ЖК «Позитив»: оправдаются ли надежды

22.02.2017


Описание объекта

Когда собираешься ехать в жилой комплекс «Позитив», основной вопрос – «Саларьево» или «Румянцево»? Потому что новый комплекс прошлой осенью начали строить как раз где-то посередине между этими двумя станциями метро. А ответить на этот вопрос вам не помогут ни форумы, ни звонок в офис продаж. Способов доехать много: можно от «Саларьево» на автобусе №720, можно от ж/д станции «Переделкино» на №390 – каждый выбирает свой. Я поехала через «Румянцево», потому что хотела своими глазами взглянуть на ТРЦ РИО. Для будущих жильцов здесь будет центр жизни: тут и кинотеатр, и продукты, и самые разные магазины вплоть до мебельного, и кафе с ресторанами. Пока у метро ждала минут десять маршрутку до «РИО», мимо проехало штук пять или шесть автобусов и маршруток. В том числе 707к, который останавливается прямо рядом с жилым комплексом на улице Родниковой, остановка называется «Румянцево-2».

Маршрутка от станции метро до ТРЦ «РИО» идет ровно две минуты, только села и вот мы уже на месте. На всякий случай посмотрела, где маршрутка ждет пассажиров, которые направляются к метро, вдруг решу и назад на ней ехать. От остановки маршрутки видно строящийся корпус «Позитива». Мимо «РИО» по тропинке иду к ЖК, осталось совсем немного, минут десять.

Строящийся корпус 

Офисы продаж, три разноцветных вагончика и один красный

Около самой стройки сворачиваю влево и прихожу к трем вагончикам или бытовкам, одинаково ярко раскрашенным в фирменные цвета ЖК «Позитив». Если бы я поняла сразу, что есть еще четвертый, ярко красный без окон, я бы, наверное, нырнула в него. Но я обнаружила это только дома, когда рассматривала фотографии. Квартирами в Комплексе торгуют четыре агентства: «Бест-Новострой», «Est-a-Tet» и «ГВСУ-Риэлти» и с недавних пор Мосреалстрой. Они не только выглядят одинаково (кроме недавно поставленного красного параллелепипеда Мосреалстроя), но у них общий квартирный фонд, как объяснил мне менеджер офиса продаж «Бест-Новострой» Игорь Жуков, и одни условия продажи.

Участок земли в Новой Москве площадью 5,83 гектара с кадастровым номером 50:21:0110504:280 находится в аренде у застройщика по договору с собственником земли компанией «Технопарк Румянцево». После окончания строительства земля будет передана муниципалитету в соответствии с законодательством г. Москва. Адрес пока у него такой: Москва, вблизи д. Румянцево, уч. 3/2.

Генплан с сайта ЖК 

На площадке, где пока строится два корпуса, пятый и четвертый, появится шесть домов переменной этажности – от 16 до 25 этажей. В них, согласно проектной декларации, предусмотрено 1868 квартир, общая жилая площадь которых составит 89,6 тыс. кв. метров: 1096 однокомнатных, 572 двухкомнатных и всего 200 трехкомнатных. Сами дома панельные, а первый этаж и подземная часть – монолитные. Именно это позволит сделать помещения первых этажей высокими, с потолками в 3,6 м, светлыми и отдать их под коммерческие площади. Предполагается, что здесь будут и магазины, и парикмахерские, и банки, и рестораны. В одном из корпусов будет небольшой детский сад.
Кроме того, в составе комплекса появится 5-этажный паркинг на 499 машиномест, но будет он построен в последнюю очередь, к концу 2018 года.

В комплексе нет школы, мало мест в детском саду, нет поликлиники или спортивных залов. То есть с точки зрения инфраструктуры он бедноват. Поэтому Игорь охотно сообщил мне, что напротив него будет строиться еще один жилой комплекс – ЖК «Румянцево», (правда в Интернете я нашла информацию о ЖК «Румянцево парк»), который будет и больше «Позитива», и инфраструктура будет у него богаче: здесь построят и школу, и поликлинику, и два детских сада и все это буквально через дорогу от рассматриваемой нами новостройки. А пока и школы, и детские сады, и поликлиники – все в Солнцево, а добираться туда на автобусе, маршрутке, личном транспорте. По-другому никак.

И вот еще что я поняла, приехав на стройплощадку. Вот эти слова с официального сайта ЖК «Позитив» http://дом-позитив.рф/o_proekte_gk_pozitiv.html:

не имеют ничего общего с реальностью. Оба парка далеко от комплекса, так далеко, что и говорить о природоохранной зоне и пикниках рядом с домом не стоило. Ну неловко, честное слово, взрослые люди и солидная компания-застройщик. А вот про двор – да, для двора здесь будет много места и мне это нравится. Надеюсь, все то, что нарисовано на картинках, действительно будет во дворе: и детские площадки, и спортивные, и озеленение, и места отдыха.

ЖК «Позитив» – совместный проект одного из лидеров девелоперского сектора компании Capital Group и Акционерного Общества «УЭЗ». Партнеры хорошо известны на рынке и в представлении не нуждаются. Прямо скажем, увидев эти названия, как-то успокаиваешься за судьбу и сроки строительства.

Однако нужно рассказать о соотношении взятых на себя компаниями обязательств, менеджер офиса продаж нашел нужным мне все это подробно рассказать.
Итак, Capital Group нужно называть девелопером, хотя на сайте он называется застройщиком. Девелопер работает с 1993 года, сейчас в его портфеле насчитывается 71 проект (построенные и завершённые). А вот застройщиком ЖК «Позитив», согласно проектной декларации, является ООО «Главрегионстрой Румянцево», учрежденное в 2014 году двумя компаниями – ООО «Альфа Менеджмент» и АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» или «УЭЗ». Но АО «УЭЗ» по документам является также генеральным подрядчиком, оно и понятно, это крупная строительная корпорация, обслуживающая интересы московского правительства, для нее шесть корпусов ЖК построить легче легкого.

Есть еще один интересный участник этого проекта – холдинговая компания ГВСУ «Центр». На сайте компании (http://gvsu-realty.ru/new-buildings/pozitiv2/) сказано, что весь проект будет построен из производимых холдингом панелей ДОММОС, и что серия домов ДОММОС – это передовая разработка, созданная в соответствии с последними требованиями столичных властей к панельному жилью.

Плита в разрезе

Игорь объяснил мне, в чем суть этой передовой разработки и показал фотографию плиты в разрезе (и прислал фото на почту). В заводских условиях производится многослойная плита, мы с Игорем насчитали четыре слоя: между двумя бетонными панелями находится слой утеплителя, а по фасаду крепится клинкерная плитка. В данном случае, она имитирует кирпич разных цветов. Поэтому фасад будет яркий, праздничный.

На фасадах строящегося корпуса 4 видно, что клинкерная плитка уже лежит на плитах. Там, где будут балконы, фасадной плитки нет, балконы будут сдаваться с панорамным холодным остеклением и перилами. На каждом балконе предусмотрено место для внешнего блока кондиционера. Но стены балкона каждый владелец будет отделывать сам, как и квартиру, которая будет сдаваться под чистовую отделку.

Приятная особенность этих плит в том, что между ними фактически нет швов, плиты складываются как пазлы, прочно сцепляясь гребнями и пазами. Шва при такой конструкции просто нет, и недостаток панельных домов – сквозняк по полу из щелей между плитами – здесь перестает быть актуальным.

На форумах будущих владельцев квартир в ЖК «Позитив» обсуждается вопрос о деревянных окнах, которые будут установлены в новостройке. Игорь показал и прислал мне фотографию будущего окна. Оно двухкамерное, то есть с тремя стеклами, держит воздух не хуже пластикового и вообще считается даже более престижным вариантом, чем пластиковые окна. Окна будут покрашены в коричневый цвет и выглядят они очень стильно.

Окна будут деревянными двухкамерными (фото из офиса продаж)

Отдельно нужно сказать о сроках строительства. Capital Group и АО «УЭЗ» приступили к строительству жилого комплекса в сентябре 2016 года, а ввести в эксплуатацию первые два корпуса, с номером 4 и 5, готовы уже в ноябре 2017 года. А вот выдать ключи владельцам, как сказал Игорь, застройщик обязуется не позже 30 апреля 2018 года, то есть в течение полугода после сдачи корпусов. Корпуса 3 и 6 будут сданы к 30 декабря 2017 года, а последние корпуса с номером 1 и 2 будут введены в эксплуатацию 30 сентября 2018 года вместе с наземной многоуровневой парковкой.

Напомню, что машиномест в этой парковке будет менее 500, по периметру жилого комплекса будет организовано еще 500 парковочных мест, а квартир в корпусах будет почти 1900. Мне трудно сказать, удастся ли при этом сохранить концепцию дворов, свободных от машин, как это заявлено на сайте жилого комплекса.

Сейчас квартиры продаются в шестнадцатиэтажных четвертом и пятом корпусах переменной этажности: от 21 до 25 этажа. За полгода разошлось уже около 40% предложения, как сказали мне в офисе продаж.

Таблица 1. Сравнение цен на однокомнатные квартиры в районе метро «Саларьево» - «Румянцево»

ЖК

Площадь в кв.м

Цена в млн руб.

Окончание строительства

«Позитив»

38,6

4,1

3 кв. 2017

«Саларьево Парк»

39,5

4,4

3 кв. 2018

«Первый Московский. Город Парк»

39,2

3,9

4 кв. 2017

«Рассказово»

44,4

6,0

4 кв. 2017

В офисе продаж считают, что квартиры хорошо продаются, потому что они недорогие по сравнению с ценами соседних новостроек, особенно с учетом сроков ввода корпусов в эксплуатацию. И хотя разница в цене все же невелика, но преимуществом, на мой взгляд, является и то, что жилой комплекс небольшой, построят его быстро и владельцам не придется много лет жить на стройке. Но это, если не учитывать строительства по соседству ЖК «Румянцево Парк».

И еще одно преимущество: для будущих владельцев квартир уменьшается объем ремонтных работ. В квартирах будут выполнены межкомнатные перегородки и стяжка пола. Также застройщик устанавливает счетчики на воду, производит разводку сантехники под заглушки, электричество будет разведено по квартире: устанавливаются розетки и выключатели. А вот входные двери придется сразу заменить. Высота потолков в квартирах 2,8 метра.

Однокомнатные квартиры небольшие, с просторной кухней от 10 кв. метров, но маленькой, на мой взгляд, комнатой, в которой ведь придется поместить и спальню, и гостиную, а иногда и детскую. При этом акцент в комплексе сделан именно на однокомнатные квартиры, их здесь больше половины.

Двухкомнатные квартиры более удачные, в них большая гостиная, которую можно объединить с кухней, площадью от 10 кв. метров, раздельный санузел. Застройщик делает между гостиной и кухней большую арку шириной в две двери, получается, что в гостиную два входа: из прихожей и из кухни. Все двухкомнатные квартиры в корпусах 4 и 5 выходят на две стороны света, в них по два балкона. Кстати, балконы здесь большие, их площадь указывается с уменьшающим коэффициентом, потому что это холодные помещения. На самом деле их площадь в районе 4 квадратных метров.

Трехкомнатных квартир мало, они продаются в корпусе 5. Они двух планировок: выходящие на две стороны или угловые, в каждой по два больших балкона, раздельный санузел, большая кухня 13,5 кв. метра, большая столовая, которую при желании можно объединить с кухней.

Таблица 2. Стоимость  жилья в комплексе

Квартира

Площадь в кв. метрах

Цена в млн руб.

Однокомнатная

34,0 – 38,7

3,78 – 4,4

Двухкомнатная

54,6 – 59,4

5,3 – 6,2

Трехкомнатная

72,0 – 75,9

6,8 – 7,5

По сравнению с самым началом продаж цены немного увеличились. Во-первых, потому что недорогие квартиры уже проданы, во-вторых, недавно было первое повышение цены на 3%. Другими словами, если проект нравится, не нужно откладывать решение.

Для тех, кто решится купить, нужно знать, что вся сумма, которую им придется заплатить, уже указана в цене квартиры. С каким бы агентством вы ни имели дело, заплатить за его услуги по договору бронирования вам придется 1% цены квартиры. И в договоре долевого участия будет указана сумма, равная 99% первоначально названной цены вашего будущего жилья. Агент подготовит ДДУ, страховой полис (застройщик страхует свои риски в страховой компании «РИНКО»), зарегистрирует их в соответствии с процедурой, предписанной законом 214-ФЗ, и, получив их на руки, вы будете иметь еще пять рабочих дней на то, чтобы внести деньги на счет застройщика. Регистрация права собственности на квартиру не входит в обязанности агента или застройщика и в договоре не указывается. Впрочем, это сейчас такая простая процедура, что платить за нее просто преступление.

Те, кто оплачивает 100 процентов стоимости договора или покупает по ипотеке, получают скидку в 3% от цены квартиры.

Наконец, приходит время прощаться. И Игорь, менеджер офиса продаж, говорит, что ходит на работу пешком от метро «Румянцево» через дачный поселок и занимает это у него всего 17 минут. Ладно, думаю, попробую, заодно огляжусь, что тут есть кроме «РИО» с его кинотеатром и магазинами.

Итак, впереди на перекрестке магазинчик продукты, слева от него утоптанная тропинка. Прощальный взгляд на ЖК «Позитив» и вот я иду по дачному поселку.

Поворачиваю направо на дорогу, потом налево во второй поворот, впереди серое стеклянное здание, это ориентир, там, где кончается забор, нужно повернуть направо, только не по дороге, перегороженной шлагбаумом, а слева от нее, по утоптанной тропе. Поворачиваю, и вскоре передо мной открывается здание Офисного парка Comcity. Это его серые стеклянные стены были мне ориентиром.

Второй поворот налево и наш ориентир серое стеклянное здание

Здесь направо, но по тропинке, а не по дороге

На самом деле это не отдельно стоящее, хоть и огромное здание, а большая территория с современными помещениями для офисов, торговыми галереями, парковыми зонами, уникальным спортивным комплексом на 3 500 кв.м. с бассейном и тренажерами последнего поколения, футбольными и волейбольными площадками, катком и даже детским садом. В план развития инфраструктуры входит также обустройство территории Тропарёвского лесопарка, в котором арендаторы Comcity смогут отдыхать, организовывать пикники, а также заниматься спортом на открытом воздухе. Все это я прочитала на сайте Офисного парка Comcity (http://comcity.com.ru/infrastructure/). Что тут планы, а что реальность, не ведаю. От ЖК даже моим шагом минут 12-15. Идем дальше.

Перекресток у офисного парка Comcity



Бизнес-парк «Румянцево»

А впереди у нас уже бизнес-парк «Румянцево» (http://bprum.ru/). Здесь, кроме офисов, более 800 магазинов, кафе и рестораны, автопарковка на 8000 машин и автомойки, еще один детский сад, салоны красоты, отделения банков, медицинский центр и студия танцев, массажный кабинет и отель, боулинг клуб и баня. Короче, это опять целый город. А справа от него вход в метро. Только сначала мне приходится вместе с тропинкой сократить дорогу, перебравшись через канаву и дырку в заборе.

И вот итог: с остановками и разговорами с прохожими, нужно было уточнить дорогу, весь путь до метро у меня занял 25 минут.
И хорошо, что я пошла пешком, потому что я выяснила еще кое-что важное. Я выросла в городе Жуковский, где учат летать самолеты, как пелось в песне. Поэтому гул авиационных двигателей меня не раздражает. Но самолеты здесь летят невысоко и летают регулярно. Кому не нравится, просто погуляйте, чтобы послушать. Вдруг это место вам не подходит.

А в целом ЖК «Позитив» мне понравился. Его строят быстро, квартиры в нем хорошей планировки, особенно двух- и трехкомнатные. Они недорогие, по крайней мере, пока. Что касается инфраструктуры, то в районе два бизнес-парка с детскими садами, спортивными сооружениями, разными магазинами. Там много офисов, и там удобно работать. Оба в шаговой доступности. Есть и спортивные сооружения, бассейн, каток, медицинский центр. А рядом с «Позитивом» ТРЦ «РИО» с кинотеатром, продуктовым супермаркетом «Лента» и несколькими кафе. Конечно, в комплексе пока нет своей школы, но когда через дорогу вырастет ЖК «Румянцево парк», будет и школа и поликлиника.

К недостаткам нужно отнести отсутствие собственной социальной инфраструктуры. Даже не знаю, как в наше время разрешили строить такой большой жилой комплекс далеко от обжитых территорий Москвы без достаточного количества мест в детских садах, без школ и поликлиник. А еще некоторым не нравится панельное строительство, не знаю, можно ли считать это недостатком.

Метро действительно близко, учитывая частоту и регулярность общественного транспорта. А вот отсутствие зелени как-то огорчает. Можно надеяться на обещанное озеленение, но пока вокруг много пустого пространства. Новоселам придется все это обживать.

Впрочем, на этом этапе обсуждать можно пока только проект и планы застройщика. Уже через полгода можно будет говорить о том, оправдались ли они.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля


Дата публикации: 22.02.2017