Москва
Подмосковье
Обзор ЖК «I'M на Садовом». Часть 1, от 19.10.2017.
Здравствуйте!
С вами проект Квартирный Контроль и я, его ведущая Мария Федорова.
Сегодня мы в районе Замоскворечье Центрального округа Москвы. В этот раз мы не только познакомимся с одним из жилых комплексов, но и расширим свой кругозор, ведь вполне вероятно, что наш сегодняшний герой, когда-нибудь окажется на страницах одного из томов «Всеобщей истории архитектуры».
Итак, жилой комплекс «I'M на Садовом» от группы компаний ПСН.
Квартал нашел свое место в укромном уголке между Садовым кольцом, Шлюзовой набережной и Кожевнической улицей, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Павелецкая» и одноименного вокзала. Корпуса квартала спрятались от городского шума за административными и жилыми зданиями и, что немаловажно, закрытые дворы соседних домов дают этой части района дополнительную защиту от нежелательного пешеходного и автомобильного трафика.
***
Анастасия Никольская, руководитель направления продаж: Обратите внимание, что если уйдут звуки от строительных работ, то здесь очень тихо, своего рода оазис, хотя буквально за этим домом находится главная артерия города – Садовое кольцо. Воздух прекрасный, потому что река с другой стороны. С одной стороны Садовое кольцо, с другой – река. Вся пыль оседает и всегда свежий воздух.
***
Жилой квартал возведен на участке в 1,6 Га. В состав проекта входят два корпуса, которые вполне уместно называют особняками. Пятисекционный корпус А в 7 этажей рассчитан на 200 квартир. В трехсекционном шестиэтажном корпусе Б – 188 апартаментов. Предусмотрен подземный паркинг на 172 машино-места, а на первых этажах разместится частный детский сад на 45 малышей. На первом этаже корпуса А, жителям квартала будет предложен уникальный сервис – Clubhouse. Пространство, площадью 250 кв. м с зоной ресепшен, конференц-залом, библиотекой, двумя кабинетами, залом для проведения банкетов, и домашним кинотеатром. Также на первых этажах откроются: фитнес-центр, салон красоты, медицинский центр, отделение банка, кофейня.
***
Анастасия Никольская: У нас уже полным ходом идут работы по озеленению внутреннего двора. Внутренний двор для центра Москвы очень большой, больше одного гектара. В нем нам удалось разместить все, что хотелось.
Мария Федорова: Всего 1,6… И целый гектар остался на…
Анастасия Никольская: Да, после того как особняки построили, получился такой внутренний двор. Вы видите, что дома образуют уютный и просторный внутренний двор. Достоинство этого ландшафта в том, что он спроектирован таким образом, что здесь будет круглогодичное цветение, то есть одни растения отцветают, другие зацветают. Зимой большой спектр хвойных растений: туи, наши любимые сосны. Все сделано, чтобы люди чувствовали природу внутри своего пространства, своего двора. Двор без машин.
***
Детская площадка расположена с внешней стороны жилого корпуса и, к сожалению, пока мы не можем ее увидеть во всей красе, потому что сейчас ведется монтаж игрового оборудования. Зато уже видно, что материалы для игрового оборудования выбраны натуральные. Во-первых, преимущественно, дерево, что хорошо перекликается с общей темой ландшафтного дизайна и, во-вторых, не будем забывать об экологичности.
Безопасность жителей обеспечит система контроля доступа и видеонаблюдения как во дворе, так и в паркинге, и в местах общего пользования. Информация с камер попадает на пульт диспетчерской, где сейчас заканчиваются пусконаладочные работы.
***
Анастасия Никольская: Обратите внимание на систему спуска для автомобилей, все продумано для того, чтобы снег с колес снимался, чтобы колеса не скользили. Чтобы максимально комфортным и безопасным был въезд. Широкий заезд для автомобиля, это тоже важно, потому что обычно делают его максимально узким, экономя пространство и строительные материалы. Но мы делаем, чтобы было комфортно. Паркинг у нас вместительный, рассчитан на 200 машино-мест. Предусмотрена система KLAUS, что дает клиенту возможность приобрести одно машино-место, а например, летнюю машину, которой часто пользуются наши клиенты, поднимать с помощью системы KLAUS наверх. Что еще важно сказать о паркинге. Мы очередной ноу-хау привезли в Россию, мы сделали в нашем паркинге так называемую валетную парковку. Для обеспечения всех собственников местами, для тех, кто не хочет по какой-то причине покупать место в паркинге, может пользоваться валетными парковками. Это аренда машино-мест. То есть вы въезжаете в паркинг, отдаете ключи от автомобиля и спокойно идете домой. Машину паркуют, а когда вы уезжаете, то делаете звонок в управляющую компанию. Машину выпарковывают, вы садитесь и продолжаете свой путь.
Мария Федорова: Стоимость известна?
Анастасия Никольская: Стоимость аренды мы пока не объявляем, это как раз просчитывает управляющая компания. Но это будут достаточно гуманные деньги по сравнению с другими комплексами, по той статистике, которую я вижу. Это очень удобно. Стоимость машино-места начинается от 3,5 миллиона рублей и выше в зависимости от месторасположения машины и дополнительного функционала, которое это место имеет. Это может быть возможность установки системы KLAUS, или дополнительное зависимое место сзади – от этого формируется стоимость.
***
На подземном уровне находится также инженерный узел квартала.
Анастасия Никольская: Мы находимся в центре, где сконцентрировано все оборудование дома, которое занимается системой кондиционирования.
Мария Федорова: Оно центральное?
Анастасия Никольская: Да, оно центральное, более того, это мировой бренд, лучшие, самые современные технологии, которые сейчас есть. Это позволяет регулировать температуру в помещении, если говорить простым русским языком, как в гостинице. Вы можете делать теплее, холоднее.
Мария Федорова: Внутренние блоки в квартирах установлены?
Анастасия Никольская: Внутренние блоки в квартирах без отделки мы не устанавливаем. У нас есть замечательная шестая секция – отдельно стоящий особнячок, я вам его покажу, – там мы выполняем все квартиры с отделкой. Там мы устанавливаем внутренние блоки.
Мария Федорова: Отвод конденсата, дренажная система?
Анастасия Никольская: Отвод конденсата происходит по дренажным трубам сразу в стояки. Хочу ваше внимание заострить на системе очистки воды. Система фильтрации, вода прошла очистку, и чистая вода сразу течет из крана.
Мария Федорова: Водопроводная вода проходит здесь очистку, и она сразу пригодна для питья?
Анастасия Никольская: Верно. Не нужно никаких дополнительных фильтров устанавливать дома. Сразу идет питьевая вода, можно и суп готовить, и купаться в чистой воде.
***
Автор проекта британский архитектор David Walker – виртуоз проектирования жилых пространств на небольшой площади. Проработкой фасадных решений занималось голландское бюро MLA+.
***
Анастасия Никольская: Кирпич специального обжига дает такую цветовую гамму – от разного освещения он начинает переливаться.
Мария Федорова: Кирпич неместного производства?
Анастасия Никольская: Мы кирпич привезли из Германии. Также отделка натуральным камнем. Кирпич очень дорогой марки. Клумбы сделаны из этого кирпича. Более того, у нас есть именной кирпич. Нам повезло с погодой в этот осенний день, повезло с погодой и по поводу высаживания растений. Если погода вдруг неблагоприятна, можно воспользоваться галереями, они идут вдоль всего комплекса, из одного подъезда можно перейти в другой подъезд.
Мария Федорова: По всему периметру?
Анастасия Никольская: Да, по всему периметру. Здесь сделано освещение. Обратите внимание на очень красивый глазурованный кирпич.
***
Квартирный фонд квартала состоит из:
- однокомнатных квартир, площадью от 35,75 до 42,93 кв. м;
- двухкомнатных – от 69,82 до 80,63 кв. м;
- трехкомнатных – от 90,87 до 97,67 кв. м;
- четырехкомнатных 118,83 кв. м.
Спектр апартаментов представлен:
- однокомнатными – от 34,3 до 46,06 кв. м;
- двухкомнатными – от 44,7 до 48,81 кв. м;
- трехкомнатными – от 111,9 до 120,21 кв. м.
Однокомнатные квартиры – это студии с двумя окнами. При желании отделить кухню от комнаты придется пожертвовать квадратами шестиметрового санузла.
В однушке в 42 метра, трюк с изолированием не пройдет, здесь одно окно.
Двухкомнатная 78 метров угловая квартира с фантастической гостиной-столовой в 43 квадрата. Здесь четыре окна, одно из которых панорамное, шириной 4 метра. Кухня маленькая и смежная, но это уже неважно. Спальня относительно невелика, менее 14 метров. Компактный санузел в количестве одной штуки.
В распашной трешке в 91 метр, гостиная совмещена с кухней – суммарный метраж 35,5 кв. м, две 15-метровые спальни и два санузла в 5 и 5,5 метра.
Четырехкомнатная 118 метров – квартира с тремя спальнями и с огромной гостиной, совмещенной с кухней, чья площадь равна суммарной площади всех спален. Правда, с окнами этой комнате не повезло – одно и совсем неширокое.
Самый скромный апартамент 34 метра, однако, здесь просторная прихожая, полноценная ванная, небольшая гардеробная, жилая часть удобно зонирована.
Однокомнатный апартамент в 45,84 метра – студия с рекордным количеством окон: четыре окна в жилой зоне и одно в 7,5 метра в ванной.
Угловой вариант с двумя спальнями – апартамент 120 метров. Здесь есть собственная лобби-зона, но что-то мне подсказывает, что многие увидят в ней небольшую гардеробную, хотя большая в 7 метров есть в одной из спален. Вход во вторую спальную лежит через гостиную. Здесь тоже спряталась гардеробная, но поменьше, около четырех метров. Кухня заняла место в удобной нише, на гостиную остается 33 метра, однако, тут надо подумать, где разместить столовую зону. Два санузла, но ванна почему-то оказалась в гостевом.
Минимальная стоимость квартир в октябре 2017 года – от 16 428 000 рублей. Апартаменты – от 13 638 000 рублей. Апартаменты с отделкой, которые мы увидим во второй части обзора, стоят от 14 428 000 рублей.
***
Мария Федорова: У вас представлено два вида недвижимости: жилой дом и комплекс апартаментов.
Анастасия Никольская: Совершенно, верно.
Мария Федорова: Многофункциональный жилой комплекс? Это разделение чем продиктовано?
Анастасия Никольская: Это условность – комплекс квартир и комплекс апартаментов между собой абсолютно одинаковы, с точки зрения воспроизводства. Одинаковые лобби, все одинаковые. Почему один из особняков апартаменты? Есть социальная нагрузка – на определенное количество квадратных метров строятся детские садики, школы и так далее. То есть должно было бы быть обеспечение школой. Если строить школу, то мы лишились бы нашего прекрасного двора и второй комплекс тоже был бы комплексом квартир. Но проведя анализ и поняв, какое большое количество очень хороших школ в районе Замоскворечье, мы поняли, что нашим жителям приятнее будет иметь такой большой двор и не ошиблись. Как мы знаем, статус апартаментов позволяет жителям пользоваться и поликлиникой, и школами, детскими садами. Все те же права, что и собственников квартир. Единственный нюанс, что нужно продлевать прописку каждые пять лет, но ничего сложного в этом нет. Для нашей аудитории это не так существенно.
Мария Федорова: Это не связано ни с назначением земли, ни с какими-то санитарными…
Анастасия Никольская: Нет, конечно. Здесь один стилобат, на одном стилобате находятся два корпуса, то есть у них один фундамент. Назначение земли у нас для возведения жилых объектов недвижимости.
Мария Федорова: И для гостиничных?
Анастасия Никольская: Да и для гостиничных. Для гостиничных потому что мы сами это… Это был наш осознанный выбор. Сейчас апартаменты стали более понятны, довольно большое количество их строится в Москве, всем понятен статус апартаментов. Это статус апарт-отеля, налог 0,5 от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже кадастровой стоимости квартир. И это еще вопрос, что выгоднее?
***
Во второй части обзора мы отправимся на экскурсию во входные группы, зайдем в квартиры и апартаменты, поговорим об окружении и продолжим беседу с представителем компании-застройщика.
Продолжение следует…
