ЖК «Родной город. Октябрьское поле»: точка на карте Москвы. Маленькая точка

Конечно, новый большой жилой комплекс, в котором домов двадцать, если не больше, площадь застройки гектаров 50, на которых можно и дворы с детскими площадками организовать, и пешеходные зоны создать и парк разбить, велосипедные и беговые дорожки устроить, построить детские сады и школы, помещения для ресторанов и кафе, офисов и парикмахерских, спортзалов и бассейнов – все это прекрасная примета нового времени. Только мне куда больше нравятся старые районы, где летом из-за крон деревьев не видно дороги, где в гуще дворовой зелени поют соловьи, а на скамейках сидят бдительные бабульки. Там, может, и не так все логично, продуманно, красиво, но как-то по-домашнему уютно. Поэтому с таким интересом я поехала в старый московский район Щукино, чтобы посмотреть строящийся ЖК «Родной город. Октябрьское поле». Нечасто теперь увидишь точечную застройку?

От метро «Октябрьское поле» я шла тихим шагом, то и дело «щелкая» местные достопримечательности и элементы инфраструктуры, минут двадцать. В Офисе продаж мне сказали, что дорога на работу от метро занимает у них пятнадцать минут. Наверное, так и есть. А тем, кто будет жить в жилом комплексе по пути с работы можно будет зайти в магазины, которых я насчитала штук шесть или семь. Сразу у метро Дикси, Дарья и Магнолия. Кстати здесь же есть ТЦ Мега и «Пассаж Октябрьское поле». Потом по дороге универсам «Зебра» и пара магазинов «Пятерочка», еще магазин «Дикси», это уже совсем рядом с ЖК. И все это не считая многочисленных продуктовых. Старый район, оно и понятно.

А еще я прошла мимо детского сада Росток и школы с номером 2077, бегущая строка на фасаде которой сообщала, что это Курчатовская школа. Однако для точности нужно сказать, что это совсем не та школа имени И.В. Курчатова с физико-математическим уклоном, которая когда-то давно основана физиками Курчатовского института.

Та школа имеет номер 1189 и тоже находится в Щукинском районе. Но после реорганизации московских школ и объединения нескольких в одну, весь комплекс вместе с присоединенными детскими садами стал именоваться «Курчатовская школа». Та, что рядом с ЖК тоже не совсем обычная, она коррекционная. Но дает она самое обычное среднее образование. Впрочем, другие школы ГБОУ «Курчатовская школа» так же, как и детские сады, находятся в пространстве между метро «Октябрьское поле» и «Щукинская», посмотрите на сайте http://kurchat.mskobr.ru/.

Вид на башни от школы

Башни видны с автобусной остановки на улице Расплетина.

А если кто-то увидел у своих детей способности к физике, то школа 1189 им. Курчатова находится на улице Маршала Василевского, дом 9, корпус 1, пешком от ЖК «Родной город. Октябрьское поле» можно дойти минут за 25, на автомобиле доехать за 5 минут, а на общественном транспорте, например, на автобусе 253 ( на котором и от метро Октябрьское поле можно доехать до «Родного города») вместе с пешей прогулкой до и после автобуса все равно те же 25 минут.

Автобус довезет до метро и физ-мат. школы им. Курчатова

По пути от метро я заметила центр детской культуры в маленьком особнячке и спортивно-досуговый центр в первом этаже жилого здания прямо рядом с башней.

Район симпатичный, густо «заселенный» научно-исследовательскими институтами, в том числе НИЦ «Курчатовский центр». Дома вокруг застройки разных лет, кирпичные пятиэтажки 60-х гг., панельные девятиэтажные корпуса 70-х и 80-х гг.

Но в любом направлении взгляд упирается в огромные массивные здания новой архитектуры, каждый со своим изыском. Кирпичный с башнями, чугунными балконами и белыми колоннами, похожий на то, что строили в конце 19 века, но гораздо больше, или тоже с башнями, но уже другими, волной балконов и керамической плиткой под крышей. И это тоже примета времени: точечная застройка. И честно сказать, я не пойму, что хуже, безликие одинаковые здания старой застройки или вычурные не вписывающиеся в окружение произведения новых архитекторов.

Итак, ЖК «Родной город. Октябрьское поле» строится в СЗАО, Щукинском районе, адрес земельного участка улица Берзарина 28, кадастровый номер 77:8:0011001:22. Участок небольшой, всего 2,2 гектара. Раньше на нем был автокомбинат, что-то вроде парка автобусов. На этих двух гектарах будет поставлено четыре 24-этажных башни с пристроенным детским садом. Проект разработан в архитектурном бюро SPEECH, а среди авторов стоит имя знаменитого российского архитектора Сергея Чобана.

В отличие от новых зданий, которые я видела по дороге к ЖК «Родной город», архитектурное бюро СПИЧ нашло оригинальное решение, развивающее тему сталинской застройки района: «элегантные карнизы, подчеркнутые вертикальные членения, гармоничное сочетание в отделке фасадов темно-шоколадного и светло-бежевого оттенков. Для большего визуального разнообразия мы чередуем более светлые и более темные корпуса, а их принадлежность к одному ансамблю подчеркиваем с помощью единого дизайн-кода деталей, в том числе, например, декоративных межэтажных вставок». http://www.speech.su/projects/residential_complexes/930-zhiloy-kompleks-na-ulice-berzarina-zhk-rodnoy-gorod.html Так пишут о своем детище сами архитекторы и мне нечего к этому добавить, кроме того, что пока не было случая, чтобы творения Сергея Чобана мне не понравилось. Но… Да, здесь было мало места, вот в чем дело.

Расстояние между стройными, направленными ввысь башнями меньше двадцати метров. От этого, в целях сохранения освещенности всех квартир башни пришлось немножко покрутить вокруг собственной оси. Получился живой беспорядок, что даже неплохо, но все равно места для дворов осталось маловато. Согласно проекту, и на макете в офисе мне это все показывали, там есть и детские площадки (кажется, две), и спортивная площадка. Но когда читаешь в Проектной декларации перечисление малых архитектурных форм: «Скамейка детская «Пожарная машина» - 1 шт., Скамейка на металлических ножках «Крокодил» - 1 шт., Качели балансир - 1 шт., Ваза - 2 шт.» - то начинаешь как-то напрягаться. Нет, зато урн будет аж 59. Короче смотрите на генплан, взятый из брошюры, которую можно скачать на сайте ЖК (http://www.rg-gorodpole.ru/project/arch.php), а также на генплан с сайта архитектурного бюро. На последнем территория, принадлежащая ЖК, обведена синей линией. На макете, если присмотреться, можно увидеть маленький заборчик вокруг территории ЖК. Я думаю, вы увидите, как мало земли выделено для такого большого комплекса. Я даже не уверена, хватит ли место для 59 урн. В общем, живенько получилось у архитекторов из бюро SPEECH, но тесновато.

Макет. Башни слегка развернуты друг к другу. Здесь можно увидеть заборчик вокруг территории ЖК.

Территория будет огорожена, оснащена камерами видеонаблюдения и будет охраняться. Она выходит торцом четвертого корпуса к улице Берзарина, то есть в ЖК будет тихо.

Всего в четырех башнях будет построено 629 квартир (в проектной декларации 627), одно, двух, трех и четырехкомнатных. Но только 300 машиномест в подземном паркинге. Плюс 107 наземных машиномест будет выделено на территории комплекса, так мне сказали в офисе продаж, и я обязана это повторить. Но это сомнительно, я специально пересчитала машиноместа на парковке у дома, их на генплане нет и 60. Скорее речь идет о том, что территория перед комплексом, на котором расположена сейчас промзона, будет отдана под новую застройку. Здесь будет построена еще одна школа, поликлиника, и вот тут будет большая наземная парковка. Компания застройщик участвует в конкурсе на эту застройку и надеется выиграть.

Дома монолитные. Однако из монолита будут только несущие стены и конструкции, остальное пространство стен заполнено строительными блоками из пенобетона. Квартиры будут сдаваться без отделки, свободной планировки, то есть с намеченными в один кирпич стенами для обмера БТИ. Электропроводка доведена до щитка со счетчиком, вода и канализация заведены в санузел, установлены счетчики воды. Тепло разведено по квартире, под окна поставлены радиаторы. Вся система будет в момент сдачи дома в рабочем состоянии, то есть в доме будет тепло. Окна будут большими, высотой 1,9 метра, шириной от 1,5 до 1,7 метра. В некоторых комнатах по два и даже три окна. Пакеты двухкамерные, то есть с тремя стеклами. А вот в лоджиях остекление предполагается в одно стекло.

На этаже на площадку будет выходить от 5 до 7 квартир. При этом в каждой башне будет четыре лифта марки Отис-премьер, один из которых грузовой и именно он идет до минус первого этажа, то есть в паркинг.

Планировка этажа 1 корпуса

На планировке этажа башни видно, что планировки квартир в хорошем смысле классические: большие кухни, просторные гостиные. Начиная с двухкомнатных квартир два санузла, это удобно. Удивили меня, пожалуй, лоджии. Они есть не во всех квартирах, но там, где они есть, это скорее маленькие длинные комнаты с большим окном. То есть нет привычного для нас остекления на три стороны света.

В галерее на сайте ЖК можно видеть оформленные плиткой под мрамор входные группы.

Отделку фасадов предполагается выполнить из фибробетона – материала современного и экономичного, но способного создать живую, тактильно интересную поверхность, одинаково привлекательно выглядящую и издалека, и вблизи. Для этого будут использованы аквапанели КНАУФ.

Помимо собственно квартир в состав комплекса войдут детский сад на 90 мест, а также помещения общественно-коммерческого назначения, гарантирующие наполнение первых этажей жилых домов максимальным разнообразием функций. В офисе мне сказали, что детский сад будет, скорее всего, частным, так как для муниципального он маловат.

Кто застройщик ЖК «Родной город. Октябрьское поле»? Можно ответить просто и сложно. Просто потому что на сайте ЖК http://www.rg-gorodpole.ru/company/ написано, что застройщиком является Инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент», основанная в 2013 году. РГ – это и значит «Родной город» и родных городов компания строит в Москве три штуки. Сфера деятельности компании, как сообщается на сайте, включает в себя полный цикл девелопмента – разработку концепции, строительство и ввод в эксплуатацию объектов. Приоритетное направление деятельности компании – реализация комплексных жилых объектов.

Но это только на первый взгляд просто. Если посмотреть Проектную декларацию, то там указан уже иной застройщик, а именно ООО «Автокомстрой», компания, образованная именно для строительства данного жилого комплекса, она так названа, потому что раньше на этом участке земли был автокомбинат. Да, так обычно и бывает, для строительства нового объекта группа компаний учреждает новое юридическое лицо. Однако ООО «Автокомстрой» юридически никакого отношения к «РГ-Девелопмент» не имеет, она образована третьей компаний, имя которой и называть не буду, чтобы не забивать голову читателю.

Менеджер офиса продаж Елена Тарасова, увидев мои сомнения, уточнила, что между «РГ-Девелопмент» и ООО «Автокомстрой» существует договор, согласно которому «РГ-девелопмент» продает квартиры в ЖК «Родной город. Октябрьское поле». То есть эта компания полного цикла выступает в данном случае как агент по продажам.

Более того, Елена доверительно сообщила мне, что компания «РГ-Девелопмент» создана подрядчиком Газпрома «Стройгазмонтаж», имеющим опыт работы более 40 лет. И создание этой компании – способ выйти опытному предприятию на рынок строительства жилья. Именно деньги «Стройгазмонтаж» и позволяют строить ЖК фактически без кредитов, на собственные средства. Ну не знаю, на сайте этой информации нет. А переходить в жанр слухов и сплетен не хотелось бы.

Оформление покупки квартиры начинается с подписания двух договоров, договора оказания возмездных услуг с «РГ-Недвижимость» и договора долевого участия с ООО «Автокомстрой». Затем в течение трех дней на счет «РГ-Девелопмент» покупатель должен перечислить 49 тысяч рублей, которые не входят в стоимость квартиры. За это же время покупатель открывает аккредитив в банке «Возрождение» и кладет на этот счет сумму, указанную в его договоре.

Через 10-12 дней дольщик получит зарегистрированный в Росреестре ДДУ и страховой полис, а застройщик – его деньги. Страхует застройщик свои риски в СК «Респект».
Если вы готовы оплатить сразу 100 процентов цены квартиры или пришли уже с подтвержденной ипотекой, можно получить скидку 3%. Есть и бронирование на 14 дней, которые могут понадобиться на получение ипотеки, за бронирование нужно заплатить 50 тысяч рублей, которые войдут в цену квартиры.

Думаю, пора посмотреть цены на предлагаемые квартиры. В таблице они приведены на начало февраля 2017 года.

Таблица 1.

Цены, на первый взгляд, высоковаты. Во всяком случае, мы понимаем, что среднему покупателю на рынке недвижимости они не по карману. Застройщик и пытается позиционировать свой жилой комплекс как жилье бизнес-класса. Но мы обсудили этот вопрос с менеджером офиса продаж: машиномест мало, пространство вокруг корпусов и вовсе малюсенькое, собственной инфраструктуры нет, детский сад на 90 мест всерьез воспринимать невозможно. Пожалуй, это все же комфорт-класс, не больше.
Кстати, машиноместа пока не продаются. Старт продаж будет объявлен в 4 квартале 2017 года.

Давайте сравним цены с аналогами из того же Северо-Западного административного округа. Но сначала придется поговорить о сроках окончания строительства ЖК «Родной город. Октябрьское поле». На сайте http://www.rg-gorodpole.ru/project/arch.php указаны сроки начала и окончания реализации проекта: IV квартал 2015 г. – IV квартал 2017 г. Однако в Проектной декларации 2015 года стоит другой срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию – I квартал 2018 года. Этот же срок стоит и в новейшей Проектной декларации от 1 февраля 2017 года. В буклете, который каждый может скачать с сайта жилого комплекса, а мне дали его в офисе продаж, ввод в эксплуатацию намечен уже на II квартал 2018 года. А когда ключи? Когда собственно дольщик получит свою квартиру? До конца 2018 года, так мне сказали в офисе продаж. Елена подчеркнула, что перед подписанием акта приемки-передачи будет произведен замер БТИ, расчет между покупателем квартиры и застройщиком, в случае, если результаты замера будут отклоняться в ту или иную сторону от указанного в договоре (по ценам ДДУ), выполнение работ по устранению недоделок. На все это нужно время. Какие сроки будут записаны в ДДУ? А так и будет записано: получение ключей не позже конца 2018 года. Будем это иметь в виду, но в таблицу я поставлю срок сдачи объекта в эксплуатацию, указанный в декларации.

Таблица 2. Цены на однокомнатные квартиры в новостройках бизнес-класса Северо-Западного округа Москвы

Как видим, на фоне других предложений бизнес-класса СЗАО «Родной город. Октябрьское поле» выглядит вполне привлекательно. Хотя, учитывая, что реально срок сдачи объекта будет позже, чем указано в документах, а ключи дольщики получат вообще к концу 2018, цена могла быть и ниже.

И в заключении, нужно написать о тревогах дольщиков. Потому что форумы потенциальных покупателей квартир в ЖК «Родной город. Октябрьское поле» заполонены постами на одну и ту же тему, снова и снова, жесткими разоблачениями, научными выкладками, результатами измерений и ссылками на экспертизы. Вы догадались: мы все боимся радиации. Некоторые даже отказываются от покупки квартиры рядом с Курчатовским институтом по этой причине. 

Другие выкладывают показания дозиметров и пугают будущих владельцев квартир тем, что жилой комплекс строится прямо на свалке радиоактивных отходов.

Поэтому, когда в конце нашей беседы я сказала Елене, что посмотрела форумы, она сразу, не дожидаясь того, что я скажу дальше, побежала за документом. Принесенный ею документ был результатом проведенной застройщиком экспертизы. Я его прочитала, сфотографировала, в нем представлены результаты замеров фона радиоактивности по всей строительной площадке, и фон этот не превышает нормы и совершенно не угрожает жизни и здоровью находящихся на ней строителей, а потом и жильцов, которые купят здесь квартиры.

Заключение экспертизы, титульная страница:

Замеры, произведенные экспертами

Выводы экспертов и подписи

Итак, к достоинствам проекта я отнесла бы место расположения – это старый хорошо обжитой район Москвы, транспортную доступность, архитектуру строящихся корпусов. Но нужно видеть и риски: компания-застройщик новая, неясного происхождения, строит много, но пока ни одного проекта не довела до конца. То, что проект не дотягивает до бизнес-класса со мной согласились и в офисе продаж, но цены-то стоят как за бизнес-класс. Сроки ввода в эксплуатацию на сайте, в буклете и в проектной декларации разные, а на самом деле ключи дольщики могут получить только к концу 2018 года, и это признак того, что застройщик опять же хочет несколько завысить цены. Хотя все это в порядке вещей на рынке недвижимости. И я надеюсь, что потенциальные дольщики все эти риски учтут, а достоинства проекта оценят.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля