ЖК «PerovSky»: смена небожителей

Несмотря на остроумное переиначивание на английский лад названия нового жилого комплекса – PerovSky, что включает в себя русскую фамилию «Перов» и английское sky, небо, предлагаемый комплекс совсем не является небоскребом. В Перовском районе – это Восточный административный округ, по адресу шоссе Энтузиастов вл. 88, будет построено три корпуса с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов, как записано в Проектной декларации, высотой 21 этаж на общем двухэтажном стилобате. Несмотря на то, что 23 этажа для Москвы сегодня далеко не редкость, в декларации указана и сейсмоустойчивость: при 5 баллах здание безопасно. А землетрясение большей силы в Москве вряд ли можно ожидать.

Место для ЖК выбрано отличное. Участок земли с кадастровым номером 77:03:0006017:20 расположен рядом с природным заказником «Терлецкий парк», а за шоссе Энтузиастов, в получасе ходьбы от жилого комплекса находится Измайловский лесопарк – это большой лесной массив, так что хорошая для Москвы экология, так же, как и место для прогулок и пикников здесь обеспечены.

Как только сворачиваешь с шоссе Энтузиастов в Терлецкий проезд, попадаешь в зимний лес. Я даже остановилась, чтобы сделать фотографии: справа «Дом ветеранов сцены имени А.А. Яблочкиной», слева Терлецкий парк с лыжниками и прогуливающимися парами.

И по этой красоте через пять минут подъезжаю к забору, ограждающему территорию стройки.

Территория стройки небольшая, всего 15 106 кв. метров, зажата между Научно-клиническим центром с одной стороны и коттеджным поселком с другой. Тем не менее, здесь предусмотрено размещение площадок для игр детей площадью 326,0 кв. м, для отдыха взрослого населения площадью 63,6 кв. м, а также для занятий физкультурой площадью 172,0 кв. м, устройство закрытого двора и специальной территории для детского сада. Все это описано в «Концепции благоустройства территории», любезно предоставленной мне менеджером офиса продаж Сергеем Фроловым.

Продажами квартир в Комплексе занимаются две компании, МИЭЛЬ и «Метриум Групп», их менеджеры сидят в общем очень симпатичном офисе и вместе водят потенциальных покупателей на экскурсии в строящиеся корпуса жилого комплекса. На официальном сайте ЖК PerovSky (http://p-sky.ru/) эти компании называют брокерами проекта. И тут не могу не отметить, что на родном сайте ЖК нет ни генплана, ни планировок, ни цен квартир. На сайте застройщика (http://mr-group.ru/object/perov-sky/), MR Group, информации еще меньше. Зато все это стоит поискать на сайтах брокеров: МИЭЛЬ (http://new.miel.ru/object/flats/953/?f_rooms[]=1#) и Метриум Групп (http://www.metrium.ru/novostroyki/novostroyki-moskvy/PerovSky/).

Разговор с сотрудником МИЭЛЬ Сергеем Фроловым, менеджером офиса продаж ЖК PerovSky, начинаем с того, как же удалось найти для строительства такое прекрасное место в шумной и задымленной Москве. Предыстория проекта в документах выложена на сайте ЖК PerovSky, здесь каждый может прочитать договор аренды земли, заключенный в 1994 году, и дополнительные соглашения к нему, последнее из которых датировано 2015 годом. Впервые чтение договоров стало для меня увлекательным процессом. Читается все это как детектив или пьеса театра абсурда и очень хорошо отражает то, что происходило в Москве в 90-е и нулевые. И вот это чтение как раз убеждает, что нет ничего в нашей жизни более текучего, изменчивого, чем договорные отношения. Судите сами.

Первый договор аренды интересующего нас участка земли площадью 81 832 квадратных метра (восемь гектаров с хвостиком) был заключен в декабре 1994 года (буквально когда российские войска переходили границу Чечни, чтобы начать первую чеченскую) между Правительством Москвы и Домом ветеранов сцены имени А.А.Яблочкиной. Для справки сообщу, что Александра Александровна Яблочкина, русская актриса, чудесная женщина, в 1907 году купила лесистый участок на окраине Москвы и построила на свои деньги флигель, который стал местом, где свой век доживали одинокие артисты императорских театров. Он так и назывался «Общество для призрения престарелых и лишённых возможности к труду артистов». Судьба у него оказалось счастливой. Дом пережил революцию, попал под опеку Собеса, стал собственностью Всесоюзного театрального общества. Из одного флигеля, он вырос в целый комплекс зданий, а в 1965 были построены шесть новых корпусов. Прирастала и территория, на которой кроме лесистого парка, вырос еще и вишневый сад. Судьба милостива к милостивым, сама Александра Яблочкина прожила 97 лет, пережив и революцию, и эпоху репрессий, и две войны и похоронена на Новодевичьем кладбище.

Короче, в 1994 году договор аренды перечисляет строения на участке в 8 гектаров земли, который к тому времени оказался совсем не окраиной Москвы: это семь двухэтажных зданий, четыре из которых жилых, а в двух других концертный зал, администрация и медицинский центр Дома ветеранов сцены, гараж, насосная станция, хозяйственный блок и еще семь одноэтажных строений разного назначения. Договор аренды заключен на 49 лет, то есть до 2043 года. Дальше от одного допсоглашения к другому уменьшается, как шагреневая кожа, площадь земельного участка, так что к 2004 году остается всего 61882 квадратных метров земли, зато рядом с Домом ветеранов сцены вырастают массивные коттеджи. Если в советское время артисты казались небожителями, то теперь на этой земле селилась новая элита.

И все же эти изменения можно считать количественными, поскольку качественный скачок в отношениях города и артистов сцены произошел в декабре 2010. В этом году в договорных отношениях появляется новый арендатор: Союз театральных деятелей в лице А.А.Калягина (который «Здравствуйте, я ваша тетя»). Он подписывает дополнительное соглашение, которое заменяет предмет договора аренды: теперь речь идет об аренде 15 106 квадратных метров земли для эксплуатации зданий и сооружений автобазы. Где остальная земля? Видимо, осталась в собственности Москвы, уже без всякой аренды, поскольку Дому ветеранов сцены теперь ГБУ, то есть государственному бюджетному учреждению, подчиненному департаменту соцзащиты Москвы, оставлено 4 га земли. А зачем тогда выделять полтора гектара земли и называть гараж автобазой? И зачем союзу театральных деятелей этот гараж? Видимо, чтобы сохранить договор аренды земли от 1994 года. Потому что всего полгода спустя, в июне 2011 года, заключено новое дополнительное соглашение к этому договору. Основанием для этих перемен служит договор купли-продажи (гаража?), заключенный между Союзом театральных деятелей и ООО «Стройинвестпроект». Та-дам!

И наконец, на сайте ЖК выложено последнее от 2015 года дополнительное соглашение к договору аренды участка земли, в котором изложены условия использования этих самых полутора гектаров «для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства», а также изменен срок аренды – до 2021 года. Условия эти суровые: каждый год с 2015 по 2021 повышается ставка аренды участка с 1,5% цены до 10% в последний год аренды, а в случае невыполнения условий договора – теперь это договор о строительстве и сдаче в эксплуатацию комплекса зданий – пойдут и штрафные санкции.

Сергей, менеджер офиса продаж, тоже внимательно прочитал эти документы и рассказал мне простым языком историю этой земли. Все, что к 2010 году не было оформлено владельцами коттеджей, было объявлено самозахватом, отобрано и передано в аренду ООО «Стройинвестпроект» для строительства нового ЖК. Поэтому форма участка такая причудливая. Осталось всего полтора гектара, вот на них и возводят новый жилой комплекс класса комфорт PerovSky.

Что же строится в этом прекрасном тихом месте? Комплекс представляет собой три 21-этажных башни на общем двухэтажном стилобате. Каждая из башен построена по индивидуальному архитектурному проекту, выполненному Архитектурным бюро АDM, что расшифровывается как «Архитектурный диалог с мегаполисом».

Макет ЖК: первый, второй и третий корпуса

В первом и втором корпусах по 139 квартир свободной планировки, в третьем 238 нежилых помещений или апартаментов. Сергей сообщил мне, что уже поданы документы на перевод помещений этого корпуса в жилье, и к весне это будет сделано, у застройщика, MR Group, большой административный ресурс. Кроме того, помещения второго этажа стилобата тоже будут к весне переведены из нежилых в квартиры.

Я ходила по этому этажу, в некоторых зонах высота потолков там 4,5 метра, то есть вполне можно строить антресоли или даже второй этаж. А кроме того там будут огромные во всю стену окна при этом с видом на лес. Очень заманчивое предложение, если все задуманное получится. И хорошо, что такие хорошие новости ждут покупателей весной, потому что 70% квартир в первом и втором корпусе уже проданы.

Под зданием располагается одноуровневая парковка на 239 машиномест площадью от 11 до 19,7 квадратных метров. Пожалуй, немного, учитывая, что поставить машину вокруг стройплощадки практически негде, двор будет закрытым, а следовательно проблемы у автовладельцев, которые не обзавелись машиноместом на парковке рано или поздно возникнут.

Машиноместа продаются по цене от 990 тысяч рублей до 1,25 миллиона, сейчас, то есть в январе 2017 года на все машиноместа предоставляется скидка 10%.
Несущими в доме являются только стены в середине корпуса. Даже между квартирами стены возведены из блоков, положенных между монолитными столбами. А это позволяет безнаказанно разрушать межквартирные перегородки, то есть объединять квартиры. А потому здесь широко практикуется покупка двух и больше соседних квартир. Есть даже несколько продаж практически полных этажей.

Корпус 3, еще не все этажи возведены

Еще несколько слов хочется сказать об особенностях предлагаемых квартир, а я полазила пешком по этажам двух корпусов и видела много. Главное преимущество этого жилья – огромные окна. Их высота два метра, в комнате может оказаться два-три окна, можете представить освещенность такого помещения. Если честно, то стоя в такой квартире, где почти нет стен, а только большие окна, мы с другими покупателями даже растерялись: а шкафы куда ставить? И это не шутка. В квартирах нет лоджий и балконов, только в двух типах предусмотрены кладовки или встроенные шкафы. Конечно нужны большие шкафы-купе, а места для них что-то мы не увидели. Но менеджеры успокоили нас: нам ведь показывали общий объем квартиры без стен. А когда появятся межкомнатные перегородки, вот тут станет ясно, что есть место и для мебели любых габаритов. Это уже проделали на бумаге архитекторы.

Свободная планировка позволяет сделать кладовку, где это кажется удобным хозяевам, а вот угловые окна можно использовать для того, чтобы построить теплую лоджию. Не знаю, удобно ли иметь в лоджии окна, открывающиеся внутрь, но, может, кому-то этот совет менеджеров офиса продаж пригодится.

Особенность предлагаемых планировок – большие кухни, в некоторых случаях это кухни-гостиные площадью 21 квадратный метр. В однокомнатных – поменьше, до 16 квадратных метров.

И последнее, квартиры сдаются без отделки с потолками в 3 метра. Сергей заверил меня, что после стяжки, паркетной доски на ней и подвесного потолка останется высота 2,8 или даже 2,85. Под окнами предусмотрено место для внешнего блока кондиционеров.

Итак, убедившись, что предлагаются неплохие квартиры, давайте посмотрим на их цены.

Таблица 1. Площадь и цены на квартиры в ЖК «PerovSky» на январь 2017 года

Замечу сразу, что я нашла только одну трехкомнатную и одну четырехкомнатную квартиру на сайтах брокеров проекта. Сергей сказал мне, что на самом деле этих квартир уже нет, просто сайты не успевают за продажами. Так что тем, кто хочет купить трехкомнатную квартиру Сергей рекомендует купить две однокомнатные по 42 квадратных метра и объединить их. Или ждать весны, когда начнет продаваться третий корпус ЖК.

План этажа второго корпуса

Чем выше этаж, тем дороже квартиры. Возможно, поэтому некоторые из них казались переоцененными, и застройщик готов продавать однокомнатные квартиры на высоких этажах с 10% скидкой (в случае ипотеки или 100% оплаты). Могу добавить еще один плюс (кроме более низкой цены) квартирам на 3 (это первый после стилобата) этаже. В этих квартирах планируется делать французские окна с возможностью выхода на крышу стилобата, где можно разбить с помощью управляющей компании маленький сад. Это будет сделано даже в первых двух уже построенных корпусах, фасады которых покрыты плиткой.

На остальные квартиры при стопроцентной оплате (или ипотеке) можно получить скидку в 5%. И еще один совет от Сергея Фролова: торгуйтесь с застройщиком, он может увеличить эти 5% до 7-8%, нужно только быть убедительным.

Завершено строительство будет в 3 квартале 2017 года, а ключи будут выданы до 1 апреля 2018, так написано в Проектной декларации и те же даты будут в договоре долевого участия. Как видим, необходимость платить каждый год увеличивающиеся арендные платежи подгоняет строителей. Два корпуса уже построены, их покрывают клинкерной плиткой, третий построен до 16-го этажа, если я не сбилась со счета.

Коммунальные платежи будут здесь невысокие, 45 рублей с метра, и это уже с зарплатой консьержа.

Пара слов об инфраструктуре. Район старый, обжитой, в шаговой доступности магазины Дикси, Магнит и Пятерочка на улице Новогиреевской. До школы №423, гимназии 1637, так же как и до детского сада 2001 придется пройтись минут 15, почти полчаса займет прогулка до Московской международной гимназии. А рядом с ней находится Институт филологии и иностранных языков. В районе находится несколько медицинский центров и, естественно, общедоступные поликлиники. Но и на первом этаже предполагается сдавать офисы различным предприятиям, необходимым для жизни, таким как пекарня, парикмахерская, банк и даже детский сад. Здесь планируется частный детский сад, пока на 30 мест.

На первом этаже первого корпуса планируется открыть детский сад

Сравним цены с другими новостройками в Перово и соседних районах?

Таблица 2. Цены на однокомнатные квартиры в новостройках ВАО и ЮВАО

Наконец, нужно сказать, как организована сама процедура покупки квартиры. На два дня квартиру можно забронировать устно. Далее подписывается агентский договор с МИЭЛЬ или Метриум-Групп на 10 дней (на 20 дней, если нужна ипотека), стоит этот договор 0,5% от цены квартиры (деньги нужно внести или перечислить в тот же день), сумма входит в стоимость квартиры. И это возвратные деньги, в случае, если покупатель отказывается от покупки до подписания ДДУ, деньги вернутся на его счет в течение 20 рабочих дней. В течение 10 дней готовится договор долевого участия (заключается с застройщиком MR Group) и договор оказания услуг регистрации (с ООО «Регистратор региона»). Последнему нужно будет в течение трех дней внести 60 000 рублей за регистрацию договора на покупку квартиры и 40 000 рублей на покупку машиноместа. Это плата в цену квартиры или парковочного места не входит. Регистратор зарегистрирует как ДДУ, так и права собственности.

Как только договор долевого участия подписан, нужно в течение пяти рабочих дней открыть в банке «Возрождение» аккредитив на всю сумму, указанную в договоре. Эти деньги будут перечислены застройщику только при предъявлении им зарегистрированного ДДУ.

Чтобы получить зарегистрированный договор долевого участия и полис страхования на свою квартиру, нужно будет подъехать уже не в офис продаж, а в офис регистратора. Свои риски регистратор застраховал в СК «ВСК».

Ну и о недостатках. Кроме маленького двора, что не страшно, учитывая, что можно пойти с ребенком дышать свежим воздухом в Терлецком парке, недостатком является отдаленность от метро. Если пешком, то до метро Перово прогулка займет 35 минут, как говорят Яндекс-карты, а до метро Новогиреево чуть меньше – полчаса. На общественном транспорте практически то же самое. Если вы предпочитаете перемещаться на автотранспорте, то к вашим услугам шоссе Энтузиастов с известными всем пробками и затянувшимися ремонтными работами. Но ведь они когда-нибудь закончатся?

На форумах почему-то разгорелась дискуссия о том, что застройщик в отделке фасадов заменил клинкерный кирпич, указанный в Проектной декларации, на плитку. http://pronovostroy.ru/topic/17813-жалобы-на-застройщика/ То ли покупателей беспокоит, что дом станет не таким теплым, то ли, что их просто обманули, потому как кирпич дороже. В офисе продаж мне объяснили, что это решение принято, чтобы облегчить вес конструкции вентилируемого фасада. Теплоизоляция при этом обеспечивается двумя слоями утеплителя, мягкого и твердого, и в одном из корпусов мне этот сэндвич показали.

Вот, кажется, и все недостатки. А достоинства, напомню, тишина, свежий воздух, светлые помещения квартир, надежный застройщик. Мне ЖК PerovSky понравился, но ведь я не в счет, я ведь в офисы продаж езжу так, посмотреть, поговорить, потрогать. А вы думайте.

Автор: Анна Данилова

Специально для Квартирного Контроля