ЖК «Государев дом»: доступные метры рядом с Москвой

06.02.2017


Описание объекта

Откровенно говоря, название жилого комплекса «Государев дом» в первую очередь ассоциировалось у меня с элитным жильем… и соответствующими ценами. Среднему классу такое точно не по карману. То, что этот комплекс стоит рассмотреть повнимательнее, я поняла, когда увидела рекламные плакаты вдоль дороги: «квартиры от 1.4 млн рублей!». Надо разведать, что это за жилье такое недорогое, – решила я и поехала.

Предварительная разведка

ЖК располагается на юге Московской области, в 5 километрах от МКАД, на границе г. Видное. Состоять он будет из 55 панельных домов переменной этажности (7-9 этажей) общей площадью 650 000 кв. м. Кроме того, на территории комплекса будут располагаться две школы, рассчитанные на 2200 учеников, четыре детских сада на 800 человек, торгово-офисный центр, медицинский центр, поликлиника, спортивный комплекс, четыре многоуровневых паркинга на 6 050 машиномест, пункт охраны правопорядка и пожарная часть.

Застройщик – группа компаний Гранель (http://www.granelle.ru/) – занимается девелоперской деятельностью с 1992 года. За эти годы компания «GranelleDevelopment» построила более 4.5 млн кв. м жилья в различных регионах России. В Подмосковье на сей момент «в работе» четыре ЖК, и еще четыре построены.

Один из генеральных подрядчиков – «ГВСУ-Риэлти» (http://gvsu-realty.ru). Это компания, входящая в строительный холдинг, который занимается возведением панельных домов из готовых блоков собственного производства. Второй подрядчик – ООО «ЛАЙМ КОНСТРАКШН» (http://lime-s.com/lime-houses/).

Под строительство отведен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0090212:1112 площадью 80 га, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для жилищного строительства с развитой инфраструктурой. Участок расположен по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Булатниково, вблизи деревни Лопатино. Участок принадлежит ООО «Гранель» на правах аренды сроком на 5 лет, начиная с июля 2014, с преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Страничка ЖК довольно информативна.

Здесь можно найти общую информацию о квартирах и ценах, сведения об инфраструктуре будущего комплекса, посмотреть планировки квартир (в разных корпусах они разные), ознакомиться с проектными декларациями и даже совершить «полет на квадрокоптере» над стройплощадкой. Кстати, этот «полет» я настоятельно рекомендую, он дает наиболее полную информацию о микрорайоне и темпах стройки.

Есть также «дневник стройки», фотографии в котором обновляются несколько раз в месяц.

Поэтажные планы и планировки можно посмотреть в PDF-виде, по корпусам. Это, конечно, удобно (выполнены чертежи очень качественно, все детали можно рассмотреть). Однако, учитывая то, что мы пока не знаем, где находится и как выглядит каждый из домов, сделать осознанный выбор квартиры «по интернету» практически невозможно.

Можно только отметить для себя подходящие планировки, чтобы потом с этим списком отправиться к менеджеру по продажам. Остро не хватает плана комплекса с указанием корпусов и степени их готовности, да и функции подбора квартир по параметрам на сайте нет.

За всеми этими сведениями, а также с целью посмотреть на сам комплекс, я и отправилась в офис продаж. Замечу, что вкладки «как добраться» на сайте тоже нет, и это, безусловно, упущение. Есть ссылка на яндекс-карту, но человеку, который планирует воспользоваться общественным транспортом, это мало что даст.

Разведка боем

Общение с менеджерами по телефону оставило у меня самое приятное впечатление, они подробно рассказали мне, как доехать до ЖК, записали на определенное время (к менеджерам очередь, продажи идут довольно активно) и выслали смс-напоминание. К слову, в ЖК «Государев дом» также проводят просмотры квартир в уже построенных домах, и записываться на эти просмотры имеет смысл заранее. Показывают квартиры каждый день, кроме понедельника и вторника. В выходные дни больше всего покупателей, так что, если вы планируете просмотр в субботу или воскресенье – записаться лучше в начале недели.

Добраться до комплекса несложно. Он расположен у Расторгуевского шоссе, между Симферопольским шоссе и трассой М-4. В относительной близости две железнодорожные станции – Бутово и Расторгуево. От метро можно доехать маршрутками (№1019 от м. «Аннино» и №1092 от м. «Бульвар Дмитрия Донского»), время в пути – около 10 минут, выходить следует на остановке «Правление». Нужный ЖК будет по левую сторону от шоссе, пропустить его невозможно.

Что касается окрестностей, окружают новостройку, главным образом, рощи, участки частной застройки и садовые товарищества, что делает экологическую обстановку довольно неплохой. Неподалеку расположен Бутовский лесопарк и несколько водоемов – Расторгуевский пруд на территории одноименного парка, Сухановский пруд и Спасское водохранилище.

При этом до МКАД доехать можно минут за десять, крупные шоссе также относительно недалеко, в общем, с транспортной доступностью в микрорайоне проблем на первый взгляд нет. Расторгуевское шоссе, примыкающее к ЖК, довольно узкое (две полосы), но и машин на нем совсем немного. С введением новых микрорайонов (рядом растет также ЖК «Видный город») шоссе, по заверениям застройщиков, расширят вдвое. Также в проекте введение скоростной линии трамвая «Видное-Бутово-Щербинка-Москва», правда, сроки постройки этой линии пока неясны.

Что касается готовой инфраструктуры (магазины, салоны красоты, банки), то в районе стройки ее пока нет. Вокруг поля да перелески. Впрочем, минут за пять можно доехать до района Бутово-парк или платформы Расторгуево, где инфраструктура уже имеется. В районе станции Бутово есть четыре школы и пять детских садов, однако пешком от ЖК «Государев дом» туда не дойти, придется возить детей личным или общественным транспортом. Также в Бутово-парке (пять минут маршруткой) есть поликлиника. Еще можно обратить внимание на восточное направление – в районе Расторгуево также есть детский сад, школа, клиника и поликлиника.

Офис продаж – одноэтажное здание, находится рядом со стройплощадкой.

По итогам посещения офиса мне удалось выяснить немало подробностей, которые я не нашла при изучении сайта.

Итак, на начало 2017 года полностью (или почти полностью) достроены полтора десятка корпусов, квартиры в них проданы, жильцы в ближайшее время получат ключи. Еще шесть корпусов находятся на разных этапах строительства, и квартиры в них есть в продаже. Кстати, не стоит «пугаться» инфографики с сайта, где сообщается о том, что львиная часть квартир продана.

Новые корпуса будут поступать в продажу каждые 2-3 месяца, так что квартиры не «иссякнут» еще долго.

В продаже жилье в корпусах 13, 15, 19, 20, 21 и 30. Корпуса 20 и 21 планируют сдать в октябре 2017-го, 19 и 13 – в декабре, а корпуса 15 и 30 сдадут во II квартале 2018 года.

Дома в ЖК «Государев дом» панельные, двух серий – «Лайм» и «Доммос». В домах серии «Лайм» облицовка стен – штукатурка, в серии «Доммос» – клинкерная плитка.

Лайм

Доммос

Как заверила меня менеджер, по тепло- и звукоизоляции обе серии идентичны. Цена квадратного метра в домах обеих серий так же одинакова. Впрочем, есть некоторые различия. Так, в домах серии «Лайм» квартиры сдаются с железной входной дверью и пластиковыми окнами, в «Доммосе» двери деревянные и деревянные же двухслойные стеклопакеты. В «Лайме» потолки (до стяжки) 2.8 м, в «Доммосе» – 2.65 м.

Планировок огромное множество – поэтажные планы разные у домов разных серий, а также у разных корпусов.

Есть студии – как миниатюрные, от 19 кв. м, так и довольно просторные, по 34 кв. м. Есть типовые «однушки» и «однушки-распашонки» (по сути это «евро-двушки», где одна из комнат совмещена с кухней). Есть и полноценные двух- и трехкомнатные квартиры, с отдельной кухней. Словом, выбор широкий.

Возведением корпусов серии «Доммос» занимается строительная компания «ГВСУ-Риэлти». Домам этой серии в ЖК «Государев дом» посвящена целая страничка (http://gvsu-realty.ru/universalnaya-stroitelnaya-sistema-dommos/), там можно подробнее узнать о характеристиках квартир, рассмотреть планировки и даже совершить виртуальный тур (http://gvsu-realty.ru/new-buildings/gosudarev-dom/3d/). Там же, кстати, есть и возможность подобрать квартиру по параметрам, а также узнать точную цену.

Что интересно, тут есть в продаже даже квартиры в корпусах, которые «Гранель» уже не продает, например, в корпусах 4, 5, 6, 11, 12, 22.

В общем, страничку от «ГВСУ-Риэлти» стоит изучить, чтобы сравнить предложения и цены. Поскольку подробного списка цен от «Гранель» у меня нет, провести такое сравнение я не рискну. Но если вы решите остановить свой выбор на серии «Доммос», то позвонить генподрядчику и разузнать о домах побольше точно не помешает. К тому же возле стройплощадки есть офис генподрядчика (как выяснилось, за павильоном компании «Гранель» я его просто не заметила), и они тоже проводят показы квартир.

К продажам от «ГВСУ-Риэлти» я еще вернусь в соответствующем разделе.

А пока обратим свой взор на квартиры, которые можно купить в Комплексе. Все квартиры сдаются без отделки, из работ выполнена установка радиаторов отопления, остекление, разводка электрики до щитка, разводка воды до санузла, есть также гидроизоляция и стены санузлов. Межкомнатные перегородки намечены «в один блок». Стяжка выполнена только в квартирах на первых этажах.

Есть, впрочем, одно исключение: в секции 6 корпуса 15 можно приобрести квартиру с отделкой. Вариантов отделки три: предчистовая, «Комфорт» и «Комфорт+». Кстати, жители этой секции смогут въехать в свои квартиры позже остальных жильцов дома – не во II, а в III квартале 2018 года.

«Комфорт+» отличается от «Комфорта» тем, что в него входит полностью обустроенная кухня: кухонный гарнитур, вытяжка, электрическая варочная панель. В офисе есть своего рода стенд, где представлены материалы и элементы отделки, которые будут использоваться. Тут можно рассмотреть двери, обои, напольную плитку, материалы фасадов кухонного гарнитура.

Что касается стоимости, то различие невелико, для однокомнатной квартиры разница между «Комфорт» и «Комфорт+» составит всего около 70 тысяч рублей. В среднем, порядок цен получается приблизительно такой:

Квартира

Площадь, кв.м

Цена с отделкой, млн.р

Предчистовая

Комфорт

Комфорт+

1-к

36

3,004

3,222

3,290

2-к

49

3,792

4,011

4,074

При желании отделку у того же подрядчика могут заказать и жильцы других корпусов – после получения ключей. Стоимость ремонта составит порядка 10-15 тысяч рублей за кв.м (по полу).

Что касается инфраструктуры, то один из детских садов должен открыться в конце 2017 года, одна из школ – во второй половине 2018 года, остальные объекты общественного назначения будут сданы к окончанию строительства всего жилого комплекса – концу 2020 года.

Впечатления от просмотра

Работа на объекте кипит, во всех домах, что мы посетили, вовсю трудились ремонтники. Во многих корпусах уже закончены работы в подъездах.

Подъезды, кстати, довольно симпатичные и просторные: нет тесноты, много места для того, чтобы поставить, например, коляску или самокат.

В домах серии «Доммос» в подъездах также есть подъемники для маломобильных граждан.

В некоторых дворах уже оборудованы детские площадки.

В домах серии «Лайм» – так называемые «французские балконы», то есть полностью, от пола до потолка, застекленный балконный проем.

Часть проема, впрочем, занимает батарея центрального отопления (к слову, в ЖК «Государев дом» есть собственная котельная, которая уже функционирует).

Любопытная особенность квартир серии «Доммос» – отапливаемые балконы, основные батареи выведены именно туда. Как меня заверил менеджер генподрядчика, при желании остекление балконного проема можно убрать, таким образом присоединив теплый балкон к комнате.

Строительство первой из многоярусных парковок планируется на следующий год (конкретные даты пока не определены), до тех пор жильцам новостроек предстоит парковать машины вокруг домов. Судя по тому, что я увидела во дворах, «гостевых» парковочных мест запланировано не то чтобы множество, но должно хватить на первое время (учитывая, что в первые год-полтора в дома въезжают далеко не все жильцы).

Смотрите, дома стоят на некотором отдалении друг от друга, оставляя пространство для парковки. К примеру, в доме, где живу я, 230 квартир, парковочное пространство организовано примерно так же, как во дворах ЖК «Государев дом». Конечно, тесновато бывает, но в принципе места хватает всем.

Как купить

Сначала расскажу о том, как дело обстоит при покупке квартиры у застройщика, ГК «Гранель». Дополнительные расходы покупателя составят 40 тысяч рублей. Происходит покупка следующим образом: 10 тысяч рублей вносится на этапе бронирования квартиры (в этот момент «замораживается» цена). В течение 5 дней он должен заплатить еще 30 000 рублей за процедуру регистрации ДДУ в регпалате, регистрация занимает приблизительно месяц. После регистрации Договора Долевого участия покупатель вносит сумму за квартиру. 10 тысяч рублей за бронирование – сумма невозвратная, за одним исключением: если покупка сорвалась в результате отказа двух и более банков в предоставлении ипотеки. В этом случае покупателю возвращают 7 тысяч рублей из 10. Если же бронирование отменяется по инициативе самого покупателя, 10 тысяч остаются у застройщика.

Возможна также покупка в рассрочку, первоначальный взнос – от 60 процентов. Рассрочка беспроцентная, дается на срок, оставшийся до сдачи дома в эксплуатацию. Взносы придется выплачивать каждый месяц равными долями.

Второй вариант – покупка квартиры у «ГВСУ-Риэлти». Как мне пояснили в отделе продаж «ГВСУ-Риэлти», у них, как у генподрядчика, есть свой квартирный фонд, независимый от квартирного фонда компании-застройщика. В продаже тут только дома серии «Доммос» (те, что отделаны клинкерной плиткой). Дополнительные расходы покупателя составят те же 40 000 рублей, в эту сумму входит бронирование и оформление ДДУ. После регистрации Договора Долевого участия в регпалате у покупателя есть неделя, чтобы внести деньги за квартиру. Возможна также беспроцентная рассрочка, первоначальный взнос – от 30%, далее равными долями до срока сдачи дома в эксплуатацию. При внесении первого взноса в размере 50% покупатель получает дополнительную скидку.

Что же касается парковочных мест, в продажу они пока не поступили, и сам паркинг еще не начали строить. Как мне сказала менеджер «ГВСУ-Риэлти», компания «Гранель» нередко отказывается от продажи мест в паркинге, предпочитая сдавать их в аренду.

Что говорят

У ЖК «Государев дом» есть собственный форум (http://государев-дом.рф/portal).

Здесь обсуждается, в числе прочих вопросов, транспортная доступность микрорайона, близость ЛЭП (они действительно возвышаются довольно близко к домам), вопросы строительства и приемки квартир. Процесс обустройства микрорайона обсуждается довольно подробно в нескольких темах. Например, в этой: http://государев-дом.рф/viewtopic.php?f=4&t=251

Также вместе с будущими жильцами можно попробовать разобраться в различиях между сериями домов (http://государев-дом.рф/viewtopic.php?f=3&t=63).

Администратор форума периодически выдает какую-то новую информацию по строительству и правовым вопросам. И судя по ответам, имеет отношение к застройщику и информацию получает «из первых рук».

В целом, портал показался мне более чем полезным, будь я покупателем квартиры в данном ЖК – точно провела бы на этом ресурсе не один день.

Для сравнения

В Видном и окрестностях сейчас выбор новостроек довольно широкий. В целом, цена квадратного метра в ЖК «Государев дом» мне показалась вполне умеренной..

ЖК

Количество комнат

Площадь, кв.м.

Цена, млн руб.

Материал

Государев дом

1-к

32

2.50

панель

2-к

49

3.70

3-к

72

4.80

Видный город

1-к

32

3.31

монолит-кирпич

2-к

46

4.35

3-к

60

6.10

Мортонград Бутово

1-к

42

3.90

панель

2-к

61

5.26

Восточное Бутово (Боброво)

1-к

38

3.44

панель

2-к

61

4.80

3-к

77

5.50

Видный берег

1-к

42

3.10

монолит-кирпич

2-к

66

5.40

Южное Видное

1-к

40

3.36

панель

2-к

57

4.60

Резюме

Судя по тому, что я увидела на стройплощадке, работы идут успешно, множество домов возведено и готово к сдаче в эксплуатацию.

Учитывая, что панельные дома, как правило, строятся быстро, сроки возведения микрорайона мне кажутся вполне реальными. Уже сейчас ЖК «Государев дом» выглядит симпатично, несмотря на то, что работы не окончены.

Мне показалось, это довольно неплохой вариант для тех, кто предпочитает жить близко к городу, однако быть окруженным не безликими многоэтажками, а рощами и частными домиками.

Сложнее всего, конечно, придется жителям первой очереди, ведь инфраструктуры у микрорайона пока никакой нет. Нет поликлиники, только через год откроется школа, да и парковать машины придется пока что во дворах. Однако, учитывая близость вполне развитого «Бутово-парка», серьезных проблем с покупками и развлечениями возникнуть не должно. В перспективе же (то есть после 2020 года, когда стройка завершится) ЖК  превратится во вполне удобный мини-городок, где будет все необходимое для комфортной жизни.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля


Дата публикации: 06.02.2017