ЖК «Новые Островцы»: островок недорого жилья

19.07.2016


Описание объекта

Данная новостройка отличается от большинства современных комплексов главным образом тем, что все дома в нем – панельные. По нынешним временам, когда «в моде» все чаще монолитные и монолитно-кирпичные новостройки (и цены на жилье в них соответствующие), панельный микрорайон должен предлагать более выгодные, по сравнению с соседями, условия покупки. Именно это я и решила выяснить, отправляясь в ЖК «Новые Островцы».

Предварительная разведка

Комплекс расположен в ПГТ Октябрьский, в Раменском районе, совсем рядом с Новорязанским шоссе. ЖК будет состоять из 26 панельных 17-этажных домов серии РД-17.04.

По состоянию на июль 2016-го строительство в самом разгаре. Восемь корпусов уже возведены, все квартиры проданы, в них потихоньку начинают заселяться люди. Учитывая, что квартиры сдаются без отделки, процесс заселения идет довольно медленно, жильцов в микрорайоне пока не очень много. В четырех корпусах (4, 5, 11, 12, 14) продолжаются продажи квартир. Жилье в остальных планируемых домах пока не продается, более того, многих из этих домов еще даже нет на плане застройки.

Кроме жилых зданий, на территории ЖК будут размещены две школы на 1650 мест, два детских сада на 540 мест, поликлиника, пять паркингов (3800 машиномест), торговый центр, спортивные объекты. Самая близкая станция метро – Котельники, также можно доехать до метро Жулебино или Лермонтовский проспект.

Неподалеку расположен пруд и лесопарковая зона.

Официальный сайт ЖК «Новые Островцы» (http://ostrovci.ru/) предоставляет практически любую информацию, которая может заинтересовать потенциального покупателя. Здесь можно найти план застройки в двух экземплярах – интерактивный и обычный, описание внутренней инфраструктуры района (пока только планируемой, большинство инфраструктурных объектов еще не построены), планировки, возможность подбора квартиры по параметрам, проектная документация.

По каждому из банков, которые предлагают ипотеку, приведено описание условий и ипотечный калькулятор. Цены на квартиры даны в трех вариантах: стопроцентная оплата, ипотека и рассрочка (к этому вопросу мы вернемся позже).

Ход строительства корпусов регулярно освещается в фотографиях, кроме того, еженедельно появляются новости о работах на площадке. В целом, сайт довольно удобный, но до некоторых вкладок можно добраться только через «карту сайта» внизу страницы.

Застройщик

Застройщиком является строительный холдинг RTD GROUP (http://ruzatd.ru/), работы по возведению домов ведет компания «Ависта», которая входит в холдинг. RTD GROUP производит полный цикл работ, начиная от производства бетонных панелей на собственном предприятии, заканчивая монтажом коммуникаций и возведением инженерных сооружений.

На сегодняшний момент у холдинга «в работе» два объекта – «Новые Островцы» в Раменском районе и дом на ул. Овражной в Химках.

На сайте застройщика можно найти подробное техническое описание домов (http://ruzatd.ru/series-buildings.php), где приведены все характеристики, начиная от толщины стен и заканчивая материалами, из которых изготовлены плиты. Но в целом сайт довольно компактный, информации на нем не так уж много.

Территория Комплекса занимает земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030155:11, площадью 483 000 кв.м, который был разделен на множество участков меньшей площади, на каждом из которых возводится 1 корпус. Сам участок находится на территории сельского поселения Островецкое, на границе с деревнями Михнёво и Баулино. ООО «Ависта» (застройщик) заключил договор аренды на эти территории («под жилую и нежилую застройку») с ОАО «Подмосковные зори».

Разведка боем

Если вы планируете добираться общественным транспортом, выбор довольно широк: от ст. м. Выхино идут маршрутки №№144, 323, автобус №324. От ст. м. Кузьминки – маршрутки №№865, 979, от ж\д ст. Люберцы-1– маршрутки №№22,23,33, от м. Котельники – автобусы №№324 и 351, маршрутка №144. Ехать следует до остановки «Школа» (в пос. Октябрьский). Для тех, кто едет на собственном авто, ориентир – стела «Раменский район», ЖК и офис продаж расположены с противоположной стороны от Новорязанского шоссе.

В одном и том же здании расположен как офис Комплекса, так и офис продаж «Бест Новострой», который также продает квартиры в этом Комплексе. Как мне пояснили сотрудники RTD GROUP, цены в «Бест Новострой» устанавливаются застройщиком и не отличаются от тех, что предлагают в «официальном» офисе продаж.

У компании «Бест Новострой» также есть свой сайт (http://мкрн-новые-островцы.рф/). Кстати, эта компания время от времени объявляет акции, которых нет у «официальных» продавцов (в июле 2016-го, например, предлагали оформление договора ДДУ в подарок, из дополнительных расходов покупателю остается лишь оплатить оформление квартиры в собственность).

В «официальном» офисе ЖК «Новые Островцы» мне подробно рассказали о микрорайоне, выдали буклет, пояснили тонкости совершения покупки и предложили совершить ознакомительную прогулку в один из строящихся корпусов, чтобы оценить планировки.

Надо сказать, на строительной площадке вовсю идут работы, поэтому потенциальный покупатель обязан соблюдать технику безопасности, о чем он (покупатель) расписывается в специальном журнале.

Несмотря на то, что дома панельные, серия РД-17.04 предоставляет довольно широкий выбор планировок. Есть среди них как «стандартные», так и довольно необычные.

Например, однокомнатная квартира с двумя балконами.

Очень интересными мне показались «угловые» квартиры – двухкомнатные и трехкомнатные – в них пятиугольная гостиная и большой (больше 8 кв.м.) пятиугольный санузел, в котором при желании можно даже разместить джакузи.

В каждом подъезде – два лифта, а вот помещений для консьержки и колясочных не предусмотрено. Однако лифт от квартир будет отделять металлическая дверь, и в приквартирном холле можно будет оставлять велосипеды, коляски и другие вещи.

Если говорить об инфраструктуре ЖК, то сейчас она представлена несколькими магазинами, небольшим медицинским центром, салоном красоты и маленькими предприятиями бытовой сферы.

Есть две детские площадки, засеяны газоны, обустроены придомовые парковки. Достраивается детский сад, объединенный с начальной школой.

Что касается остальных инфраструктурных объектов (второй детский сад, школа, поликлиника, многоуровневая парковка, торговый центр), то это все будет построено в последнюю очередь – из-за кризиса все силы брошены на возведение жилья.

Остальные «блага цивилизации», впрочем, находятся совсем рядом, по другую сторону Новорязанского шоссе – там располагается большой жилой район, где инфраструктура уже довольно богатая. Кроме того, неподалеку есть крупный торговый комплекс «Текстиль Профи».

Что продают

Что касается цены квартир в ЖК «Новые Островцы», то она показались мне довольно демократичными. Разумеется, цена зависит не только от метража, но и от срока окончания строительства. Например, корпус 14 будет сдан во II квартале 2017 года (квартиры там самые дешевые), корпус 12 – в IV квартале 2016-го. Самые дорогие квартиры в корпусе 4 (он уже на стадии приема госкомиссией) и корпусах 5 и 11 (окончание строительства – в III квартале 2016-го).

Таблица 1. Стоимость квартир

Кол-во комнат

Площадь, кв.м.

Цена, млн. руб.

от

до

от

до

1

35,8

46,1

2,243

2,737

2

63,5

68,8

3,119

3,905

3

86,8

 

4,013

4,105

Впрочем, не стоит забывать, что расходы жильцов этой суммой не ограничатся: квартиры сдаются совершенно без отделки, нет даже стен, отделяющих санузлы от коридора. Возводятся только межкомнатные перекрытия. Также в «комплект» входит деревянная дверь, разводка воды до санузла, разводка электрики до щитка (в панелях, к слову, уже предусмотрены штробы для электрокабелей и розеток), остекление окон и балкона.

Всю внутреннюю отделку, включая стяжку, жильцам придется делать самостоятельно.

Как купить

Покупка оформляется по ДДУ (ФЗ-214).

Забронировать квартиру можно бесплатно, в течение пяти дней следует подъехать в офис с документами (паспорт и СНИЛС) и заключить договор уступки прав требования. Изначально инвестором (одной из сторон Договора Долевого Участия) является холдинг RTD GROUP, поэтому с покупателем оформляется не сам Договор Долевого Участия, а Договор по уступке прав требования. При этом действие ДДУ не прекращается, меняются только стороны договора (или, как говорят юристы, происходит «смена лиц в обязательствах»). Все условия ДДУ, заключенного между инвестором и застройщиком (включая сроки выполнения работ, гарантийные сроки и пр.) остаются прежними.

Таким образом договор уступки прав требования дает покупателю точно такие же гарантии, как и простой договор долевого участия, заключенный с самим застройщиком.

В случае с уступкой прав требований от физического лица существует несколько «подводных камней», в отсутствии которых следует удостовериться (согласие застройщика на уступку прав, полная оплата инвестором условий ДДУ и т.д.). Но, поскольку в данной ситуации речь идет о ДДУ между юридическим лицом – Инвестором (группой компаний) и юридическим лицом – Застройщиком (дочерней компанией), то все обязательства инвестора – по логике вещей – на момент заключения договора уступки должны быть полностью оплачены. Однако по поводу таких тонкостей я бы посоветовала дополнительно проконсультироваться с юристом.

Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Можно не выплачивать сразу полную стоимость квартиры, а оформить ипотеку или в рассрочку (в этих случаях стоимость квартиры будет выше, чем при 100% выплате всей суммы).

По рассрочке условия следующие: за однокомнатную квартиру необходимо внести 45% стоимости, за двухкомнатную – 40%. Рассрочка беспроцентная, на срок от 3 до 12 месяцев (в зависимости от корпуса), погасить можно и досрочно, если, например, вы планируете продать другую недвижимость и рассчитываете получить за нее крупную сумму. При этом стоимость квартиры при рассрочке будет выше, чем в случае оформления ипотеки.

Что касается ипотеки, то с «Новыми Островцами» работают сразу 15 банков, причем по каждому дому список банков свой, таблицу с перечнем банков вам выдадут в офисе продаж.

Доплатить придется 40 тысяч за услуги по оформлению ДДУ и оформлению права собственности. На этом дополнительные затраты исчерпываются.

Стоит также отметить, что на сайте указан срок окончания строительства (а не срок выдачи ключей). На то, чтобы дом был принят госкомиссией, может уйти еще до 90 рабочих дней, только после этого жильцы получат ключи и смогут начать делать ремонт. Сроки оформления собственности – до 180 рабочих дней.

Что говорят

Есть форум жителей и собственников жилья (http://new-ostrovtsy.ru/). Форум не очень «жилой», но есть разделы с информацией о том, в каком виде сдаются квартиры, о наличии инфраструктуры и ее перспективах, о проблемах ЖКХ. Кроме того, люди делятся советами по поводу оформления юридических документов, есть отдельный раздел по юридическим вопросам. Также я нашла несколько сообщений, посвященных задержкам сдачи домов (http://new-ostrovtsy.ru/index.php?topic=242.0), задержки, судя по всему, существуют, но не фатальные, в пределах 1 квартала.

Для сравнения

Поскольку Комплекс состоит из панельных домов, цены на квартиры в нем ожидаемо ниже, чем в монолитных и монолитно-кирпичных «соседях». Учитывая, что квартиры в «Новых Островцах» вполне приличной площади, можно с уверенностью сказать, что при желании сэкономить на покупке жилья этот вариант довольно неплох.

ЖК

Квартира

Цена, млн. руб.

Площадь, кв. м.

Срок сдачи

Технология

Октябрьский-2016

1

2,705

35.9

IV кв. 2016

монолит-кирпич

2

4,140

57.5

Оранж-парк

1

4,380

39.6

IV кв. 2017

монолит

2

5,357

56.5

Флагман-2

1

2,700

38.7

III кв. 2016

монолит-кирпич

2

4,275

64

Новые Островцы

1

2,243

41.3

II кв. 2017

панель

Резюме

Конечно, панельное жилье по своим характеристикам чаще всего уступает монолитно-кирпичному (в первую очередь в плане тепло- и звукоизоляции). Однако, по заверениям застройщика, их панели сделаны по самым современным технологиям и выгодно отличаются от панелей, из которых возводили дома в 1980-х. Что ж, эту сторону вопроса можно проверить только эмпирически.

Что же касается месторасположения ЖК, то здесь есть и плюсы, и минусы. Минус – не очень хорошая транспортная связь со столицей. Новорязанское шоссе (особенно Октябрьский проспект в Люберцах) порой стоит в пробках, альтернативой может стать строящаяся объездная дорога, которая обогнет ЖК с востока. Плюсы – расположенные рядом парк и пруд, довольно неплохая инфраструктура близлежащих районов.

В целом, Застройщик ЖК «Новые Островцы» предлагает неплохой способ решить жилищные проблемы за вполне разумные деньги.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля  


Дата публикации: 19.07.2016