ЖК «Котельнические высотки»: сталинская архитектура в Подмосковье

17.11.2016

Фотография: http://vkotelniki.ru


Описание объекта

Чем хорошо жилье в Подмосковье? Главным образом, тем, что оно дешевле, чем в столице. В чем основной минус подмосковных квартир? Тем, что дорога до Москвы порой занимает много времени. Довольно редко удается найти район, который мог бы предложить «золотую середину». Поэтому жилой комплекс «Котельнические высотки», который находится рядом с метро, и при этом располагается в ближайшем Подмосковье, показался мне достойным изучения.

Итак, этот ЖК будет состоять из четырех монолитно-кирпичных семнадцатиэтажных домов. Располагается он в 3.5 км от МКАД по Новорязанскому шоссе и всего в километре от ст. м. «Котельники», в одноименном городе на юго-востоке Московской области. Кроме жилых домов, проектом предусмотрены два детских сада, школа и паркинги (многоуровневый и подземные).

Предварительная разведка

Официальный сайт ЖК «Котельнические высотки» (http://vkotelniki.ru/) рассказывает о них довольно подробно. Здесь можно найти проектную документацию, поэтажные планы, компьютерную визуализацию будущего микрорайона.

Одним из главных достоинств жилого комплекса застройщик считает «сталинскую архитектуру» домов, которая будет передавать «дух Старой Москвы». Действительно, визуально корпуса весьма похожи на многоквартирные дома в стиле «сталинский ампир», которые в середине прошлого века возводили в центре столицы. Эти здания обладали всеми признаками «элитности»: монументальная архитектура, красивые фасады, просторные квартиры, инфраструктура для жильцов на первых этажах домов.

Впрочем, новостройка не позиционируется как элитный комплекс, жилье здесь – комфорт-класса, так что и цены, несмотря на «эксклюзивный» внешний вид домов, довольно-таки приемлемые. Но о ценах чуть позже.

Описывая сайт, я попала в непростую ситуацию: когда текст уже был готов, застройщик полностью переделал страницу, убрав некоторые возможности (а некоторые, наоборот, добавил). У меня остался некоторый набор скриншотов, которыми я могу проиллюстрировать возможности, которых теперь нет. Некоторая часть «старого» дизайна, впрочем, доступна по клику на «полную версию сайта» (http://main.vkotelniki.ru). Там, например, можно найти карту г. Котельники и небольшой фото-экскурс по городу, еженедельные фотоотчеты со стройплощадки (http://main.vkotelniki.ru/pages/about/gallery/2/).

Итак, на сайте довольно удобно организован подбор квартир – так называемая шахматка – при наведении курсора мыши на ту или иную квартиру тут же показываются ее параметры (площадь и этаж).

В «полной версии сайта» при клике на выбранную квартиру открывается страница, на которой можно найти поэтажный план, расположение квартиры на общем плане дома, а также планировку. Причем планировка представлена в двух вариантах: перемещая бегунок, можно посмотреть предлагаемую визуализацию обстановки в квартире.

Тут же, на поэтажном плане, наведя курсор мыши на квартиру, раньше можно было узнать ее цену. Техническое решение, если честно, довольно нетривиальное: сама я нашла эту «фишку» не с первого и даже не со второго раза и долгое время была уверена, что цены на квартиры можно узнать только от менеджера.

Новый вариант сайта, впрочем, эту возможность убрал: теперь цен на квартиры на страничке не найти, за конкретными цифрами предлагается обращаться в офис продаж.

Зато в новой версии портала появилась возможность подбора квартиры по параметрам (этаж, площадь, количество комнат, номер корпуса).

Что касается компаний, осуществляющих строительство, то они определенно не «однодневки».

Генеральный подрядчик – ЗАО «Компания Еврострой» (http://www.eurostroi.ru/about/) – может похвастаться не одним десятком реализованных проектов, от кинотеатров и торговых центров – до школ и жилых домов.

Застройщик – ООО «БИГ Девелопмент» – подразделение холдинга «Еврострой». Архитектурной разработкой ЖК занималась компания «Градпроект» (http://www.gradpro.ru/proekty.html), которая проектировала также гостиницы, бизнес-центры и жилые кварталы в Москве, МО и в других регионах России.

Разведка боем

Меня привлекло в ЖК «Котельнические высотки» не только то, что он строится рядом с метро – но и то, что в непосредственной близости от него есть три гипермаркета: РЕАЛ, SELGROSS и CASTORAMA. Так что проблем с покупкой продуктов, одежды, бытовой техники, материалов для ремонта у жителей возникнуть не должно: до торговых центров от трех до пяти минут пешком. Не очень далеко, на автомобиле можно доехать минут за десять, располагается также Outlet Village Белая дача. До большого ТЦ «Мега Белая Дача» – около двух километров по прямой.

Офис продаж находится рядом со строительной площадкой. Внутри офиса, прямо у входа, вас встречает большой красочный макет будущего ЖК, где можно рассмотреть дома и дворы во всех подробностях.

Правда, менеджер предупредила меня, что дома второй очереди, вероятнее всего, будут выглядеть иначе, чем на макете – проект решено было пересмотреть. Общая архитектурная задумка – микрорайон в стиле «сталинской застройки» – останется прежней, но форма корпусов изменится.

Между тем, по поводу второй очереди «Котельнических высоток» информация в сети довольно противоречивая. Некоторые источники говорят о двух домах второй очереди, некоторые – о шести, судя по всему, сам застройщик постоянно находится в поиске оптимального решения. К середине ноября информация, полученная мной от двух менеджеров застройщика, была следующей: проекты зданий находятся в стадии рассмотрения, конкретики пока нет. Что за дома появятся в ходе строительства второй очереди, сколько их будет, как они будут выглядеть – вопрос открытый.

Что касается двух корпусов 1 очереди, то они уже практически возведены. Это будут два 17-этажных многосекционных монолитно-кирпичных дома с балконами, на первых этажах будут располагаться аптеки, магазины, салоны красоты, банки, службы быта и медицинские центры. Сдача домов 1 очереди в эксплуатацию планируется на середину лета 2017 года, ключи покупатели смогут получить в августе-сентябре.

Что касается квартир, мне удалось выяснить некоторые подробности. Итак, балконы есть в квартирах на всех этажах, кроме 2. Самые недорогие – квартиры на 2 и 17 этажах (над 17-м будет возведен еще один, технический этаж). До 6 этажа включительно балконы будут оформлены балюстрадами, на более высоких этажах – решетчатые заграждения. Остекления балконов проектом не предусмотрено, но менеджер заверила меня, что его можно сделать по своему усмотрению.

Всего в двух корпусах будет около тысячи квартир, чуть больше половины из них уже продано.

Потолки в квартирах довольно приличные – 2.8 м. Не «сталинские» трехметровые, конечно, но и не низкие.

Квартиры сдаются без отделки и межкомнатных перегородок – будет выполнена гидроизоляция мокрых зон, установка батарей, остекление окон, возведены стены санузлов. Разводка электричества – до щитка, разводка сантехники – до санузла, входная дверь деревянная. Остальной ремонт покупатели должны будут сделать самостоятельно, однако застройщик готов предложить услуги стороннего подрядчика, с которым «Еврострой» работал на других своих объектах.

Поскольку стен, кроме несущих, в квартирах нет, некоторые «двушки» (например, в 4 секции 2 корпуса) при желании можно переделать в «трешки», разделив большую комнату с двумя окнами на две небольших.

Правда, согласно законодательству, все подобные изменения нужно согласовывать с БТИ.

Что касается дополнительного комфорта, то проектом предусмотрены подземные паркинги с лифтом и «безавтомобильные» дворы: гулять у дома детям будет безопасно. А вот «собственных» школ и детских садов жильцам нового микрорайона придется подождать: их строительство запланировано не ранее, чем на конец 2017 года, вместе с домами 2 очереди.

Сам город Котельники хоть и небольшой, но вполне современный: дворы ухожены, есть скверы, места для отдыха, детские и спортивные площадки, а также школы, детские сады и поликлиники. У города, кстати, есть собственный довольно подробный сайт, где можно, например, ознакомиться с инфраструктурой (http://www.kotelniki.ru/vizitnaja-kartochka).

Кстати, строительство идет довольно быстро, но не обошлось без некоторой задержки. В офисе мне подтвердили информацию, что ранее сдача дома госкомиссии была запланирована на конец 2016 года, а разрешение на строительство «с запасом» было оформлено до окончания лета 2017-го. Этот запас пришлось использовать на некоторые дополнительные согласования, но срок окончания строительства – конец лета будущего года – сорван не будет.

Заканчивая описание ЖК, добавлю, что раньше на этом участке земли – вероятно, благодаря его близости к Новорязанскому шоссе – процветал торгово-выставочный комплекс «Автогарант», иначе говоря, авторынок. Шесть лет назад категорию земельного участка площадью 45523 кв.м с кадастровым номером 50:22:0050101:27 изменили: с «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения, космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» на «Земли населенных пунктов» и разрешенного использования: «для размещения промышленных объектов» на «для жилищного строительства». (http://www.kotelniki.ru/node/12870)

Что предлагают

В целом цены на квартиры в ЖК «Котельнические высотки» выглядят следующим образом.

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Стоимость, млн. руб.

от

до

от

1

41,5

45,1

4 664

2

67

75,1

6 331

3

85,6

89,2

7 500

Как купить

Застройщик предлагает скидку 10% от цены при условии 100% оплаты или покупки в ипотеку. На скидку от 5% – в зависимости от размера первоначального взноса – можно рассчитывать при покупке в рассрочку. Также можно рассчитывать на некоторые дополнительные скидки, до 2 процентов, в зависимости от квартиры. Более подробно об этих скидках лучше узнавать у менеджера.

В ноябре сайт застройщика анонсирует акцию – выгода до 1 миллиона рублей. Как мне удалось выяснить, такую сумму можно выгадать при покупке трехкомнатной квартиры, путем суммирования всех возможных скидок. Однако за подробностями лучше, опять же, обращаться к менеджеру: в зависимости от этажа и номера квартиры сумма скидки может быть разной.

Что касается рассрочки, у нее есть нюанс – она беспроцентная (первоначальный взнос от 30%), но погасить ее необходимо до ввода дома в эксплуатацию, то есть до июля 2017 года. Это, на мой взгляд, делает ежемесячные взносы довольно внушительными. Однако, если выплата оставшейся суммы «привязана», скажем, к продаже другой недвижимости – вопрос отсрочки платежей можно обсудить с менеджером.

Дополнительные расходы покупателя составят 1% от стоимости квартиры (процент вычисляется после применения скидки). В эту сумму входит предварительное бронирование – на срок до полутора месяцев), а также оформление Договора Долевого участия. Когда ДДУ будет зарегистрирован в рег.палате, у покупателя будет 7 дней на уплату денег за квартиру застройщику. Ответственность застройщика застрахована в компании «Респект» (http://www.respect-polis.ru/strahovanie-otvetstvennosti-zastroyshika-po-fz-214). Возможно устное бесплатное бронирование квартиры – на срок до 4 дней.

В сумму, уплаченную покупателем, не входит оформление квартиры в собственность – это будет его дополнительной статьей расходов.

Ипотеку же можно оформить в нескольких банках, подробнее об этом можно узнать на отдельной вкладке, посвященной ипотечному кредитованию http://main.vkotelniki.ru/pages/apartments/mortgage/, здесь же можно найти и контакты ипотечных менеджеров.

Для сравнения

ЖК

квартиры

площадь

цена, тыс.р

срок сдачи

материал

Котельнические высотки

1-к

42,4

4 664

III кв 2017

монолит

2-к

68

6 800

Оранж Парк

1-к

46,2

5 368

II кв 2018

монолит

2-к

53,4

5 534

Белые Росы

1-к

40,5

5 300

I кв 2017

монолит

Что говорят

У дольщиков ЖК есть собственный форум (http://kotelnicheskie.ru), но открыть ни одну из тем мне так и не удалось – вероятно, какой-то временный сбой на сайте. Впрочем, количество сообщений на этом форуме, я бы сказала, не очень большое.

Изучение отзывов на других сайтах оставило довольно неоднозначные ощущения: с одной стороны, некоторые потенциальные покупатели довольны тем же, чем осталась довольна и я: транспортная доступность и близость торговых центров и парка. Претензии примерно такие же, как и у меня: оживленная автомагистраль не добавляет микрорайону тишины. Есть также отзывы о том, что детские сады и школы в окрестностях могут не выдержать «наплыва» воспитанников из новых «Котельнических высоток», но такие сведения, я полагаю, следует выяснять лично.

http://vsenovostroyki.ru/новостройки-подмосковья/жк-котельнические-высотки-72

Резюме

Территориально Комплекс расположен довольно выгодно. Тут и метро в шаговой доступности, и Новорязанское шоссе поблизости, и несколько гипермаркетов, вокруг – обжитой современный район.

Из минусов расположения – та же близость к оживленному Новорязанскому шоссе, а, следовательно, загазованность. При этом рядом раскинулся большой Кузьминский парк, что, на мой взгляд, несколько «уравновешивает» экологическую обстановку.

Что же касается цены – то, учитывая отсутствие отделки, она могла бы быть и пониже… Однако, все-таки близость к метро безусловно влияет на то, что квартиры в «Котельнических высотках» будут стоить больше, чем жилье в более отдаленных районах.

Также к минусам ЖК я отнесла бы то, что внутренняя инфраструктура для жильцов домов 1 очереди ограничится подземным паркингом, обещанные же школа и детские сады, а также многоуровневая парковка станут доступны только после окончания строительства 2 очереди.

Что касается инвестиционной привлекательности, то этот ЖК, мне кажется, заинтересует в первую очередь тех, кто имеет «свободные деньги» и жилье для того, чтобы дождаться сдачи домов в эксплуатацию и окончания ремонта. К следующей осени покупатели имеют все шансы въехать в просторные квартиры рядом с метро.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля


Дата публикации: 17.11.2016