Москва
Подмосковье
Не думала, что буду когда-нибудь хвалить московского градоначальника, как у москвича у меня накопилось к нему много претензий. Но в этом проекте, инициированном мэром Собяниным, мне все нравится. И особенно то, как повел себя Город по отношению к освободившемуся огромному пятну земли бывшего завода «ЗИЛ», а всего гигант машиностроения, дававший рабочие места 100 тысячам рабочих и инженеров, занимал территорию в 400 га.
ЖК «ЗИЛАРТ» строится на 65 гектарах земли, в северной части полуострова, участок этот разбит на лоты, и в документах корпусов первой очереди строительства, квартиры в которых сейчас можно купить, указаны следующие кадастровые номера: 77:05:002004:3222, 3234, 3244 и 3288 – с общим адресом Автозаводская, вл. 23.
Застройщик, «Группа ЛСР», определила класс этого жилого комплекса как «бизнес», но на сайте и в рекламных проспектах вы прочтете полное название «ЗИЛАРТ – жилой комплекс арт-класса». И это совершенно справедливо. «Это уникальный пилотный для Москвы проект», - сказали мне в офисе продаж «Группы ЛСР» и легко в этом убедили. Попробую и я убедить в этом читателя. Но все по порядку.
Прославленный машиностроительный завод, созданный еще в 1916 году и весь двадцатый век снабжавший СССР грузовиками, легковушками и даже холодильниками (один из них сорок лет прослужил моим родителям и никак не хотел ломаться), умирал долго и мучительно. Сначала власти и инвесторы пытались как-то его спасти. Потом не знали, что с ним делать. Ржавые внутренности пустующих цехов, напоминающие скелет огромной рыбины, выброшенной на берег, привлекали фотографов, чьи работы можно и сегодня найти в Интернете.
Освободившийся участок земли в десяти километрах от Кремля был лакомым куском для девелоперов, в мэрии Москвы понимали, что только дай сигнал и компании разберут его, принеся немалый доход в городскую казну. Но Собянин считал этот подход ошибочным, он не хотел терять контроль над строительством, в результате которого на месте ЗИЛа мог возникнуть жилой массив, равный по населению среднему российскому городу.
На торги был выставлен разработанный генплан квартала, площадью 65 гектаров, с уже готовыми архитектурными решениями. Чтобы понять, что задумал мэр и что реализовали архитекторы Юрий Григорян, Сергей Скуратов, Сергей Чобан, нужно объяснить, что такое Москва с точки зрения архитектуры. Самый большой город Европы сегодня оказался разделенным на три части: исторический центр, потом «ржавое кольцо» почти пустых промзон и, наконец, безликие спальные районы. Грустно, да? Российские архитекторы создали образ Москвы будущего, которая вырастет, если хватит мощи инвесторов, на месте железных останков заводских корпусов.
Получился современный городской район, разделенный большим пешеходным пространством – «зоной притяжения», где будут расположены кафе, рестораны, библиотеки, выставочные залы, пункты проката велосипедов и роликов и т.п. – на две половины. В одной, примыкающей к реке, будет построен один миллион квадратных метров жилья. А кроме того помещения для магазинов, поликлиник, спортзалов. Школы и детские сады – их будет 12, две школы и два детских сада будут объединены в большой образовательный центр. спортивные и детские площадки. Закрытые дворы без машин должны быть дополнены подземными паркингами и множеством детских и спортивных площадок.
На другой половине будут построены общественные здания: три театра, выставочный корпус для музея «Эрмитаж», офисные здания, кафе, рестораны, а еще будет разбит новый парк с велосипедными дорожками, спортивными площадками, детскими аттракционами, для этого выделено 27 гектаров земли. И в этой зоне тоже будут подземные парковки, всего в ЗИЛАРТе планируется построить 12 тысяч парковочных мест.
Рассматривать нежилую половину квартала, хотя бы на макете, безумно интересно. Глаз останавливает вертикальная доминанта всей культурно-развлекательной зоны жилого квартала – это стопятидесятиметровая башня, придуманная американским архитектором Хани Рашидом. Это удивительное сорока этажное здание, как оказалось, было навеяно фильмом «Человек с киноаппаратом» советского режиссера-новатора Дзиги Вертова. Архитектор смотрел его снова, чтобы понять, как увековечить в своем здании память о великом заводе и его рабочих. Крупные планы станков, механизмов, дрелей, сверл, все это в процессе работы, и вдохновили архитектора на создание облика стеклянной башни. Получился не памятник, как считает архитектор, а поэма, песня о всех тех, кто здесь работал и жил, но «спетая» современным архитектурным языком. В нижних этажах башни будут офисы, а выше расположатся квартиры.
В созданном Хани Рашидом нью-йоркском бюро Asymptote разработан и проект филиала петербургского музея «Эрмитаж». Стеклянное здание кажется невесомым рядом с башней и «золотым» домом голландских архитекторов. В нем будет пространство и для выставок, и для лекций, вечеров, концертов. Всего в здании общей площадью 10 тысяч квадратных метров будет 15 этажей, его начнут строить в 2019 году.
Рядом с башней Хани Рашида стоит самое яркое, блестящее в ЖК ЗИЛАРТ здание. Потому что оно золотое, таким мы и видим его на макете. Пять многоэтажных башен выглядят так, словно сделаны из золота, иллюзию создает не только цвет зданий, но и особая форма окон, маскирующихся за внешними выступами. Автор проекта голландец Михил Ридейк из бюро Neutelings Riedijk Architecten в одном из интервью назвал придуманный им фасад тектоническим и объяснил, что состоит он из стеклянно-стальных элементов в форме бриллиантов, потому и режет глаз своим сверканием. Пять башен насажены на трехэтажный постамент, в котором расположатся магазины, рестораны и спа-центр. А выше будет элитное жилье.
В проекте жилого квартала архитекторы старались сохранить и память о заводе и советских архитекторах-конструктивистах, которые его строили в 20-30е годы. И не только в названии главного пешеходного бульвара – ему дано имя братьев Весниных, но и в том, что вдоль этого бульвара сохранятся некоторые фасады заводских корпусов.
Открываться бульвар будет фасадом бывшего прессового цеха, который архитектором Юрием Григоряном и его коллегами превращен во входную группу корпуса с возвышающимися над стеклянной крышей цеха «трубами» четырех двадцатиэтажных жилых секций. Кстати, квартиры в этом жилом доме №8 сейчас можно купить.
Ни одна квартира не будет отдана в жилой фонд города, а значит рядом с покупателями квартир не окажется тихо спивающийся гражданин из расселенной неподалеку коммуналки. Население будет разнообразным по потребностям и возможностям: жилье продаются от однушек в 36 квадратных метров до трехэтажных с отдельным входом пятикомнатных квартир. Здесь могут поселиться и очень молодые люди, которых привлечет общественная зона с многочисленными кафе и парк с велодорожками, семьи с детьми, для которых будут и детские сады, и школы, и кукольный театр, и образовательные программы «Эрмитажа», и люди солидные, подбирающие жилье в тихом месте недалеко от центра. Юрий Григорян считает, что важнейшей чертой проекта является возможность создания на его базе уникальных стандартов жизни в новой архитектурной и культурной среде. Ох, не зря Хани Рашид назвал стиль ЖК «ЗИЛАРТ» новой русской оптимистичной архитектурой.
Понимаете теперь, на что замахнулись московский градоначальник, известные архитекторы и застройщик «Группа ЛСР»? В том-то и уникальность проекта, что на месте развалин заводских корпусов возникнет город будущего с новым образом жизни населяющих его людей. Пока небольшой кусочек Москвы, но ведь это пилотный проект, будут и последователи. Второй такой уже начал свою жизнь на территории завода «Серп и молот».
Условия конкурса, который выиграла «Группа ЛСР» были непростыми. Нужно иметь возможность построить все, что предусмотрено проектом, не только сложнейшие в архитектурном и технологическом отношении здания, но и 98 тысяч квадратных метров торговых площадей, обширные подземные паркинги под каждым из жилых корпусов, а также в общественно-развлекательной зоне. Здания музея, театров, концертного зала, школ и детских садов, построенные застройщиком на собственные средства, будут переданы городу.
Дороги, набережную и парковую зону город берется создавать сам в соответствии с тем же проектом, однако на деньги застройщика, «Группа ЛСР» должна передать городу в течение 10 лет реализации проекта 27 миллиардов рублей. Неудивительно, что в конкурсе участвовали всего три компании, «Группа ЛСР» оказалось победителем.
Итак, новая великолепная архитектурная среда конечно позволяет присвоить строящемуся жилью не просто бизнес-класс, а арт-класс. Сейчас можно приобрести квартиры в шести домах.
Посмотрим на макет первой очереди строительства. Слева, напротив башни Хани Рашида, мы видим дом с четырьмя башнями. Это дом (или лот, как принято в офисе продаж) 8, о котором говорилось выше, здесь сохранен трехэтажный фасад заводского прессового цеха. Предлагаются к продаже одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры от 49,5 до 136,4 квадратных метров, всего 649 штук, а также два подземных этажа парковочных мест, их будет 700, причем некоторые площадью до 22 квадратных метров, на которых может разместиться сразу две легковушки. Дом будет сдан в декабре 2018 года, а ключи будут выдавать не позже лета 2019.
Через дорогу разместился дом/лот 6 с кирпичным фасадом, выполненный в сталинской стилистике, так считают в бюро SPEECH Сергея Чобана и Сергея Кузнецова, в котором подготовили проект этого корпуса. Четырнадцатисекционное здание разной этажности – 1-5-10-14 этажей – имеет форму закрытого прямоугольника. Всего в нем 492 квартиры с тем же количеством комнат, что и в лоте 8, однако однокомнатные здесь больше площадью – 55 квадратных метров, а четырехкомнатные меньше – всего 114. Подземная парковка на 478 мест, площадью от 11 до 24 квадратных метров. Дом будет сдан в июле 2018 года, ключи владельцы получат не позднее декабря 2018.
Между прочим, через дорогу, напротив корпусов 6 и 8, как бы вынесенный вне жилого квартала, находится учебный комплекс, в который входит две больших школы и два дествких сада. Этот комплекс тоже будет сдан к декабрю 2018 года.
Дом 4 идет сразу за домом 6, и одной стороной смотрит на него. Фасады этого дома чем-то напоминают дом 6, но он меньше, изящнее при той же этажности – в него входит пять секций 7-14 этажей. Проект разработан в архитектурном бюро «Мезонпроект» Александрой Кузьминой и Ильей Машковым. В нем всего 224 квартиры от 49 до 119 квадратных метров. Площадь каждого из парковочных мест – их всего 200 – небольшая, в среднем 14 кв. метров. Дом 4 будет сдан уже в IV квартале 2017 года, ключи будут выдаваться в 2018-м.
Дом 5 имеет С-образную форму и состоит из пяти секций разной этажности, 6, 9 и 14 этажей. Фасад каждой башни имеет свою отделку. Дом разработан в архитектурном бюро «Цимайло Ляшенко & партнеры». В корпусе всего 212 квартир, однокомнатные площадью до 54 кв. м, двухкомнатные до 75,3, трехкомнатные до 116,3 кв.м, четырехкомнатные до 129,7 кв.м. Двухэтажная подземная парковка включает 228 мест площадью в среднем по 18 кв.м. Дом будет сдан в 4 квартале 2017 года, ключи владельцам будут выданы не позднее декабря 2018.
Дом 3, разработанный архитектурным бюро «Евгений Герасимов и партнеры», несмотря на высоту в 14 этажей, кажется легким и изящным, радует взгляд яркими праздничными фасадами. Он стоит буквой П, как бы заключая в себя трехэтажный корпус таунхаусов. В этой секции расположены пять трехэтажных пятикомнатных квартир, площадью 221,8 кв.м каждая. Остальные квартиры повторяют линейку других корпусов: от однокомнатных площадью 49,3 кв.м до четырехкомнатных площадью 116 кв. м. Здесь тоже есть подземная двухуровневая парковка на 398 машин. Дом будет сдан в июле 2018 года, а до декабря владельцы получат ключи.
Наконец последний дом из интересующих нас, это дом 2. Обращаю внимание, что он поступил в продажу только что (в середине сентября 2016 года), на сайте даже нет пока его разрешительных документов.
Дом разработан в архитектурном бюро Сергея Скуратова и представляет собой конгломерат из четырех 14-этажных башен (корпус А,Б,В и Г), двух секций семиэтажного корпуса (корпус Д) и еще одного длинного как корабль 14-этажного трехсекционного корпуса (корпус Е). Белый, серый, красный цвета в отделки фасадов придают дому несколько легкомысленный вид, а смотрящие на реку прозрачные фасады четырех башен рифмуются с четырьмя башнями дома 8, придавая законченность всей архитектурной композиции улицы.
Корпуса А,Б,В и Г выходят фасадом к реке, что повышает комфортность и цену предлагаемых квартир. На каждом этаже этих башен только две квартиры, трехкомнатная площадью 118 кв.м и четырехкомнатная – 134,2 кв. м. На 14 этаже вместо трехкомнатной присутствует однокомнатная квартира 64,2 кв.м.
В двух секциях корпуса Д на каждом этаже две трехкомнатных квартиры по 119,7 или 118,8 кв. м.
Корпус Е дает большее разнообразие квартир. Здесь есть однокомнатные от 48 до 52,9 кв. м, двухкомнатные в среднем 80,5 кв.м и трехкомнатные от 79 до 108 кв.м.
Несмотря на близость воды, подземные парковки запланированы и в этих корпусах. Дом будет сдан в декабре 2018 года, ключи владельцы получат летом 2019.
Самое главное достоинство проекта на данном этапе – это его цены. А где еще жилье бизнес-класса можно купить за 175 000 рублей за квадратный метр?
Таблица 1. Цены на квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ», сентябрь 2016 года
|
Число комнат |
Площадь, кв.м |
Цена, млн. руб. |
Срок сдачи |
|
1 |
36,1 – 55,1 |
7,4 – 15,2 |
IV кв.2017 – IV кв.-2018 |
|
2 |
61,6 – 82,3 |
10,3 – 23,0 |
IV кв.2017 – IV кв.-2018 |
|
3 |
77,5 – 126,5 |
13,6 – 36,2 |
IV кв.2017 – IV кв.-2018 |
|
4 |
105,4 – 136,5 |
24,8 – 50,0 |
IV кв.2017 – IV кв.-2018 |
|
5 |
221,8 |
76,0 |
IV кв.2017 – IV кв.-2018 |
Стоимость квартиры зависит от корпуса, его расположения, близости воды, этажа, вида из окна. Размеры кухни от 12 кв.м, маленьких нигде нет. Квартиры сдаются со свободной планировкой, коммуникации подведены, плиты будут электрические, газа в домах такой высотности теперь нет. Лоджии во всех квартирах застеклены.
Цена одного парковочного места начинается от 1,7 млн. рублей.
Покупатели квартир должны понимать, что коммунальные платежи в этих домах будут соответствовать классу жилья и не опустятся ниже 60-80 рублей за квадратный метр. Озеленение, охрана, чистота, красота и удобство входной группы, тишина, спортивные и детские площадки, зоны отдыха у самого дома или во внутреннем дворе без машин – все это вы получите в своем новом доме.
Давайте попробуем сравнить цены на однокомнатную квартиру с другими строящимися неподалеку объектами.
Таблица 2. Сравнительная
|
Название объекта |
Площадь однокомнатной квартиры в кв.м |
Цена в млн руб. |
Срок сдачи |
Класс жилья |
|
ЖК «Павелецкий II» |
56,9 |
9,8 |
1 кв. 2018 г |
бизнес |
|
ЖК «Нагатино-Садовники» |
52,0 |
9,7 |
4 кв. 2016 |
эконом |
|
«Дом на Самаринской» |
42,8 |
12,8 |
сдан |
бизнес |
|
ЖК «Донской Олимп» |
53,7 |
13,2 |
4 кв.2016 |
бизнес |
|
«Дом на Серпуховской |
51,6 |
15,5 |
4 кв.2016 |
бизнес |
|
ЖК «ЗИЛАРТ» |
52,3 |
8,9 |
4 кв. 2017 |
бизнес |
Цены на квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ», как мне сказали в офисе продаж, являются почти демпинговыми. Вместе с агрессивной рекламой это должно переманить поток покупателей от других объектов. Дальше цены будут только расти. К тому же в следующей очереди строительства и квартиры будут больше по площади, и уровень комфортности в них увеличится. А значит, опять вырастут цены.
Условия покупки хорошо описаны на сайте ЖК «ЗИЛАРТ». Во-первых, конечно, ипотека, которую для такого проекта готовы предоставить самые крупные банки страны: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, Райффайзенбанк, «Возрождение» и ряд других. Семьям с тремя детьми предоставляется ипотека с самой низкой процентной ставкой – 10,75%. Во-вторых, есть беспроцентная рассрочка до марта 2018 года, при этом нужно выплатить 30% стоимости квартиры и дальше остаток вносить равными частями ежеквартально. За квартиры в 8 доме (8 лот) рассрочка продлена до сентября 2018 года. Машиноместа тоже можно купить в рассрочку до сентября 2017 года, но здесь нужно внести половину стоимости.
В сентябре 2016 года запущена программа «Взаимозачет», в соответствии с которой можно, оценив свою квартиру в Агентстве недвижимости «Азбука жилья», передать ее в счет цены новой квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ» и заплатить первоначальный взнос в 10% ее цены.
Квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ» продаются в соответствии с законом 214-ФЗ, все риски застройщика застрахованы отдельно по каждому лоту в «Страховой компании «Респект» и «Страховой компании «Советская».
В заключении нужно сказать и о слабых сторонах проекта. Во-первых, это касается инфраструктуры. Конечно, когда проект будет завершен, он сам будет себя обеспечивать и торговыми центрами, и поликлиниками, и детскими садами. Но пока эта большая территория, которая только начинает застраиваться, и ее жителям придется использовать окружающую инфраструктуру. В силу того, что сама территория завода – фактически пустырь, до всех точек идти неблизко. Хотя дома первой очереди в этом смысле имеют некоторые преимущества.
То же самое относится и к транспортной доступности. Пока мы имеем три станции метро: Технопарк, Автозаводская и Тульская, однако до каждой из них идти минут двадцать, а то и больше.
И главное – экология. С самого начала обсуждения перспективы использования территории завода, была поднята тема зараженности земли ядовитыми техногенными веществами, в почве можно найти всю таблицу Менделеева, включая тяжелые металлы. Глава «Группы ЛСР» в одном из интервью даже заявил, что застройщик берет на себя обязательство снять верхний слой грунта на два метра и заменить его. Неслабая задачка, но, видимо, без этого просто нельзя строить жилье, детские сады, зоны отдыха.
В заключении еще раз нужно сказать, что ЖК «ЗИЛАРТ» - чрезвычайно привлекательный проект бизнес-класса, квартиры в котором осенью 2016 еще можно купить по цене эконом-класса. И хотя окончания строительства даже первой очереди потребует ожидания в два-три года, а весь проект будет завершен лет за десять, это абсолютно надежная инвестиция с очень привлекательной перспективой.
Автор: Анна Данилова
Специально для Квартирного Контроля
Обсуждение ЖК «ЗИЛАРТ»: новая оптимистичная архитектура