ЖК «Родной город. Октябрьское поле»: точка на карте Москвы. Маленькая точка

15.02.2017

Фотография: http://www.rg-gorodpole.ru/


Описание объекта

Конечно, новый большой жилой комплекс, в котором домов двадцать, если не больше, площадь застройки гектаров 50, на которых можно и дворы с детскими площадками организовать, и пешеходные зоны создать и парк разбить, велосипедные и беговые дорожки устроить, построить детские сады и школы, помещения для ресторанов и кафе, офисов и парикмахерских, спортзалов и бассейнов – все это прекрасная примета нового времени. Только мне куда больше нравятся старые районы, где летом из-за крон деревьев не видно дороги, где в гуще дворовой зелени поют соловьи, а на скамейках сидят бдительные бабульки. Там, может, и не так все логично, продуманно, красиво, но как-то по-домашнему уютно. Поэтому с таким интересом я поехала в старый московский район Щукино, чтобы посмотреть строящийся ЖК «Родной город. Октябрьское поле». Нечасто теперь увидишь точечную застройку?

Башни ЖК из соседнего двора

От метро «Октябрьское поле» я шла тихим шагом, то и дело «щелкая» местные достопримечательности и элементы инфраструктуры, минут двадцать. В Офисе продаж мне сказали, что дорога на работу от метро занимает у них пятнадцать минут. Наверное, так и есть. А тем, кто будет жить в жилом комплексе по пути с работы можно будет зайти в магазины, которых я насчитала штук шесть или семь. Сразу у метро Дикси, Дарья и Магнолия. Кстати здесь же есть ТЦ Мега и «Пассаж Октябрьское поле». Потом по дороге универсам «Зебра» и пара магазинов «Пятерочка», еще магазин «Дикси», это уже совсем рядом с ЖК. И все это не считая многочисленных продуктовых. Старый район, оно и понятно.

А еще я прошла мимо детского сада Росток и школы с номером 2077, бегущая строка на фасаде которой сообщала, что это Курчатовская школа. Однако для точности нужно сказать, что это совсем не та школа имени И.В. Курчатова с физико-математическим уклоном, которая когда-то давно основана физиками Курчатовского института.

Та школа имеет номер 1189 и тоже находится в Щукинском районе. Но после реорганизации московских школ и объединения нескольких в одну, весь комплекс вместе с присоединенными детскими садами стал именоваться «Курчатовская школа». Та, что рядом с ЖК тоже не совсем обычная, она коррекционная. Но дает она самое обычное среднее образование. Впрочем, другие школы ГБОУ «Курчатовская школа» так же, как и детские сады, находятся в пространстве между метро «Октябрьское поле» и «Щукинская», посмотрите на сайте http://kurchat.mskobr.ru/.

Вид на башни от школы

Башни видны с автобусной остановки на улице Расплетина

А если кто-то увидел у своих детей способности к физике, то школа 1189 им. Курчатова находится на улице Маршала Василевского, дом 9, корпус 1, пешком от ЖК «Родной город. Октябрьское поле» можно дойти минут за 25, на автомобиле доехать за 5 минут, а на общественном транспорте, например, на автобусе 253 ( на котором и от метро Октябрьское поле можно доехать до «Родного города») вместе с пешей прогулкой до и после автобуса все равно те же 25 минут.

Автобус довезет до метро и физ-мат. школы им. Курчатова

По пути от метро я заметила центр детской культуры в маленьком особнячке и спортивно-досуговый центр в первом этаже жилого здания прямо рядом с башней.

Центр детской культуры

Спортивно-досуговый центр

Район симпатичный, густо «заселенный» научно-исследовательскими институтами, в том числе НИЦ «Курчатовский центр». Дома вокруг застройки разных лет, кирпичные пятиэтажки 60-х гг., панельные девятиэтажные корпуса 70-х и 80-х гг.

Затсройка 70-80-х годов расположена напротив ЖК «Родной город. Октябрьское поле»

Но в любом направлении взгляд упирается в огромные массивные здания новой архитектуры, каждый со своим изыском. Кирпичный с башнями, чугунными балконами и белыми колоннами, похожий на то, что строили в конце 19 века, но гораздо больше, или тоже с башнями, но уже другими, волной балконов и керамической плиткой под крышей. И это тоже примета времени: точечная застройка. И честно сказать, я не пойму, что хуже, безликие одинаковые здания старой застройки или вычурные не вписывающиеся в окружение произведения новых архитекторов.

Итак, ЖК «Родной город. Октябрьское поле» строится в СЗАО, Щукинском районе, адрес земельного участка улица Берзарина 28, кадастровый номер 77:8:0011001:22. Участок небольшой, всего 2,2 гектара. Раньше на нем был автокомбинат, что-то вроде парка автобусов. На этих двух гектарах будет поставлено четыре 24-этажных башни с пристроенным детским садом. Проект разработан в архитектурном бюро SPEECH, а среди авторов стоит имя знаменитого российского архитектора Сергея Чобана.

В отличие от новых зданий, которые я видела по дороге к ЖК «Родной город», архитектурное бюро СПИЧ нашло оригинальное решение, развивающее тему сталинской застройки района: «элегантные карнизы, подчеркнутые вертикальные членения, гармоничное сочетание в отделке фасадов темно-шоколадного и светло-бежевого оттенков. Для большего визуального разнообразия мы чередуем более светлые и более темные корпуса, а их принадлежность к одному ансамблю подчеркиваем с помощью единого дизайн-кода деталей, в том числе, например, декоративных межэтажных вставок». http://www.speech.su/projects/residential_complexes/930-zhiloy-kompleks-na-ulice-berzarina-zhk-rodnoy-gorod.html Так пишут о своем детище сами архитекторы и мне нечего к этому добавить, кроме того, что пока не было случая, чтобы творения Сергея Чобана мне не понравилось. Но… Да, здесь было мало места, вот в чем дело.

Четыре башни уже построено, видно, что они чуть-чуть «пляшут»

Расстояние между стройными, направленными ввысь башнями меньше двадцати метров. От этого, в целях сохранения освещенности всех квартир башни пришлось немножко покрутить вокруг собственной оси. Получился живой беспорядок, что даже неплохо, но все равно места для дворов осталось маловато. Согласно проекту, и на макете в офисе мне это все показывали, там есть и детские площадки (кажется, две), и спортивная площадка. Но когда читаешь в Проектной декларации перечисление малых архитектурных форм: «Скамейка детская «Пожарная машина» - 1 шт., Скамейка на металлических ножках «Крокодил» - 1 шт., Качели балансир - 1 шт., Ваза - 2 шт.» - то начинаешь как-то напрягаться. Нет, зато урн будет аж 59. Короче смотрите на генплан, взятый из брошюры, которую можно скачать на сайте ЖК (http://www.rg-gorodpole.ru/project/arch.php), а также на генплан с сайта архитектурного бюро. На последнем территория, принадлежащая ЖК, обведена синей линией. На макете, если присмотреться, можно увидеть маленький заборчик вокруг территории ЖК. Я думаю, вы увидите, как мало земли выделено для такого большого комплекса. Я даже не уверена, хватит ли место для 59 урн. В общем, живенько получилось у архитекторов из бюро SPEECH, но тесновато.

Генплан из буклета

Генплан с сайта архитектурного бюро SPEECH

Макет. Башни слегка развернуты друг к другу. Здесь можно увидеть заборчик вокруг территории ЖК

Территория будет огорожена, оснащена камерами видеонаблюдения и будет охраняться. Она выходит торцом четвертого корпуса к улице Берзарина, то есть в ЖК будет тихо.

Всего в четырех башнях будет построено 629 квартир (в проектной декларации 627), одно, двух, трех и четырехкомнатных. Но только 300 машиномест в подземном паркинге. Плюс 107 наземных машиномест будет выделено на территории комплекса, так мне сказали в офисе продаж, и я обязана это повторить. Но это сомнительно, я специально пересчитала машиноместа на парковке у дома, их на генплане нет и 60. Скорее речь идет о том, что территория перед комплексом, на котором расположена сейчас промзона, будет отдана под новую застройку. Здесь будет построена еще одна школа, поликлиника, и вот тут будет большая наземная парковка. Компания застройщик участвует в конкурсе на эту застройку и надеется выиграть.

Дома монолитные. Однако из монолита будут только несущие стены и конструкции, остальное пространство стен заполнено строительными блоками из пенобетона. Квартиры будут сдаваться без отделки, свободной планировки, то есть с намеченными в один кирпич стенами для обмера БТИ. Электропроводка доведена до щитка со счетчиком, вода и канализация заведены в санузел, установлены счетчики воды. Тепло разведено по квартире, под окна поставлены радиаторы. Вся система будет в момент сдачи дома в рабочем состоянии, то есть в доме будет тепло. Окна будут большими, высотой 1,9 метра, шириной от 1,5 до 1,7 метра. В некоторых комнатах по два и даже три окна. Пакеты двухкамерные, то есть с тремя стеклами. А вот в лоджиях остекление предполагается в одно стекло.

На этаже на площадку будет выходить от 5 до 7 квартир. При этом в каждой башне будет четыре лифта марки Отис-премьер, один из которых грузовой и именно он идет до минус первого этажа, то есть в паркинг.

Планировка этажа 1 корпуса

На планировке этажа башни видно, что планировки квартир в хорошем смысле классические: большие кухни, просторные гостиные. Начиная с двухкомнатных квартир два санузла, это удобно. Удивили меня, пожалуй, лоджии. Они есть не во всех квартирах, но там, где они есть, это скорее маленькие длинные комнаты с большим окном. То есть нет привычного для нас остекления на три стороны света.

В галерее на сайте ЖК можно видеть оформленные плиткой под мрамор входные группы.

Отделку фасадов предполагается выполнить из фибробетона – материала современного и экономичного, но способного создать живую, тактильно интересную поверхность, одинаково привлекательно выглядящую и издалека, и вблизи. Для этого будут использованы аквапанели КНАУФ.

Помимо собственно квартир в состав комплекса войдут детский сад на 90 мест, а также помещения общественно-коммерческого назначения, гарантирующие наполнение первых этажей жилых домов максимальным разнообразием функций. В офисе мне сказали, что детский сад будет, скорее всего, частным, так как для муниципального он маловат.

Детский сад пристроен к 1 корпусу

Кто застройщик ЖК «Родной город. Октябрьское поле»? Можно ответить просто и сложно. Просто потому что на сайте ЖК http://www.rg-gorodpole.ru/company/ написано, что застройщиком является Инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент», основанная в 2013 году. РГ – это и значит «Родной город» и родных городов компания строит в Москве три штуки. Сфера деятельности компании, как сообщается на сайте, включает в себя полный цикл девелопмента – разработку концепции, строительство и ввод в эксплуатацию объектов. Приоритетное направление деятельности компании – реализация комплексных жилых объектов.

Но это только на первый взгляд просто. Если посмотреть Проектную декларацию, то там указан уже иной застройщик, а именно ООО «Автокомстрой», компания, образованная именно для строительства данного жилого комплекса, она так названа, потому что раньше на этом участке земли был автокомбинат. Да, так обычно и бывает, для строительства нового объекта группа компаний учреждает новое юридическое лицо. Однако ООО «Автокомстрой» юридически никакого отношения к «РГ-Девелопмент» не имеет, она образована третьей компаний, имя которой и называть не буду, чтобы не забивать голову читателю.

Менеджер офиса продаж Елена Тарасова, увидев мои сомнения, уточнила, что между «РГ-Девелопмент» и ООО «Автокомстрой» существует договор, согласно которому «РГ-девелопмент» продает квартиры в ЖК «Родной город. Октябрьское поле». То есть эта компания полного цикла выступает в данном случае как агент по продажам.

Более того, Елена доверительно сообщила мне, что компания «РГ-Девелопмент» создана подрядчиком Газпрома «Стройгазмонтаж», имеющим опыт работы более 40 лет. И создание этой компании – способ выйти опытному предприятию на рынок строительства жилья. Именно деньги «Стройгазмонтаж» и позволяют строить ЖК фактически без кредитов, на собственные средства. Ну не знаю, на сайте этой информации нет. А переходить в жанр слухов и сплетен не хотелось бы.

Оформление покупки квартиры начинается с подписания двух договоров, договора оказания возмездных услуг с «РГ-Недвижимость» и договора долевого участия с ООО «Автокомстрой». Затем в течение трех дней на счет «РГ-Девелопмент» покупатель должен перечислить 49 тысяч рублей, которые не входят в стоимость квартиры. За это же время покупатель открывает аккредитив в банке «Возрождение» и кладет на этот счет сумму, указанную в его договоре.

Через 10-12 дней дольщик получит зарегистрированный в Росреестре ДДУ и страховой полис, а застройщик – его деньги. Страхует застройщик свои риски в СК «Респект».
Если вы готовы оплатить сразу 100 процентов цены квартиры или пришли уже с подтвержденной ипотекой, можно получить скидку 3%. Есть и бронирование на 14 дней, которые могут понадобиться на получение ипотеки, за бронирование нужно заплатить 50 тысяч рублей, которые войдут в цену квартиры.

Думаю, пора посмотреть цены на предлагаемые квартиры. В таблице они приведены на начало февраля 2017 года.

Таблица 1.

Квартира

Площадь в кв.м

Цена в млн руб.

Однокомнатная

41,7 – 45,7

7,85 – 9,0

Двухкомнатная

61,1 – 75,3

12,01 – 14,46

Трехкомнатная

84,5 – 97,3

16,29 – 20,06

Четырехкомнатная

114,7 – 119,2

23,58 – 24,36

Цены, на первый взгляд, высоковаты. Во всяком случае, мы понимаем, что среднему покупателю на рынке недвижимости они не по карману. Застройщик и пытается позиционировать свой жилой комплекс как жилье бизнес-класса. Но мы обсудили этот вопрос с менеджером офиса продаж: машиномест мало, пространство вокруг корпусов и вовсе малюсенькое, собственной инфраструктуры нет, детский сад на 90 мест всерьез воспринимать невозможно. Пожалуй, это все же комфорт-класс, не больше.
Кстати, машиноместа пока не продаются. Старт продаж будет объявлен в 4 квартале 2017 года.

Давайте сравним цены с аналогами из того же Северо-Западного административного округа. Но сначала придется поговорить о сроках окончания строительства ЖК «Родной город. Октябрьское поле». На сайте http://www.rg-gorodpole.ru/project/arch.php указаны сроки начала и окончания реализации проекта: IV квартал 2015 г. – IV квартал 2017 г. Однако в Проектной декларации 2015 года стоит другой срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию – I квартал 2018 года. Этот же срок стоит и в новейшей Проектной декларации от 1 февраля 2017 года. В буклете, который каждый может скачать с сайта жилого комплекса, а мне дали его в офисе продаж, ввод в эксплуатацию намечен уже на II квартал 2018 года. А когда ключи? Когда собственно дольщик получит свою квартиру? До конца 2018 года, так мне сказали в офисе продаж. Елена подчеркнула, что перед подписанием акта приемки-передачи будет произведен замер БТИ, расчет между покупателем квартиры и застройщиком, в случае, если результаты замера будут отклоняться в ту или иную сторону от указанного в договоре (по ценам ДДУ), выполнение работ по устранению недоделок. На все это нужно время. Какие сроки будут записаны в ДДУ? А так и будет записано: получение ключей не позже конца 2018 года. Будем это иметь в виду, но в таблицу я поставлю срок сдачи объекта в эксплуатацию, указанный в декларации.

Таблица 2. Цены на однокомнатные квартиры в новостройках бизнес-класса Северо-Западного округа Москвы

Жилой квартал

Площадь в кв.м

Цена в млн руб.

Срок сдачи

«Родной город. Октябрьское поле.

41,7

7,85

1 кв. 2018

«Union Park»

39,1

7,93

4 кв. 2017

«Wellton Park»

41,2

9,62

3 кв. 2017

Клубный дом «Октябрь»

41,2

6,55

4 кв. 2018

«Хорошевский»

43,3

8,14

4 кв. 2017

Дом «Серебряный бор»

41,3

9,12

3 кв. 2018

Как видим, на фоне других предложений бизнес-класса СЗАО «Родной город. Октябрьское поле» выглядит вполне привлекательно. Хотя, учитывая, что реально срок сдачи объекта будет позже, чем указано в документах, а ключи дольщики получат вообще к концу 2018, цена могла быть и ниже.

И в заключении, нужно написать о тревогах дольщиков. Потому что форумы потенциальных покупателей квартир в ЖК «Родной город. Октябрьское поле» заполонены постами на одну и ту же тему, снова и снова, жесткими разоблачениями, научными выкладками, результатами измерений и ссылками на экспертизы. Вы догадались: мы все боимся радиации. Некоторые даже отказываются от покупки квартиры рядом с Курчатовским институтом по этой причине. Как вот здесь: https://www.novostroy-m.ru/baza/jk_rodnoy_gorod/otzyvy

Другие http://www.novostroykin.ru/forum/?pg=21&nid=4001 выкладывают показания дозиметров и пугают будущих владельцев квартир тем, что жилой комплекс строится прямо на свалке радиоактивных отходов.

Поэтому, когда в конце нашей беседы я сказала Елене, что посмотрела форумы, она сразу, не дожидаясь того, что я скажу дальше, побежала за документом. Принесенный ею документ был результатом проведенной застройщиком экспертизы. Я его прочитала, сфотографировала, в нем представлены результаты замеров фона радиоактивности по всей строительной площадке, и фон этот не превышает нормы и совершенно не угрожает жизни и здоровью находящихся на ней строителей, а потом и жильцов, которые купят здесь квартиры.

Заключение экспертизы, титульная страница

Замеры, произведенные экспертами

Выводы экспертов и подписи

Итак, к достоинствам проекта я отнесла бы место расположения – это старый хорошо обжитой район Москвы, транспортную доступность, архитектуру строящихся корпусов. Но нужно видеть и риски: компания-застройщик новая, неясного происхождения, строит много, но пока ни одного проекта не довела до конца. То, что проект не дотягивает до бизнес-класса со мной согласились и в офисе продаж, но цены-то стоят как за бизнес-класс. Сроки ввода в эксплуатацию на сайте, в буклете и в проектной декларации разные, а на самом деле ключи дольщики могут получить только к концу 2018 года, и это признак того, что застройщик опять же хочет несколько завысить цены. Хотя все это в порядке вещей на рынке недвижимости. И я надеюсь, что потенциальные дольщики все эти риски учтут, а достоинства проекта оценят.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля


Дата публикации: 15.02.2017