ЖК «Первый квартал»: северная ягода в Московской области

10.08.2017


Описание объекта

Первый подмосковный проект тюменского застройщика «Брусника» – ЖК «Первый квартал», возводится на южной окраине г. Видное, в районе деревни Сапроново Ленинского района области. Состоять он будет из шести монолитно-кирпичных домов переменной этажности (от 5 до 14 этажей). Кроме того, в планах застройщика возвести на территории Комплекса две многоуровневые парковки, школу и детский сад.

Предварительная разведка

Начну, пожалуй, с Застройщика. ООО «Брусника. Москва» – дочерняя компания девелопера «Брусника», который, в свою очередь, является структурным подразделением крупного тюменского холдинга «Партнер». Этот холдинг был создан еще в 1991 году. А сама «Брусника» с 2004 года занимается возведением жилых комплексов сразу в нескольких регионах России.

В портфолио «Брусники» – крупные проекты в Тюмени, Сургуте, Екатеринбурге, Ставрополе и Новосибирске. В последнем я провела несколько дней всего пару недель назад и случайно заглянула на «брусничный» проект «Европейский берег». Что могу сказать – очень симпатичный микрорайон получился. А так как в московском регионе готовых домов у «Брусники» пока нет и посмотреть не на что, то я покажу вам фотографии ее новосибирской новостройки:

Сайтов Комплекса нашлось в Сети сразу несколько, часть из них – сайты агентств, которые дублируют информацию, выданную им застройщиком. Официальные сайты ЖК «Первый квартал» – http://kvartal-1.ru/ и http://moskva.brusnika.ru/.

На них информация приводится противоречивая: домов, как будто, шесть, а корпусов (каждый из которых – дом с внутренним двором) – пять. В офисе Застройщика мне сообщили, что корпусов (и домов) будет ровно шесть.

Поскольку сам ЖК «Первый квартал» во многом похож на уже готовые проекты «Брусники», то и для презентации нового комплекса Застройщик использует фотографии с других своих площадок.

В частности, мы можем рассмотреть архитектурные решения дворов и входных групп, спроектированных в других комплексах, колясочные комнаты, лифты и примеры предчистовой отделки в квартирах.

Практически по каждому решению – будь то лифты и холлы, отопление в квартирах, планировки, особая система вывоза мусора – на сайтах можно найти не только фотографии, но небольшие видеоролики. На самом деле, Застройщику есть чем заинтересовать потенциального покупателя: чего стоит, например, многоуровневая подсветка во дворах, утепленные лоджии или входная «сейф-дверь» в каждой квартире.

ЖК «Первый квартал» – первый проект Застройщика в московском регионе и, так сказать, его визитная карточка. Пока москвичи не могут своими глазами взглянуть на результаты работы «Брусники», им предлагают посмотреть множество фотографий и сделать выводы, рассматривая другие проекты этого застройщика.

Проектная документация пока предоставлена только по первому корпусу. Итак, строительство ведется на участке площадью почти 135 тыс. кв. м., расположенном по адресу Московская область, Ленинский район, д. Сапроново. Кадастровый номер – 50:21:0000000:34153. Участок находится в собственности Застройщика. Всего в первом корпусе запланировано 492 квартиры и 384 кладовых.

Разведка боем

В Видном я бывала уже не раз, и район, где строится ЖК «Первый квартал», знаю довольно неплохо. Вокруг находится целый конгломерат строящихся и уже построенных жилых комплексов: «Эко Видное», «Березовая роща», «Видный берег», микрорайон «Завидное», «Эко Видное 2.0»…

Застройка поблизости довольно плотная, но сосредоточена на довольно небольшой территории, большая часть окружающих земель – деревни или садовые товарищества.

Добраться до Комплекса можно несколькими способами: например, от станций метро «Кантемировская» или «Домодедовская» на маршрутках или автобусах, либо от станции электрички «Расторгуево».

Если вы едете на машине, то имеет смысл воспользоваться трассой М4. От этого шоссе до ЖК по прямой меньше километра, но прямой дороги пока нет, чтобы добраться до Комплекса, придется немного попетлять по улицам Видного. Забегая вперед, скажу: в офисе продаж мне пообещали, что в ближайшие годы будет построена магистраль, которая напрямую свяжет районы новостроек с трассой М4.

Итак, «Первый квартал» планируется возвести совсем рядом с ЖК «Видный берег», ближе к трассе М-4. Почему я упоминаю «Видный берег» – их офис продаж, простите за тавтологию, стоит «на виду», и сразу бросается в глаза. А офис «Брусники» расположен чуть в стороне.

Он совсем небольшой, и становится заметен только с близкого расстояния.

Офис продаж «Первого квартала» расположен бок о бок со стройплощадкой, причем, что любопытно, на территории стройплощадки возле бытовок мы видим не вытоптанный пустырь, а вполне себе милый газончик. Стройка стройкой, а «встречают по одежке»!

Что касается самого Комплекса, то всего в нем будет шесть корпусов, каждый из которых в плане представляет собой прямоугольник с внутренним двором. По состоянию на август 2017 возведены всего два-три этажа первого корпуса, а кое-где и вовсе один.

Поэтому просмотров будущих квартир пока не проводят (хотя на сайтах предлагают записаться на показ или экскурсию), а из-за забора эти три этажа особенно не разглядеть. Впрочем, съездить на стройплощадку все-таки имеет смысл: можно составить представление об окружающем новостройку районе.

Итак, с западной стороны стройплощадка пока представляет собой поросшее травой поле, за которым расположено небольшое Ермолинское кладбище, а за ним, далее на запад – трасса М4. С северной стороны – с. Ермолино, с южной – д. Сапроново и река Купелинка, а также Пуговичинский пруд.

Северо-восточное и восточное направления – это целые кварталы уже построенных и строящихся высотных домов, относящихся к разным ЖК.

Инфраструктура этих кварталов довольно развитая, во всяком случае, магазинов, салонов красоты, медицинских учреждений, скверов, детских площадок и школ вполне достаточно.

С местами в детских садах, по слухам, есть некоторые проблемы – но, опять же, узнавать надо на месте.

К востоку и северо-востоку от жилых районов располагается довольно большой Ермолинский лесопарк. В целом, ситуация с экологией в этих местах выглядит довольно неплохо. Правда, не так давно были проблемы с загрязнением реки Купелинки сточными водами из близлежащих домов – приходилось даже вызывать экологов и надзорные службы. Но находящиеся поблизости лесопарковая зона и площади малоэтажной застройки с садами и огородами, безусловно, добавляют району экологической привлекательности.

В офисе продаж вы сможете получить довольно много информации о строящемся Комплексе – даже несмотря на то, что сам комплекс пока выглядит как трехэтажный «скелет» здания (плюс краны и заборы).

У Застройщика есть неплохой «багаж», состоящий из комплексов, построенных в разных городах России. О них собрано изрядное количество информации и фотографий – чтобы московский покупатель мог получить представление о том, что будет построено в Видном.

Кроме того, в офисе есть довольно интересный стенд, на котором представлены материалы: можно рассмотреть и даже пощупать несущие стены из кирпича, гипсокартонные межкомнатные перегородки, полы, стеклопакеты и радиаторы.

Сами дома – монолитно кирпичные. Как мне сказали, внешние стены будут толщиной 39 см, 25 из которых приходятся на кирпич и 14 – на слой теплоизоляции. На сайте заявлен еще так называемый мокрый фасад, что, как выяснилось, представляет собой слой штукатурки. Почему «мокрый»? Потому что штукатурку наносят влажной. Такое вот интересное коммерческое название.

В целом, концепции комплексов от «Брусники» во многом повторяют друг друга. Практически во всех домах «сквозные» светлые входные группы, многоуровневое освещение придомовых территорий (лампы в брусчатке, фонари на уровне пояса, верхний свет), озеленение. Мне, кстати, выдали флешку с набором фотографий, отображающих все концепции «Брусники» (на этой же флешке я нашла и проектную документацию – очень удобно).

Отдельная «фишка» проектов – круглые, заглубленные контейнеры для мусора, напоминающие небольшие бочки, врытые в землю. Такие контейнеры хорошо вписываются в пространство двора и не портят общий вид комплекса.

Сами дворы будут полностью закрыты от посторонних и обещают быть довольно светлыми, с учетом переменной этажности секций. Такой подход к организации придомовых пространств, кстати, в последнее время становится очень популярным: взять хотя бы «Бунинские луга», «Варшавское шоссе, 141» и «Эко Видное 2.0».

А еще в офисе вы можете получить информацию, которой не найдете на сайтах. Например, я увидела предварительный план Комплекса и узнала примерные сроки возведения корпусов.

Итак, первый корпус сдается в IV квартале 2018. Квартиры во втором корпусе (переменной этажности, максимум 14 этажей) – поступят в продажу, ориентировочно, осенью 2017 года, а завершение строительства запланировано на вторую половину 2019. Продажи третьего корпуса стартуют, предположительно, в начале 2018 года, четвертого – летом того же года. Детский сад обещают достроить к концу 2019, школу – в 2021, к этому же году планируется окончание строительства всего Комплекса. Сроков возведения надземных парковок пока нет, и какими они будут – открытыми или закрытыми – пока тоже неясно.

Следует помнить, что информация эта очень предварительная, на сайтах ее нет, просто менеджер приблизительно обрисовала мне сроки строительства. На самом деле, даже после изучения сайтов и общения с менеджерами у меня осталось ощущение некоторой недосказанности. Насколько я поняла, этажность будущих корпусов, этажность многоуровневой парковки и некоторые другие аспекты пока еще окончательно не определены. С уверенностью можно говорить только о первом корпусе – с ним, по крайней мере, все ясно.

Что предлагают

Итак, какие квартиры, планировки и цены предлагает Застройщик в ЖК «Первый квартал»? Квартиры есть самые разные – от студий до трехкомнатных. Причем в большинстве квартир реализован «евро»-формат, то есть кухня-гостиная имеет довольно приличную площадь.

«Брусника» не хитрит с именованием квартир, то есть двухкомнатная, кроме кухни-гостиной, имеет еще две полноценные комнаты. Во многих квартирах спроектированы два санузла.

Сдаваться квартиры будут с полноценной «предчистовой» отделкой. В нее входит довольно многое. Во-первых, это застекленная «теплая» лоджия с радиатором отопления и «французской» дверью (то есть остекленной во всю высоту). Во-вторых, выполнена «сухая стяжка»: пол покрыт слоем гранул наподобие керамзита, по нему же проведены коммуникации к батареям, сверху проложены два слоя покрытия. На такой пол можно сразу класть ламинат или паркет.

В-третьих, несущие стены оштукатурены, плюс установлены все межкомнатные перегородки. Перегородки, кстати, из гипсокартона. В офисе можно разглядеть «начинку» таких перегородок: металлический профиль, в нём шумо- и теплоизоляционный слой, и по два слоя гипсокартона с каждой стороны от профиля. В эти перегородки уже будут проведены электрокабели и установлены розетки и выключатели.

Гипсокартонные стены, честно говоря, меня немного смутили. Можно ли на них повесить, скажем, зеркало или книжную полку? А телевизор на кронштейне? А шкафы кухонного гарнитура? Менеджер в офисе заверила меня, что такой современный двухслойный гипсокартон легко выдержит любые нагрузки, в лабораториях проверяли его прочность и выдали соответствующие сертификаты. Так что даже кухонный шкаф никуда с такой стены не свалится.

Есть у гипсокартона и еще один неочевидный плюс: чтобы установить, например, дополнительную розетку, не нужно штробить стену, а потом шпаклевать канал, по которому проведен электрокабель. Достаточно снять гипсокартонную панель, провести кабель к нужному месту внутри стены и уже там через небольшое отверстие вывести розетку или выключатель. Сама я такой подход не пробовала (впрочем, и с гипсокартонными стенами дела не имела), но, судя по всему, должно быть довольно удобно.

Возвращаясь к «комплектации» квартир. Стеклопакеты – двухкамерные, стекла – с покрытием, которое позволит избежать проникновения жары в комнаты летом и теплопотерь в холодное время года. Входная дверь – «сейфовая», качественная, стальная, заменять ее не придется. Разводка электрики – до розеток и выключателей, разводка сантехники – до санузлов. Также в квартиры будут заведены кабели Интернет и телевидения, установлены счетчики воды, тепла и электроэнергии.

Интересно, а что же с ценами на такие почти что полностью отремонтированные квартиры?

Таблица 1. Цены на квартиры в ЖК «Первый квартал»

Квартира

Площадь, кв. м.

Цена, млн руб.

Студия

18,3

1,55

28,7

2,47

33,3

2,65

1-к

35,3

2,69

39,7

2,97

57,2

4,07

2-к

60,4

4,89

60,7

4,39

62,9

4,69

3-к

84,3

6,12

89,3

6,21

Кроме того, в первом корпусе можно купить кладовые помещения, всего их будет 384. Цена – около 40 тыс. руб. за квадрат, площади кладовок – от 3 до 8 кв. м. Что касается кладовых в других корпусах – этот вопрос пока открыт.

Заканчивая обзор Комплекса, замечу вот что: строят небыстро. Я не знаю, что было на стройплощадке в день старта работ, но за 9 месяцев возведено всего два-три этажа дома. Впрочем, учитывая множество успешно завершенных проектов «Брусники» в разных городах, можно надеяться, что неторопливость стройки – показатель надежности.

Между прочим, в офисе меня заверили, что финансовая сторона строительства обеспечена средствами «Сбербанка» – варианта, что у Застройщика вдруг кончатся деньги и стройка «встанет», можно не опасаться. К тому же земли, на которых ведется строительство, в собственности, что тоже, конечно, дает некоторые гарантии.

Нюансы планировочных решений

Планировки квартир в ЖК «Первый квартал», в большинстве своем, стандартные – то есть такие, к каким мы все привыкли. Комнаты, санузлы и коридоры представляют собой правильные прямоугольники – никаких трапеций или вытянутых «пеналов». Мы прекрасно знаем, как обставлять такие помещения мебелью, где удобнее разместить гардероб, где кровать, а где – письменный стол.

При всей моей любви к нестандартным помещениям, тут я не могла не отметить: обживать квадратные комнаты значительно проще, чем комнаты «с изысками» в виде ниш или неправильных углов.

Может, кому-то такие форматы помещений покажутся скучными, но я склоняюсь к мнению, что они как минимум удобные. Не нужно ничего изобретать, мебель подойдет практически любая, с обстановкой можно «играть» практически без ограничений, передвигая шкафы и диваны куда вздумается.

Особенно интересными мне показались большие студии – с двумя окнами и лоджией.

На последних этажах Застройщик приготовил сюрприз для покупателей: квартиры с окнами высотой 2.20 м, при потолках в 3 м. Таким образом, в квартирах будут не только хорошие виды, но и отличная освещенность. Эти квартиры, впрочем, «разлетаются» довольно быстро и стоят немного дороже.

Для потенциальных жителей первых этажей сюрпризы тоже есть: у некоторых квартир будут собственные террасы. В продаже таких квартир пока нет (так что я не могу сориентировать читателя по ценам), но они появятся в ближайшее время.

По террасам у меня возникло особенно много вопросов. Чем терраса отличается от балкона? Не будут ли на нее лазать все кому не лень (все-таки, первый этаж)? Для каких целей она вообще может пригодиться? У Застройщика ответы на все эти вопросы нашлись.

Итак, сначала о первых этажах. Помещения первых этажей, выходящие окнами на внешний периметр дома, будут отданы под коммерческие нужды. А вот в квартирах, выходящих окнами во двор, как раз и будут террасы (при покупке квартиры за эту площадь придется платить). По задумке архитекторов, терраса будет выполнять роль личного палисадника или мини-дворика. Это будет своего рода веранда с выходами на нее прямо из комнат, отгороженная от основного двора либо довольно высоким заборчиком, либо зеленой изгородью (вопрос об этом пока еще в процессе обсуждения). Повторюсь: все террасы будут выходить во внутренний двор, закрытый от посторонних. Там можно будет поставить, например, качели или кресло-качалку, или установить барбекю и в теплое время пользоваться террасой как своего рода микро-дачей.

Не знаю, насколько эта концепция окажется популярной среди покупателей. Выход прямо из комнаты на террасу это прекрасно – но вход с террасы (и общего двора) в комнату на первом этаже уже не так привлекателен. И все же сама идея кажется мне довольно любопытной. Посмотрим, приживется ли она в многоквартирных домах.

Как купить

Процесс покупки квартиры выглядит следующим образом. Возможно бесплатное бронирование на срок до 3 дней (в случае ипотеки – до 5 дней). При подписании Договора Долевого участия покупатель вносит на аккредитив 100 тысяч рублей. Они затем войдут в стоимость квартиры. Когда ДДУ будет зарегистрирован (процесс регистрации занимает около 2 недель), деньги с аккредитива переходят на счет Застройщика, а у покупателя есть три дня на оплату оставшейся суммы. Таким образом, оформление ДДУ для покупателя бесплатно.

В случае 100% оплаты или ипотеки покупатель может рассчитывать на скидку, она фиксированная. Например, на однушки – около 90 тысяч рублей, на двушки – порядка 130 тысяч.

Ипотеку предлагает целый ряд банков, например, Сбербанк, «Возрождение», «Абсолют», «Райффайзен» и другие. Полный список посмотреть можно, например, здесь: http://moskva.brusnika.ru/upload/pdf/mortgage_moscow.pdf .

Существует также возможность рассрочки. Первоначальный взнос – от 20%, рассрочка беспроцентная, на 10 месяцев, оплата возможна как каждый месяц, так и поквартально. Есть еще вариант «отсрочки» – при первоначальном взносе от 20% покупатель может внести оставшуюся сумму в течение трех месяцев. В случае рассрочки или отсрочки скидку покупатель не получает.

Сделка страхуется «Военной страховой компанией» (vsk.ru).

Для сравнения

ЖК

Цена за кв. м.

Материал

Срок сдачи

Первый квартал

70-88 тыс. р.

Монолит

IV квартал 2018

Березовая роща

67-73 тыс. р.

Монолит

II квартал  2018

Краски жизни

92-106 тыс. р.

Монолит

IV квартал 2017

Видный берег

75-85 тыс. р.

Монолит

II квартал 2018

Эко Видное 2.0

74-77 тыс. р.

Монолит

IV квартал 2018

Что говорят

У дольщиков есть целых два сообщества в одной из соцсетей: https://vk.com/perviy_kvartal и https://vk.com/vidnoe1kvartal. Покупатели делятся фотографиями со стройплощадки и соображениями о ходе строительства.

Как выяснилось, немного беспокоит их то же, что и меня: неспешные темпы строительства.

Сроки сдачи, кстати, действительно переносили – в первой редакции проектной декларации было объявлено, что дом достроят к концу мая 2018. Впрочем, сейчас менеджеры утверждают, что стройка закончится в срок, определенный последними изменениями в ПД – то есть к концу 2018.

Нашелся также и форум дольщиков ЖК «Первый квартал» (http://pervyjkvartal.ru/forum/). Правда, общение там пока не очень бурное, в основном люди обсуждают планировки и виды из окон. Но, возможно, по ходу строительства этот форум несколько «оживет».

Резюме

Подход «Брусники» к строительству и архитектурному решению квартала мне понравился. Все предельно функционально и удобно.

Достойными внимания «фишками» кажется многоуровневое освещение дворов и нестандартные, довольно симпатичные мусорные контейнеры, которые не будут портить вид придомовой территории. Что касается месторасположения Комплекса, то оно, на мой взгляд, довольно неплохое. Вокруг несколько садовых товариществ, деревень, пруд и речка, есть даже лесопарк в шаговой доступности. При этом «под боком» уже застроенные кварталы многоэтажек с довольно развитой инфраструктурой.

Транспортная доступность вполне приличная – если не считать «узкого места» на въезде в Видное, где, по рассказам местных жителей, в часы пик нередки пробки. Но через год с небольшим обещают построить шоссе, которое свяжет новые кварталы с трассой М4, так что транспортные проблемы должны разрешиться.

Особым плюсом квартир в ЖК «Первый квартал» мне показались большие окна (особенно панорамные – на последних этажах), удобные планировки и вполне разумная цена на квартиры с качественной «предчистовой» отделкой. Так что этот Комплекс, на мой взгляд, может оказаться довольно интересным и для инвестиций, и для жизни.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля


Дата публикации: 10.08.2017