерий Ручий: 3,1 метра и широкоформатное остекление. Оно идет не в ширину, а в высоту 2,1 метра.
Владимир Гордиенко: Мы уже много снимали о комплексах апартаментов и часто эту тему обсуждаем, но я думаю, что и ваши покупатели часто вам этот вопрос задают: чем отличаются апартаменты от жилых квартир?
Валерий Ручий: Для покупателя всегда ответ прост: самое главное отличие – это стоимость. Почему именно в этой локации построен комплекс апартаментов? Далеко ходить не надо, есть ряд конкурирующих проектов, они предлагают только квартиры. Если сравнивать стоимость квартир и стоимость апартаментов в соседствующих домах, то выигрыш существенный. Эта разница достигает даже не один миллион рублей и не два, а иногда до трех миллионов рублей. Поэтому наши апартаменты пользуются спросом. Это, конечно, основное отличие, и то, что стимулирует продажи. Не зря проект вошел в пул премии RREF Awards в номинации «Лучший комплекс апартаментов».
Владимир Гордиенко: По цене понятно, это весомый плюс. Теперь давайте поговорим о минусах. Чем юридически проигрывают апартаменты?
Валерий Ручий: Основное отличие апартаментов это временная регистрация в отличие от постоянной прописки. Такой момент есть, но стоит отметить, что уже в прошлом году на рассмотрении законопроект о регистрации в апартаментах, то есть это все хотели узаконить. Законопроект уже есть, можно даже привести его номер и цифры, но он пока еще на рассмотрении находится.
Владимир Гордиенко: О постоянной регистрации?
Валерий Ручий: Временную регистрацию. Уже прописать все это в договоре, чтобы никакая управляющая компания не сталкивалась со сложностями. Потому что есть действительно такие моменты, когда некоторым покупателям апартаментов могут отказать в регистрации. В том числе этот момент закроется, правительство поддерживает девелоперов и застройщиков, которые строят апартаменты. Мы планируем, что уже в первом полугодии законопроект будет принят и окончательно все моменты с апартаментами станут на свои места. Сейчас, когда человек получает свидетельство о собственности, у него будет либо нежилое помещение, либо жилое. Как такового типа апартаменты пока в нашем законодательстве нет. Именно вот этот тип помещений хотят выделить и уже под него сделать все остальные законы.
Владимир Гордиенко: Есть ли разница в расходной части? Налоги, коммунальные услуги?
Валерий Ручий: Да, налоги есть разница. Гостиничные комплексы, опять повторюсь, многие продают апартаменты, а на самом деле это помещение в бизнес-центрах. То есть по факту являются нежилым помещением и никакой поправки, что это гостиничный комплекс и других документов нет. Это переделанные лофты, какие-то заводы, бизнес-центры. В нашем комплексе этого момента не будет, комплекс строится по документам, как гостиничный, поэтому вы по факту владеете помещением в гостинице. Поэтому будет регистрация на 5 лет с последующей пролонгацией. Налоговая ставка отличается от квартир. На квартиры 0,1–0,3% в зависимости от стоимости. На апартаменты 0,5%. Налоговая ставка считается от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков под гостиничные комплексы и жилые дома разнится и ставка нивелируется.
Владимир Гордиенко: Дома в высокой стадии готовности, уже есть какое-то понимание по поводу тарифов управляющей компании? Известно, что за компания будет обслуживать?
Валерий Ручий: Пока понимания по тарифам точного нет. Могу назвать ориентир, это около 55 рублей за квадратный метр, без учета счетчиков, это за обслуживание.
Владимир Гордиенко: Название управляющей компании?
Валерий Ручий: Пока нет, определится после ввода. Поэтому будет проводиться тендер, будет выбираться компания и уже на условиях застройщика выходить на этот проект его обслуживать.
***
Левобережный район развит очень хорошо. Всей необходимой инфраструктуры в окружении комплекса достаточно. В 10 минутах пешком 5 детских садов и 2 школы. Если вы из всего этого уже выросли, то корпус университета им. Плеханова в 10 минутах пешком. Детские и взрослые поликлиники практически по соседству, до них метров 300. В полицию можно не звонить, а сразу кричать – отделение в соседнем доме. Рядом несколько сетевых продуктовых магазинов: «Пятерочки», «Билла», «Магнит». Очень классный торговый центр «Экстрим» через дорогу – один из лучших центров для лыжников, сноубордистов и многих других, сам сюда ездил, покупал доску и всю амуницию. Ближайший крупный торговый центр – это «Капитолий». Там есть «Ашан» и кинотеатр, до него ехать минут семь. Для любителей верховой езды в 15 минутах пешком конно-спортивный комплекс ЦСКА.
***
Владимир Гордиенко: На форумах часто встречает такое беспокойство, что это апартаменты и никак не регламентируется, например, какие будут соседи, чем они будут заниматься, вдруг офис откроют? Может быть, там откроют звукозаписывающую студию или будут очень шумные соседи и не смогут люди пожаловаться на них. Кто покупает здесь апартаменты, для чего, какой контингент?
Валерий Ручий: Очень важный вопрос, интересный. Портрет покупателя на проекте – это, в основном, молодые люди от 30 до 40 лет. Они покупают это как второй объект недвижимости и ни в коем случае не планируют под сдачу, как какое-то помещение для бизнеса. На этот случай у нас есть первые этажи со своим входом, и доступ к ним будет неограничен, у них свой вход. Доступ в апартаменты будет ограничен, потому что определять доступ, время шумных и не шумных будет управляющая компания.
Владимир Гордиенко: То есть не надо волноваться?
Валерий Ручий: Абсолютно нет. Еще раз повторяю, ни одного апартамента в этом комплексе с самого начала не было продано под какой-то конкретный бизнес. Были идеи, люди спрашивали, но объясняем, что возникнут сложности с проходами, с доступом, есть уже подобная практика в других комплексах. Максимум, что сталкивались мы по другим проектам, которые реализует наша компания – делают нежилые помещения на вторых этажах. Вот это максимум. Все остальные помещения выше использовались для личного проживания и для сдачи. Еще раз повторюсь, время шумных работ регламентируется управляющей компанией. В любом случае они этот момент будет контролировать.
***
Экология в месте расположения комплекса «Смольная, 44» вполне приемлемая. Смольная улица хоть и проходит близко, но все же это улица, а не шоссе. Окружают территорию жилые дома, гаражи, паркинги. Если только тем, кто недолюбливает полицию, могут померещиться какие-то неприятные запахи, но это больше от самовнушения.
Парков в округе хватает. Красивый парк «Дружбы» с Фестивальными прудами в 20 минутах пешком. Там же парк Северного Речного вокзала с выходом на набережную канала им. Москвы. Еще ближе часть Химкинского лесопарка, а это Левобережный пляж в 15 минутах пешком. Не знаю можно ли здесь купаться, но поотдыхать, позагорать, поиграть во что-нибудь вполне.
В общем, нормальное окружение, жизни и здоровью ничего не угрожает.
А я пойду, плавочки переодену.
***
Валерий Ручий: Мы всегда рады нашим гостям. Офис продаж находится на объекте по адресу: Смольная, 44. Приближаются праздники, все мы знаем 14 февраля, 23 Февраля и 8 Марта. Поэтому от компании-застройщика будут посетителям офиса дарить подарки. Вот один из подарков ждал вас!
Владимир Гордиенко: Это ключи от апартаментов?
Валерий Ручий: Практически. Можно прийти с ним в офис и получить дополнительные скидки.
Владимир Гордиенко: Это что-то новенькое. Пряники были.
Валерий Ручий: Я думаю, что всем посетителя будет приятно.
Владимир Гордиенко: Хорошо. Спасибо!
***
Пришло время завершать обзор комплекса апартаментов «Смольная, 44». В этот раз нам, к сожалению, не удалось попасть на территорию стройки. Я думаю, мы сюда еще вернемся, сможем посмотреть на входные дизайнерские группы, как они получились, как они выглядят изнутри и зайти в апартаменты. Поэтому следите за нашими новыми выпусками.
Переходите на наш портал Квартирный Контроль, где вы сможете найти еще больше интересной информации об этом комплексе. А также там есть телефон офиса продаж, по которому вы сможете позвонить и уточнить всю необходимую информацию.
Еще на нашем сайте вы сможете присмотреться к другим новостройкам Москвы и области.
На этом все. Пишите комментарии, подписывайтесь. Желаю вам правильного выбора!
