Москва
Подмосковье
ЖК «Измайлово». 28.05.2018.
Здравствуйте!
С вами проект Квартирный Контроль. Я его ведущая Мария Фёдорова.
***
Сегодня мы в Восточном округе Москвы, в районе Измайлово, где по адресу: улица Никитинская, владение 10/1 строится жилой комплекс «Измайлово», который представляет компания «Бэсткон». Казалось бы, простое название – жилой комплекс «Измайлово», которое отражает его локацию. Но здесь все не так просто. По замыслу авторов этого проекта «Из» (Is) – это английский глагол «быть», «Май» (My) – переводится как «мой» и «Лов» (Lov) – «любовь». «О» оставили, чтобы поместить внутрь сердечко. Вот такое интересное название, интересный и сам проект и не менее интересна его история.
Но обо всем по порядку.
***
Комплекс «Измайлово» нашел свое место ближе к северной границе района, на комфортном расстоянии от Щелковского шоссе и примерно в 20 минутах ходьбы или в полутора километрах от станции метро «Измайловская». В радиусе двух с половиной километров есть еще три станции той же синей ветки и станция «Черкизовская» Сокольнической линии.
Жилой комплекс строится на участке 1,7 Га и состоит из двух корпусов стоящих на едином стилобате. Корпуса высотой 19 и 20 этажей. Первый корпус односекционный и второй двухсекционный, Г-образный. В состав проекта входит и детский сад на 50 малышей. Садик будет муниципальным, но он не входит в территорию комплекса. Он строится на отдельном участке. Территория будет огороженной, охраняемой, но популярный тренд двор без машин здесь обошли стороной, потому что на внутридворовой территории предусмотрено несколько гостевых машино-мест. Их буквально единицы, основная масса парковочных мест расположена на минус первом и минус втором этажах. В подземном паркинге суммарно запроектировано 480 машино-мест, притом, что квартир в обоих корпусах 348. В подземной части зданий также предусмотрены кладовки, но их метраж, количество и стоимость пока не называются, потому что ни кладовки, ни машино-места еще не выведены в продажу.
В стилобатной части зданий и на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения. Там откроются магазин, кафе, аптека и физкультурно-оздоровительный комплекс.
Обилия пунктов торговли и сервиса рядом с будущим комплексом нет, но по соседству мы увидели парочку супермаркетов и кафе. Выбор объектов социальной инфраструктуры также сложно назвать богатым. В соседних кварталах в зоне шаговой доступности можно найти пару дошкольных учреждений, а ближайшая школа находится в пяти минутах ходьбы. Альтернативная – в десяти минутах.
***
Описывая свой проект, застройщик говорит, что возводится он в тихом, зеленом уголке Москвы. Я вам хочу сказать, что этим словам можно верить, потому что действительно, ближайшее окружение комплекса это пятиэтажная жилая застройка, с дворами, утопающими в зелени. Сосед с севера – отель, с северо-востока – территория больницы и бывшая ткацкая фабрика, которая уже не функционирует и ее судьба, скорее всего, будет решена в пользу жилой застройки.
Очевидный плюс локации – близость зеленых и рекреационных зон. В 12 минутах ходьбы от будущего комплекса находится Серебряно-Виноградный пруд и усадьба Измайлово, а менее чем в полутора километрах лесопарк Измайлово.
***
Дома строятся по индивидуальному проекту, выдержанному в классическом стиле по классической технологии. Конструктивная схема: монолитный каркас с устройством наружных стен их пеноблоков. В отделке фасадов применяется три вида материалов: верхние этажи украсит мозаика, основная площадь фасада будет оштукатурена. Технология отделки примерно следующая: на слой утеплителя накладывается сетка, два слоя штукатурки и два слоя краски. Есть еще и третий вид отделки – агломератная плитка итальянского производства. Ею будут отделаны стилобатная часть и первые два этажа. Говоря о фасадах, мы не можем не затронуть вопрос размещения кондиционеров. Здесь не предусмотрены ни корзины, ни ниши на лоджиях, потому что проектировщики решили разместить все внешние блоки, собрав их в одном месте, в специальное помещение в лифтовом холле, рядом с техническим балконом. Коммуникации от внешнего блока вы уже будете прокладывать самостоятельно по потолку.
К архитектурным особенностям домов отнесем пентхаусы. На верхних этажах предусмотрены четырех- и пятикомнатные квартиры с просторными террасами. Сейчас застройщик решает вопрос об устройстве террас для квартир на втором этаже. Будущие входные группы впечатляют своим дизайном.
***
Основной квартирный фонд проекта:
- Однокомнатные от 38,4 до 40,8 кв. м.
- Двухкомнатные от 54,5 до 63,7 кв. м.
- Трехкомнатные от 80,7 до 102,1 кв. м.
- Четырехкомнатные от 113,8 до 121,7 кв. м.
Обратим внимание, что корпус Б состоит из одно- и двухкомнатных предложений. Трех- и четырехкомнатные представлены в этом корпусе в качестве пентхаусов.
Авторы планировочных решений, несмотря на, казалось бы, сдержанный ассортимент однушек, дают возможность выбора не только по площади. Нам предлагают квартиры с просторной кухней, но без кладовки и с тесным санузлом, как вариант 39,7 кв. м.
Можно рассмотреть вариант с небольшой кухней, но вместительной ванной около 4,5 кв. м.
Небольшие двушки 54 кв. м – угловые квартиры с раздельным санузлом, умеренной кухней (чуть более 9 метров) и просторной лоджией.
62,4 кв. м – линейка с длинной лоджией на две комнаты, таким же длинным коридором и кладовкой.
Распашонок здесь я не увидела.
Самая просторная двушка – угловая квартира с большим холлом, гардеробной в прихожей, вытянутой 10-метровой кухней, спальней в 15 метров и квадратной гостиной с выходом на лоджию.
Небольшие трешки 80,7 метра – квартиры с окнами на противоположные стороны. Здесь большой холл, два санузла, а значит, и два стояка. Кладовая, вытянутая кухня около 11 квадратов, гостиная 18, спальни 12 и 15 метров.
94 метра – угловая трешка с роскошной гардеробной в прихожей, просторным холлом, двумя санузлами (второй запросто вместит душевую) и опять же вытянутой кухней в 13 метров.
***
Высота потолков в квартирах 3 метра. Минимальная стоимость в мае 2018 года с учетом 10% скидки 5 921 000 рублей.
Невозможно не обратить внимания на динамику цен на квартиры, которая представлена на портале Квартирный Контроль. Например, в сентябре 2017 однокомнатные квартиры стоили 6 076 000 рублей. А в октябре они становятся на полмиллиона дешевле. Сотрудники отдела продаж объясняют такие скачки щедрыми акциями компании. Сейчас на шахматке я вижу, что скидки достигают 14%. Однако распространяются они на не самые доступные квартиры, поэтому минимальная цена, как мы видим в динамике, существенно отличается от апрельской.
***
Сегодня мы можем наблюдать на стройплощадке оживленную картину. Здесь работают два башенных крана, трудятся вовсю как минимум пара десятков рабочих, но такие темпы здесь были не все время. Эту скорость рабочие набрали, наверное, за весну. Потому что на уровень первого этажа проект вышел в октябре 2017, то есть 7 месяцев назад. С тех пор, как можно видеть, дом вырос на 7 этажей. Зимой работы велись неспешно, с октября по март оба здания были отлиты до высоты третьего этажа, как подсказывает нам фотоотчет на нашем портале. В марте было три этажа, в апреле пять. Сегодня вышли на седьмой этаж.
Официальный срок передачи ключей дольщикам, прописанный в договорах долевого участия, не позднее 31 декабря 2020 года. Но застройщик планирует завершить строительные работы уже в мае 2020 и в июне уже начать выдачу ключей. Здесь нет какого-то опережения сроков, конечно, срок, прописанный в договоре, взят с запасом.
***
Продажи квартир в жилом комплексе стартовали в начале июня прошлого года, сразу после того, как застройщик получил разрешение на строительство. Здесь как раз пришла пора поговорить об истории этого проекта, о чем я заявляла в начале. До этого, ровно на этом же месте, по этому же адресу, с такими же характеристиками здесь был представлен другой проект от другого застройщика – жилой комплекс «Константа» от компаний ПКФ «Афина ЛТД» и «ГЮЮЮГ». Как гласят открытые источники, эта команда реализовывала здесь квартиры без разрешения на строительство, без правоустанавливающих документов на участок и без обязательной, предусмотренной 214 федеральным законом, регистрации договоров долевого участия. То есть продавала квартиры по предварительному договору и успела таким образом реализовать несколько единиц. А может быть и не единиц, а десятков. Как сообщает портал района «Перово» в публикации от 2015 года, прокуратурой Восточного округа Москвы проводится проверка в отношении озвученных застройщиков, осуществляющих строительство жилых многоквартирных домов на территории Восточного округа по адресам: ул. Никитинская, владение 10/1 и ул. 2-я Владимирская, владение 10, строение 1. Руководства компаний приглашены для привлечения к административной ответственности.
***
Официальным застройщиком жилого комплекса «Измайлово» является компания «Студия», зарегистрированная в 2008 году. Единственный учредитель юрлица – компания «Градэкс», созданная в том же 2008 году. Эксклюзивный брокер «БЭСТ Консалтинг» и эта компания приняла на себя и проект, и удар, когда на одном из каналов вышел репортаж о недобросовестном предшественнике «Бэсткона», в котором прозвучало и имя действующего брокера. Но что мне лично не до конца понятно – это опровержение компаний «Студия» и «БЭСТ Консалтинг» информации, распространенной каналом. Здесь говорится, что никакая другая организация не имела ранее и не имеет в настоящее время статуса застройщика в отношении земельного участка по адресу: Москва, Никитинская улица, 10 (тут, кстати, не указано, что это дробь один), в отношении объекта «Измайлово». Да, в отношении объекта «Измайлово» не имела, а в отношении участка имела. И чтобы убедиться в этом, вовсе необязательно искать по различным площадкам следы проекта «Константа». Достаточно заглянуть хотя бы в заключение экспертизы, размещенной на сайте проекта. В заключение от февраля 2017 года говорится, что основание экспертизы стало заявление застройщика – компании «ГЮЮЮГ». Открываем заключение экспертизы от октября 2015 и во втором пункте видим, что заказчиком на инженерные изыскания стала ПКФ «Афина ЛТД».
Сплошные вопросы.
***
Действующий застройщик ООО «Студия» реализует квартиры законным путем по договору долевого участия в строительстве в соответствии с федеральным законом 214. Кроме ДДУ, покупатель заключает и агентский договор с компанией «Бэсткон», стоимость которого 50 000 рублей. Еще 20 000 рублей потребуется заплатить при регистрации договора в регистрационной палате. Свидетельством надежности застройщика, вероятно, следует считать и количество банков, готовых предложить ипотеку – проект имеет аккредитацию в 11 банках.
***
Наш обзор жилого комплекса «Измайлово» подошел к концу, но мы будем следить за этим проектом, потому что он, как никто другой, нуждается в контроле, в Квартирном Контроле, конечно же. Мы будем работать над получением комментариев официального представителя действующего застройщика. Нас, безусловно, интересуют в первую очередь особенности его взаимоотношений с предыдущим застройщиком и, конечно, судьба тех дольщиков, которые купили квартиры здесь по сомнительной схеме.
Чтобы не пропустить все самое интересное и важное подписывайтесь на наш канал, вступайте в наши группы в социальных сетях. И конечно же, ставьте лайки и пишите комментарии и ваши вопросы под этим роликом либо на YouTube, либо на нашем портале Квартирный Контроль.
У меня на сегодня все. Как всегда, желаю вам правильного выбора.
До встречи!
