ЖК «Центр-2»: будущий мини-город

08.06.2017


Описание объекта

ЖК «Центр-2» строится в районе Железнодорожный г. Балашиха, в паре километров от железнодорожной станции. Всего на территории в почти полторы сотни гектаров планируется построить шесть кварталов на 72 17-25-этажных домов. Также в плане возведение пяти школ, семи детских садов, музыкальной школы, физкультурно-оздоровительного комплекса, храма, поликлиник и многоуровневых паркингов.

Предварительная разведка

Девелопер проекта – компания «Конструктор» (http://knstr.ru), которая возводит сразу три крупных жилых микрорайона в разных концах Московской области. В качестве подрядчика домов первой и второй очереди ЖК «Центр-2» выступала компания ДСК-1 («Домостроительный комбинат №1»), третью очередь строит ГК «ПИК».

Свертстан официальный сайт ЖК «Центр-2» (http://cnt2.ru) так, что сведения о квартирах, проекте, ценах и прочих деталях мне удалось обнаружить далеко не сразу: панель с этими вкладками сливается по цвету с рекламным баннером и кажется его частью.

Но если данные вкладки все-таки найти, то можно открыть для себя массу информации: о корпусах, темпах строительства, сдаче домов в эксплуатацию… Можно взглянуть на дневник стройки, а для особо интересующихся есть вкладка с подробным перечислением всех участников проекта (http://cnt2.ru/view/description/uchastniki_proekta). Есть также совершенно неочевидная вкладка «виртуальный тур» (появляется по левому краю экрана, но ее легко не заметить).

Можно совершить «полет» над жилым комплексом на высоте 150, 80 и 50 метров и посмотреть совершенно шикарную панораму корпусов и окрестностей с обзором в 360 градусов. К сожалению, такая панорама только одна и датирована она осенью 2015 года, но все же она помогает оценить окружающие ландшафты и понять, как расположен микрорайон относительно парков, участков мало- и многоэтажной застройки.

Во вкладке «условия продажи» есть подробнейшая таблица с перечислением банков, ставок по ипотеке и требований к заемщику.

Из минусов: в той же вкладке вместо «условий покупки квартир» выдается непонятная микро-табличка, которая не говорит лично мне, как покупателю, ровным счетом ничего.

Подбор квартиры по параметрам – средний по удобству. В одних случаях при клике на квартиру открывается просто поэтажный план и небольшая информационная сводка, в других – можно посмотреть даже галерею трехмерных визуализаций.

Кроме того, удивил меня странный столбец «номер», который обозначает, как выяснилось, код секции. Однако, как понимать, например, «код секции 7(1-3)», так и осталось для меня загадкой.

Изучить проектную документацию на официальном сайте можно лишь поверхностно. Приведены разрешения на строительство пяти корпусов и разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов. Из документов на ввод в эксплуатацию удалось выяснить, что корпуса 303 и 304 возводятся на участках с кадастровыми номерами 50:50:0020601:42 и 50:50:0020601:46. Застройщик владеет земельным участком на основании договора аренды, до 2050 года. Ранее этот участок принадлежал Совхозу декоративного хозяйства ГУП «Мосзеленхоз».

Несмотря на обилие информации, после изучения сайта у меня осталось изрядное количество вопросов. Почему квартир продается так мало, ведь район довольно большой? Будут ли новые «поступления»? Каковы сроки возведения объектов социальной сферы? Куда, в конце концов, выходят окна приглянувшихся мне квартир? Без поездки «на объект» не обойтись.

Разведка боем

До жилого комплекса можно доехать электричкой от Курского вокзала, от ст. м. «Новогиреево» или ст. м. «Новокосино», там расположены платформы Новогиреево и Реутово. Есть возможность добраться на маршрутных такси от ст. м. «Выхино» (№100) и ст. м. «Новогиреево» (№142). На личном автотранспорте – по Носовихинскому шоссе, от МКАД до района Железнодорожный около 10 км, далее свернуть на улицу Автозаводскую.

Если ваш выбор – общественный транспорт, то вы сможете оценить окрестности жилого комплекса. От станции электрички «Железнодорожная» до ЖК идти минут десять, практически по прямой через живописный сквер с фонтанами, скамейками и игровыми площадками.

Если смотреть от станции, то в шаговой доступности расположились – слева направо – сразу три строящихся жилых комплекса: ЖК «Столичный», ЖК «Центр+» и ЖК «Центр-2». Два последних, к слову, объединены общим названием – весь микрорайон называется Центр-2, что вносит некоторую путаницу. Сразу оговорюсь, речь в статье идет только о ЖК «Центр-2», как части одноименного микрорайона.

В Комплексе уже заселен и обжит один квартал. Заселяется квартал второй очереди строительства, в этом квартале уже работает детский сад, осенью 2018 обещают достроить и открыть школу.

Эти два квартала возводились силами ДСК-1. Строительством квартала третьей очереди занимается, как я уже говорила, ГК «ПИК», этот квартал возведен частично, в корпусах 302, 303, 304 и 312 тоже продаются квартиры.

Офис продаж, в который я направилась, принадлежит подрядчику первых двух очередей – ДСК-1. Находится он на втором этаже жилого здания (к слову, уже заселенного – так что можно оценить отделку подъездов и входных групп).

Можно даже, пользуясь случаем, выйти на переходную лоджию где-нибудь повыше и осмотреть окрестности.

В офисе можно получить буклет, рассказывающий о комплексе, а также информацию о квартирах и ценах. Итак, на конец мая 2017-го в продаже ДСК-1 оставались считанные варианты квартир, однокомнатных и двухкомнатных, в корпусах 202 и 210. В середине июня в продажу должны поступить корпуса 207, 208 и 209.

В среднем цены на квартиры во второй очереди ЖК «Центр-2» следующие:

Таблица 1. Стоимость квартир второй очереди

Квартира

Площадь, кв. м

Цена, млн руб.

1-к

40

3.1

2-к

65

4,5

Есть возможность приобрести квартиру во домах второй очереди с отделкой (двухкомнатная квартира в таком случае станет дороже примерно на 450-500 тысяч рублей). Отделка, на мой взгляд, приличная. Впрочем, об этом я расскажу чуть позже.

Что касается третьей очереди, то там готовы корпуса 303 и 304, в них продаются квартиры без отделки, выбор пока еще довольно большой. Есть также единичные предложения в корпусах 313 и 302. Продажами занимаются сразу несколько компаний, я расскажу о них в соответствующем разделе. Цены на квартиры приблизительно такие:

Таблица 2. Стоимость квартир третьей очереди

Квартира

Площадь, кв. м

Цена, млн руб.

1-к

43

3,2

2-к

61

4,1

3-к

86

5,7

 

Квартиры без отделки сдаются в «предчистовом» варианте.

Как мне пояснил менеджер, готовые панели привозятся с завода, причем панели для ванных комнат уже отделаны кафельной плиткой, а в панели межкомнатных перегородок уже заложены каналы для розеток и выключателей.

В целом, по сравнению с монолитно-кирпичными новостройками, сложностей с отделкой в такой квартире должно быть значительно меньше: стены и потолки практически не требуют выравнивания, пол тоже ровный, достаточно лишь стяжки небольшой толщины и можно класть ламинат или линолеум. И, разумеется, все межкомнатные перегородки уже возведены, что для кого-то плюс (меньше трудозатрат при ремонте), а для кого-то минус (перепланировку сделать уже проблематично).

Просмотр квартир без отделки оставил у меня двоякое ощущение: с одной стороны, действительно, изрядную часть мелких «технических» работ сделали на заводе. Например, не нужно штробить стены, чтобы развести электрику, а ванная комната уже оснащена, собственно, ванной и облицована плиткой на высоту около полутора метров. Кроме того, сделана разводка сантехники и даже установлены полотенцесушители.

С другой стороны, плитка довольно простенькая, и от нее, скорее всего, многие захотят избавиться. А это – лишние трудозатраты по демонтажу и вывозу мусора.

А вот квартиры с отделкой, если честно, порадовали.

Ремонт выполнен качественно, материалы симпатичные (есть два варианта декора: в светлых и темных тонах, различаются они «густотой» оттенков, а в целом почти идентичны).

Хорошие межкомнатные двери и вполне приличная, массивная входная дверь.

Что еще хотелось бы отметить в квартирах в этом Комплексе – большие окна. Они визуально расширяют пространство и делают его светлым. Отдельного внимания заслуживают окна-эркеры.

Каждый, кто хоть раз бывал в квартире в новостройке, знает, что комната с голыми бетонными стенами обычно кажется маленькой и темной. Но тут даже помещения, выходящие окнами на север, выглядят светлыми и просторными – именно благодаря широким оконным проемам.

Возводимые корпуса – панельные, серий П-44Т, П-44К, КОПЭ-М «Парус», П-3МК «Флагман», Д-25. Соответственно, планировок огромное количество. Корпус, который показывали мне – серии П-44К. В подъездах оборудованы пандусы и даже подъемники для маломобильных граждан, и вообще, входные группы просторные и выглядят довольно симпатично.

Что касается дворов, то места тут тоже достаточно. Правда, в отсутствие многоуровневых парковок (их еще не начали строить, и сроки пока неизвестны) жильцам приходится оставлять машины под окнами или вдоль проспекта, проходящего через Комплекс. Что, пожалуй, не слишком удобно.

Про планировки

Однокомнатные квартиры в Комплексе имеют «стандартную» по нынешним временам площадь –39-40 кв. м. Двухкомнатные – от 57 до 72, трехкомнатные от 78 до 87. Что касается самих планировок, то тут есть из чего выбрать. Можно найти квартиры с эркерами и полуэркерами.

Есть в наличии однокомнатные «распашонки» и просторные четырехкомнатные квартиры (правда, об их наличии в продаже лучше уточнять у менеджеров).

Традиционно самые интересные планировки в «угловых» секциях. 

Например, двух- и трехкомнатные квартиры с «зимним садом» – огромным балконом треугольной формы, который можно использовать и как кладовку, и как террасу.

Прихожие довольно просторные, санузлы довольно большой части квартир – раздельные. Словом, крепкий уровень «Эконом+».

Как купить

Чем отличается ЖК «Центр-2» от других новостроек? Тем, что квартиры в нем поступают в продажу только после того, как строительство дома закончено и он введен в эксплуатацию. А после принятия дома госкомиссией квартиры продаются уже не по Договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. О том, что это за договор, можно прочитать в статье 429 ГК РФ. Если говорить обобщенно, то продавец пока не имеет прав собственности на квартиру, но получит их в будущем. И Предварительный договор содержит полный объем условий и обязательств сторон и подтверждает их намерение заключить в дальнейшем Основной договор купли-продажи. В ПДКП должен быть указан предмет сделки и сроки заключения Основного договора.

Сами менеджеры оперируют понятием «покупка будущего объекта недвижимости». По сути, покупатель получает уже готовую квартиру, в которую после вручения ключей уже можно заселяться (сделав ремонт, если нужно). А вот оформить квартиру в собственность и зарегистрироваться по месту проживания можно будет только после заключения Основного договора купли-продажи, когда продавец получит право собственности на квартиру и оно будет зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Приблизительный срок ожидания – 5-12 месяцев. Все это время покупатель считается не собственником квартиры, а правообладателем. Кстати, график оформления права собственности по корпусам можно найти на официальном сайте на соответствующей вкладке. Замечу, что для меня подобная схема оказалась в новинку, и будь я покупателем, я бы проконсультировалась с опытными юристами.

Добавлю, что договор купли-продажи будущего объекта недвижимости в регпалате не регистрируется. Что касается страхования сделки, то в ДСК-1 мне сообщили, что предварительный договор купли-продажи не страхуется, а у других продавцов информации о страховании просто не было.

Кстати, пришло время рассказать о других продавцах квартир в ЖК. Их довольно много. Сразу за 210 корпусом, на пятачке рядом с пустырем и дорогой, расположен своего рода «мини-городок» из офисов продаж. Здесь есть офисы компаний «Миэль», «Азбука жилья», «Этаком», «Стройинвест» и «Твой Дом».

Этот пустырь, кстати, через некоторое время станет стройплощадкой для 4, 5 и 6 кварталов.

В офисе «Миэль», между прочим, можно взглянуть на макет будущего микрорайона Центр-2, выполненный из оргстекла, так что есть возможность оценить масштабы будущего строительства.

Правда, точные сроки окончания всей стройки пока неизвестны и макет, как мне пояснили, имеет скорее ознакомительный характер: планировка комплекса может и измениться. Судя по всему, создатели макета ориентировались на генеральный план строительства (http://knstr.ru/uploader/files/genplan2014.pdf), размещенный на сайте девелопера.

У каждого из продавцов, которые представлены рядом со строящимся комплексом, свой пул квартир в корпусах 201, 202, 203, 204, 205, 206, 210, 302, 303, 304. Цены на квартиры в офисах почти одинаковые, с небольшими различиями в условиях продажи. «Азбука жилья», например, в ближайшие недели предлагает скидку в 1500 рублей с каждого квадратного метра. А в ипотеку купить квартиру будет дороже – на 1% от стоимости жилья. Словом, имеет смысл изучить предложения разных продавцов, чтобы выбрать для себя оптимальную схему покупки.

В каждом из офисов продаж меня заверили, что все расходы на оформление сделки включены в стоимость квартиры, доплачивать ничего не надо. Взнос за бронирование – 25 тысяч рублей (у некоторых продавцов – 2% от стоимости квартиры), впоследствии он войдет в общую стоимость жилья. После уплаты этой суммы подписывается предварительный договор купли-продажи. Если сделка будет расторгнута покупателем без уважительных причин, то сумма за договор бронирования не возвращается. А вот если уважительные причины найдутся – могут вернуть часть суммы (как обычно, по договоренности сторон).

Необходимо заметить, что квартиры в корпусах 209, 210 и 303 продаются как «будущий объект недвижимости», в корпусах 302, 304 и 312 квартиры, в основном, уже находятся в собственности у различных инвесторов.

Что говорят

У ЖК «Центр-2» есть собственный и довольно оживленный форум (http://centr-2.com). В частности, тут обсуждаются вопросы строительства корпусов, благоустройства территории, возведения социальных объектов, экологии района. Есть интересные обсуждения типовых серий домов и вариантов отделки. Также форумчане делятся опытом и соображениями по поводу получения права собственности на квартиры (http://centr-2.com/index.php/topic/4583-pravo-sobstvennosti-303/page-3)

Я не рискну давать оценки, не владея полностью сведениями о ситуации, но есть и темы, где обсуждаются задержки сроков сдачи домов в эксплуатацию (http://centr-2.com/index.php/topic/2557-stroitelstvo-211-korpusa/page-13).

Словом, ресурс очень полезный и информативный.

Также отзывы о комплексе, сроках сдачи домов и условиях проживания в микрорайоне можно найти на других ресурсах: http://vsenovostroyki.ru/новостройки-подмосковья/жк-центр-2-271/.

Для сравнения

Квартиры в ЖК «Центр-2» самые доступные по цене из новостроек, что возводятся в районе Железнодорожный. При этом в Комплексе уже есть собственная инфраструктура, плюс к тому, рядом находятся обжитые районы, где есть практически все, что нужно для комфортной жизни.

Таблица 3.

ЖК

Квартиры

Площадь, (кв. м)

Цена,

(млн руб.)

Материал

Отделка

Срок сдачи

Центр Плюс

1-к

41

3,3

Монолит-кирпич

нет

I квартал 2018

2-к

64

4,6

Столичный

1-к

31,4

2,3

Монолит-кирпич

есть

IV квартал 2018

2-к

52,5

3,8

Центр-2

1-к

40

2,9

Панель

предчистовая

II квартал 2017

2-к

62

4,2

Приозерный

2-к

66

4,1

Блок

нет

сдан

 

Резюме

Местоположение комплекса довольно выигрышное: рядом центр района Железнодорожный со всеми скверами, детскими площадками, школами, поликлиниками и магазинами. Неподалеку несколько парковых зон: Ольгинский лесопарк, Пестовский парк, речки и небольшие пруды. Сам район уже обзавелся собственной инфраструктурой, работают два детских сада, школа, отделения банков и множество магазинов. Еще одну школу планируется ввести в эксплуатацию к середине 2018 года.

С многоуровневыми паркингами, правда, вопрос пока открытый – их еще не начали строить, и сроков не называют. Пока что жильцам доступные парковочные места во дворах и вдоль проспекта Героев.

Планировки квартир очень разнообразные и способны удовлетворить, пожалуй, любой вкус. Так что, если вы лояльно относитесь к панельным домам, этот ЖК, определенно, стоит рассмотреть.

Автор: Мария Борискина

Специально для Квартирного контроля


Дата публикации: 08.06.2017