Москва
Подмосковье
Видеообзор ЖК Царская Площадь. Часть 1 от 30.12.2016
Здравствуйте. Это проект «Квартирный контроль» и я, его ведущая Мария Федорова.
В этом обзоре мы рассмотрим эффектный и статусный проект, который носит название «Царская площадь», причем он настолько амбициозный и величественный, что его развитием занимаются сразу 2 крупные компании – это «МР. Групп» и компания «Коалко». Я специально делаю акцент на последнем слоге, потому что лично я, когда услышала в первый раз название этой организации, я подумала, что речь идет о маленьком медведе Коала, но это не так и на конце все-таки стоит «О». Проект возводится в Северном округе столицы, буквально на границе с центральным округом.
***
Строительный адрес комплекса – Ленинградский проспект, владение 31. Работы ведутся на территории бывшего стадиона Юных пионеров, на участке около 5,5 гектаров. С двух сторон «Царская площадь» граничит с двумя транспортными магистралями – Ленинградским проспектом и третьим транспортным кольцом, что при удачном трафике позволит за считаные минуты добраться до самого центра и до других округов и районов столицы.
***
Строительство комплекса началось в январе 2016 года, а сдача в эксплуатацию первых двух корпусов запланирована на первый квартал 2018 и осенью того же года все дольщики получат ключи от своих квартир, ну, по крайней мере, как рассчитывает застройщик. Еще 2 корпуса будут сданы в первом квартале 2019 года, но к их строительству пока не приступали. Перед этим предстоит снести это желтое здание, в котором расположен фитнес-клуб, который впоследствии переедет как раз таки в новый комплекс.
Посмотрим на его состав. Как я уже сказала, он состоит из двух очередей строительства. В первую войдут вот эти 2 корпуса и во вторую, соответственно, еще 2. Корпуса строятся в форме каре. Это замкнутые четырехугольники с закрытыми двориками. Двор расположен на стилобатной части, то есть, на эксплуатируемой кровле первого этажа. На подземном уровне запроектирован паркинг на 2000 машиномест, причем здесь поселится примерно 2300 семей, то есть, парковочных мест хватит почти на всех. Что интересно, гостевой стихийный паркинг здесь есть как на подземном уровне, так и на улице. Но на улице незначительное количество, их там штук 20. И в подземном уровне, соответственно, тоже их не так много, поэтому кто успел, тот и встал.
Входные группы расположены с внешней стороны корпусов, причем чтобы попасть во двор, нужно зайти в подъезд, подняться на второй этаж и уже выйти на дворовую территорию. На первом этаже, - он будет нежилым, - будут размещены коммерческие помещения, магазины, салоны, фитнес-клуб, который переедет как раз таки из желтого здания. И в этом здании, в этом корпусе запроектирован коммерческий детский сад.
Этажность домов переменная, от 9 до 21 этажа и каждый корпус здесь имеет свое название – Екатерининский, Александровский, Петровский и Романовский, и они связаны, конечно же, с именами царской династии. Но самую главную партию в этом ансамбле имеет вот это вот историческое здание изящной архитектуры. Это императорский павильон, который был построен в 1882 году при проведении всероссийской художественно-промышленной выставки. Он был построен специально для, так сказать, отдохновения величайших особ и сохранился до наших дней. Собственно, это единственное строение с той выставки, которое дошло до нас. Сейчас здесь размещается ресторан, а в перспективе здесь появится площадь с прогулочными зонами. Причем сюда смогут приходить погулять все жители района. Здесь будут оборудованы места для отдыха, появятся фонтаны, а зимой здесь будет организован каток.
***
Еще один ценный с исторической точки зрения объект – ограда и трибуна стадиона Юных пионеров, которые будут отреставрированы компанией-застройщиком.
***
Дом строится, - ну, это предсказуемо, - по монолитной технологии, то есть, каркас здесь выполнен из монолитного железобетона, а наружные стены из газобетонных блоков, наружные стены и межквартирные стены из этого же материала. Как указано в проектной декларации, конструктивная схема здесь колонно-стеновая. Но у некоторых потенциальных покупателей возникает вопрос, из какого материала будут выполнены стены между секциями. Как мне сказали в офисе, они будут монолитными. Мне отсюда не видно, из чего они все-таки окажутся, но на съемке с воздуха я увидела, что там уже стоит опалубка как раз в том месте, где должны быть возведены стены между секциями. Фасады будут, конечно, вентилируемые, с утеплителем и воздушным зазором, а для облицовки здесь будут применяться несколько видов материалов – это и керамогранит, и клинкерный кирпич, причем я уточнила в офисе, это именно кирпич клинкерный, а не плитка, и архитектурный бетон, который будет имитировать лепнину на фасаде Екатерининского корпуса, который расположен ближе к Ленинградскому проспекту. Кстати, вывески здесь написаны на стройплощадке на трех языках – на русском, на английском и турецком, потому что застройщик здесь – турецкая компания «Renaissance Construction». Насколько мне известно, они строили часть «Москва-Сити», жилой комплекс «Водный», «Фили град» и начинали строить, и, может быть, даже до сих пор строят «Город на реке Тушино».
***
Угловая секция Екатерининского корпуса получит более торжественное архитектурное оформление. В отделке фасада также будет применяться натуральный камень, декорированный художественной резьбой.
***
Вы, наверное, обратили внимание, что когда я говорю про комплекс, я старательно избегаю определения Жилой. Дело в том, что я пока еще сама не разобралась, какой он имеет статус, потому что, например, на вывеске указано, что это жилой квартал «Царская площадь», а в проектной документации он фигурирует как многофункциональный комплекс, причем в одном корпусе здесь могут быть запроектированы и квартиры, и апартаменты, точнее, не могут, а именно запроектированы. Какой все-таки имеет статус этот объект, я попробую узнать у представителей офиса продаж, который находится со стороны Ленинградского проспекта. Продажами здесь занимаются 4 компании-брокера, но я надеюсь, что, по крайней мере, представитель одной из них даст нам ответы на наши вопросы.
***
Мария Федорова: правильно ли я понимаю, что в одном корпусе запроектированы как апартаменты, так и квартиры?
Сотрудник: Да, совершенно верно. Это в первую очередь связано с назначением земли, она предназначена как для жилого строительства, так и для строительства апартаментов. Второй момент – разделение идет по подъездам.
Мария Федорова: А что помешало сделать все помещения квартирами, жилыми помещениями?
Сотрудник: Есть определенные нормы при строительстве новых домов, это норма инсоляции, то есть, норма освещенности, к апартаментам эти нормы менее строги, чем к квартирам.
Мария Федорова: То есть, те апартаменты, которые здесь есть, им просто не хватает солнца в окнах?
Сотрудник: Если мы говорим про начальное строительство для застройщика – да. Но если я вам приведу пример с любым жилым домом, со вторым этажом, который смотрит во двор, где есть деревья, поэтому это будет сравнимо. У людей, которые покупают тут апартаменты, в дальнейшем будет возможность перевести их в жилой фонд. Почему? За счет того, что есть назначение земли под жилое строительство и за счет того, что в доме есть и квартиры, и апартаменты, то есть, после получения собственности они это могут сделать.
Мария Федорова: А какие помещения здесь являются сейчас нежилыми, именно апартаментами?
Сотрудник: Апартаментами являются помещения, которые, если говорить по корпусам, в корпусе Екатерининском это часть, которая смотрит на Петровский парк, в сторону Ленинградского проспекта, часть, которая смотрит на Царский павильон, на большую прогулочную площадь и часть между корпусами, вот этот торец. Если мы говорим о корпусе Александровском, то это точно так же, вот этот торец и вот этот торец.
Мария Федорова: Так, то есть, те, которые расположены…
Сотрудник: Во внутренние дворы.
Мария Федорова: Во внутренние дворы, соответственно, при такой плотной застройке.
Сотрудник: Плотной застройка может показаться именно на макете. На самом деле расстояние между корпусами порядка 40 м, потом пойдете, наверное, на улицу, увидите, что расстояние тут приличное и это больше, чем любая старая застройка в старой Москве. Поэтому не важно, куда вы выберете окна, везде будет комфортно.
***
Проектировщики, судя по всему, очень придирчиво подошли к нормам инсоляции, потому что мне достаточно сложно себе представить, что, например, в квартирах и апартаментах, расположенных по соседству, освещенность будет принципиально отличаться.
***
Мария Федорова: А перевод в жилое помещение, он сколько занимает времени, труда и материальных затрат?
Сотрудник: По практике других проектов компании «МР Груп», в частности, могу привести «Фили Град», где наши клиенты, которые покупали у меня и переводили, это вопрос 300, плюс-минус, тысяч, в зависимости от площади, и нескольких месяцев.
Мария Федорова: А застройщик как-то содействует в этом или это уже индивидуально?
Сотрудник: Есть определенные варианты, где клиент может изначально потратить чуть больше денег и купить те апартаменты, которые ко вводу в эксплуатацию будут уже квартирой, то есть, застройщик на себя возьмет эти обязанности, но они будут чуть подороже.
Мария Федорова: То есть, они уже на входе будут иметь более высокую стоимость? Она сопоставима с тем размером, который вы назвали, или это более высокая?
Сотрудник: Она будет больше, она будет чуть-чуть дешевле квартиры.
Мария Федорова: А какой для покупателя тогда смысл покупать именно апартаменты, если он планирует переводить их в жилое помещение?
Сотрудник: Есть то, что переводит уже застройщик сам, то есть, он на себя берет эти обязательства, ему это сделать юридически сложнее, чем покупателю потом, когда он получает собственность. То есть, получая собственность, покупатель идет в суд, как правило, это происходит всё через юридическую компанию и, соответственно, говорит о том, что «Есть земля, она жилая, в доме есть квартиры, давайте попробуем перевести.». Соответственно, перевод, как правило, происходит без проблем. То есть, требования для покупателя в случае перевода, они проще, чем для застройщика.
Мария Федорова: То есть, те 300000 – это, как правило, оплата услуг юридической компании?
Сотрудник: Юридической компании, которая этим будет заниматься, это практика других проектов.
Мария Федорова: И сколько времени занимает?
Сотрудник: В среднем, это от 2 до 5 – 6 месяцев, в зависимости от ситуации, в зависимости от компании.
Мария Федорова: Если покупатель избежал этого перевода, все-таки решил этим не заниматься, что он теряет и что он приобретает, кроме вот этой вот разницы в цене на начале?
Сотрудник: Смотрите, если бы дом сейчас стоял построенный, очень у многих нет понимания того, что такое апартаменты. Да, не все это могут понять. Если бы дома стояли построенные, мы бы с вами зашли в квартиру, зашли в апартаменты, ни вы, ни я бы разницу не увидели. То есть, технически внешне, с точки зрения качества строительства это всё одинаково. Вопрос в статусе в юридическом – все-таки апартаменты на сегодняшний день нежилое помещение, соответственно, с возможностью регистрации. За счет того, что в доме есть квартиры, этим будет заниматься управляющая компания с возможностью временной регистрации на 5 лет и с теми же самыми правами, что у вас будут и в квартире, то есть, можете сдавать, продавать, завещать, всё что угодно. Поэтому апартаменты сейчас выбирают те люди, у которых есть московская регистрация и они понимают, что это не самое важное сейчас в нашем городе, и которые могут пользоваться всей инфраструктурой уже при существующей регистрации. То есть, это хорошая возможность сэкономить на сегодняшний день.
Мария Федорова: А пользоваться социальными благами, допустим, в садик встать на очередь, в школу пойти?
Сотрудник: Это не проблема. Получаете собственность, получаете регистрацию на 5 лет, прикрепляетесь к близлежащей инфраструктуре. С инфраструктурой, кстати, тут всё в порядке, в пешей доступности 3 лицея – №1555, №1550, они входят в 300 лучших школ России. Есть, соответственно, школы, детские сады, то есть, это всё в пешей доступности, это центр города. Поэтому с этой регистрацией можно прикрепиться и пойти в любую школу, детский сад, поликлинику, в больницу.
Мария Федорова: А статус у них, я так понимаю, гостиничного типа, да?
Сотрудник: Да, совершенно верно, то есть, это нежилое помещение гостиничного типа, тут будут приближены налоги максимально к квартирам по ставкам, потому что кадастровая стоимость идет ниже, а ставка идет чуть выше, то есть, это будет плюс-минус равное. За счет разницы, которая у вас изначально при покупке, расходы вы действительно несете чуть-чуть больше, но это всё окупается в течение 50 – 100 лет.
Мария Федорова: А ставка какой размер имеет и насколько отличается от ставки по налогу на жилую недвижимость?
Сотрудник: Квартиры – это от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости, в апартаментах это 0,5%. То есть, по сути, квартиры тут будут 0,3%, а апартаменты 0,5%, кадастр ниже и поэтому разница будет практически незаметна. Апартаменты пока не приравняли к жилью, поэтому такие программы социальные, как материнский капитал, военная ипотека пока невозможны. В дальнейшем законодательство планирует меняться, апартаменты вообще хотят прировнять к жилью, потому что их очень много построено за последнее время в Москве и жителей нужно обеспечивать, соответственно, всеми благами. Поэтому, если мы говорим про апартаменты это пока невозможно, но перспективы этого есть.
Мария Федорова: А какое-то подтверждение намерениям вот этим вот, оно существует уже?
Сотрудник: Вы можете посмотреть это в средствах массовой информации, уже не первый год рассматриваются законопроекты о переводе апартаментов в жилой фонд с соблюдением всех жилых норм. Почему их стали так много строить? Потому что просто не дают разрешения на строительство жилого фонда. То есть, выдается разрешение на строительство гостиничного типа, офисных помещений, а вопрос именно земли. У нас застройщик получил в строительство земли именно под квартиры, поэтому вы можете выбрать. Если вы изначально понимаете, что вам нужна квартира и вы хотите уже сразу иметь статус постоянного проживания, то покупайте квартиру, предложения есть различные.
Мария Федорова: А налоговый вычет после покупки?
Сотрудник: Точно так же и с налоговым вычетом, он пока на сегодняшний этап времени по законодательству применим только к квартирам.
Мария Федорова: Так, ну а если перевод состоялся в жилой фонд?
Сотрудник: Если перевод состоялся, тогда это уже будет возможно, но перевод, в любом случае, с налоговым вычетом это возможно, а материнский капитал вы не сможете перевести, пока вы не получите собственность, то есть, это момент такой.
Мария Федорова: И также и с тарифами на ресурсы – вода, свет?
Сотрудник: На самом деле тарифы на ресурсы, если копнуть глубже, основной тариф, который берет в любом жилом комплексе, это управляющая компания. Если мы возьмем среднюю цифру по Москве, то это 65 рублей в комплексе среднего уровня. У нас будет 70. То есть, это основные ваши траты. Если мы говорим про воду, свет и так далее, то у вас сейчас стоят в квартире счетчики. В апартаментах будут стоять точно такие же счетчики, но тарифы города для Москвы отличаются в среднем на 10 – 15%. Если взять на круг эти 3000 – 4000, которые вы сейчас платите, ну будет дороже на 500 рублей, ну на 700 в месяц. То есть, расходы по апартаментам, они будут не критичными.
***
Во второй части обзора мы познакомимся с планировками квартир и апартаментов, узнаем об инфраструктуре и окружении комплекса и зададим еще несколько вопросов представителю компании-продавца.
