Станет ли аренда жилья с выкупом полноправной альтернативой ипотеке?

12.04.2017


Дороговизна жилья в целом делает его покупку для большинства россиян недоступной вопреки всем стараниям со стороны государства. Главным инструментом решения жилищных проблем в последние годы стала ипотека. Этот целевой заем предлагается с самой низкой ставкой среди других кредитных продуктов, что и делает его весьма привлекательным. Благодаря большим объемам рекламы ипотеки в обществе сложилось впечатление, что она является чуть ли не единственный инструмент решения жилищных проблем. Однако это неправильное суждение.

На рынке недвижимости есть доступные широкому кругу альтернативы, о которых в силу отсутствия возможностей банковского сектора известно мало. В последнее время все громче заявляет о себе аренда жилья с выкупом. Станет ли она полноценной альтернативой ипотеке? Чтобы ответить на этот вопрос, сравним два инструмента по ключевым параметрам: условиям сделки и итоговой стоимости жилья при покупке.

Аренда с выкупом – это…?

В отличие от ипотеки, для большинства россиян, в том числе и для профессионалов рынка недвижимости, аренда с выкупом является «темной лошадкой». Хотя механизм не является чем-то из ряда вон выходящим. Похожие программы в США существовали еще в 70-е годы, сейчас они популярны в странах Западной Европы, а в Казахстане аренда с выкупом является основой государственной жилищной программы по предоставлению жилья гражданам с невысоким уровнем дохода.

Фактически аренда с выкупом – это слабо распространенный в нашей стране тип сделки по продаже недвижимости, который имеет общие черты с классическим наймом жилья и с приобретением его в рассрочку.

Собственник и квартиросъемщик заключают арендное соглашение. Оно, в отличие от соглашения стандартной аренды, обязательно предусматривает переход права собственности на недвижимости от собственника к квартиросъемщику после того, как последний выплатит всю его стоимость равными долями в течение срока действия договора. Итоговая стоимость жилья зафиксирована в соглашении и остается неизменной на протяжении всего срока его действия. Получается беспроцентная рассрочка.

При этом сделка сохраняет и все условия аренды. Заселение в квартиру происходит сразу после заключения соглашения и внесения оплаты за первые месяцы. Человек проживает в своей новой квартире, с регулярной периодичностью внося определенную сумму в счет выплаты жилья. В это же время его взаимоотношения с собственником регулируются условиями договора, как и при обычной аренде.

Ипотека и аренда с выкупом: условия покупки жилья

Условия получения ипотеки максимально стандартизированы. Несмотря на то что ее предлагает огромное количество различных финансовых учреждений, все они предъявляют требования и предлагают условия, которые слегка отличны по форме, но очень похожи по содержанию. Если вы соответствуете всем требованиям банка, то проблем с получением займа не будет. Если же по каким-то причинам вы им не соответствуете, то получить ипотеку будет весьма проблематично и в других банках.

В свою очередь, аренда с выкупом является гражданским механизмом. Все условия сделки оговариваются ее участниками на этапе согласования и зависят исключительно от пожеланий и возможностей сторон. Никаких ограничений, кроме наличия необходимых финансовых возможностей для покупки жилья, нет.

Наглядно, сравним все требования и условия, которые предъявляются для получения ипотечного займа и заключения сделки по аренде жилья с выкупом.

Сравнительная таблица условий покупки жилья в ипотеку и в аренду с выкупом

Условие

Ипотека

Аренда с выкупом

Наличие поручителя

Обязательно

Не требуется

Требования к кредитной истории

Есть

Нет

Возможность использовать материнский капитал

Есть

Есть

Ограничения для различных категорий граждан (возрастные, профессиональные, национальные, семейные)

Предусмотрены. Каждый потенциальный заемщик должен соответствовать по целому перечню параметров. Для отдельных категорий граждан предлагаются особые условия получения займа, как правило, более жесткие

Отсутствуют

Требования к будущему жилью

Жилье должно быть одобрено банком и соответствовать набору параметров

Определяются исключительно самим покупателем

Документы, необходимые для заключения сделки

  1. Заявление - анкета (на бланке Банка).
  2. Паспорт.
  3. Паспорт поручителя и/или залогодателя.
  4. Справка по форме 2-НДФЛ (при кредите свыше 200,000 рублей).
  5. Обязательно предоставление поручительства супруга (при кредите свыше 200,000 рублей).
  6. Документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний заемщика и его Поручителя.

Паспорт

Сбор документов на будущее жилье

Обязателен

Не требуется. Все документы предоставляет арендодатель ─ собственник недвижимости

Требования к стажу на последнем рабочем месте

Не меньше 6 месяцев

Нет

Требования по страховкам

Обязателен пакет страховок (жизни, квартиры, машины и иных) у организации, которую укажет банк по цене не менее 10% от стоимости квартиры

Необходимо только страхование квартиры в любой организации

Налог на имущество во время выкупа квартиры

Оплачивается

Не оплачивается. Его оплачивает арендодатель ─ собственник недвижимости

При расторжении договора

При обращении взыскания на квартиру, списывается задолженность в размере залоговой стоимости (не более 50% от рыночной стоимости). Остальной долг сохраняется

Возвращается часть внесенной им оплаты. Остальная сумма не взыскивается

Возможность изменения условий соглашения

В случае существенного изменения ситуации на рынке, например, дефолта, банк может пересчитать проценты в одностороннем порядке

Итоговая стоимость жилья и величина ежемесячной выплаты неизменны на протяжении всего срока действия договора

Возможность досрочного выкупа жилья

Есть. Однако может повлечь штрафы и увеличение процентной ставки

Есть. Штрафные санкции не применяются

В случае потери работы

Для банка потеря работы является основанием потребовать досрочно единовременно погасить всю задолженность и отобрать квартиру в случае неоплаты.

Факт потери работы не важен. Главное, чтобы поступали  арендные платежи

С точки зрения условий сделки, аренда с выкупом гораздо более лояльна к потенциальным покупателям. Однако когда речь идет о покупке квартиры определяющим является денежный фактор.

Расчет стоимости жилья в ипотеку и в аренду с выкупом

Именно высокая стоимость недвижимости делает ее покупку такой недоступной. Поэтому при выборе метода решения жилищной проблемы в первую очередь человек обращает внимание на цену. А цифры, как известно, вещь упрямая.

Поэтому на конкретном примере дадим ответ, какой инструмент более выгодный по финансовой составляющей. Параметры будут максимально приближены к нынешней рыночной ситуации:

• Объект покупки – однокомнатная квартира в одной из новостроек Санкт-Петербурга.
• Цена объекта – 2,8 млн рублей. Это среднерыночная цена на однокомнатную квартиру на первичном рынке Санкт-Петербурга, указываемая в открытых источниках.
• Сумма первоначального взноса – 15% или 420 тыс. рублей.

1. Ипотека

Для расчета полной стоимости жилья при покупке в ипотеку обратимся к помощи эксперта. Роман Остафьев, координатор объединения «Социальные жилищные инициативы» дал свою оценку текущей ситуации:

«Сейчас минимальная ставка для покупки первичной недвижимости без акций и льготных программ составляет 10,4% при аннуитетных платежах. В ближайшем будущем следует ожидать снижения ставок по кредитам, в том числе, по ипотечным. Это связано со снижением ключевой ставки Центробанка до 9,75%, состоявшимся 24 марта. Следует ожидать и дальнейшего снижения ключевой ставки, следовательно, ставок по кредитам. По оптимистичным прогнозам, средневзвешенная ставка по ипотеке в нынешнем году может достигнуть 9,4%. Однако сегодня 10,4% – это предел мечтаний для большинства заемщиков».

Итак, с учетом первоначального взноса для покупки квартиры сумма займа составит 2,380,000 руб. Процентная ставка – 10,4 годовых. Вид платежа – аннуитетный. Для расчета воспользуемся сервисом «Ипотечный калькулятор».

При займе на 5 лет:
Переплата по процентам – 682,260 р., ежемесячный платеж – 51,038 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 3,482,260 р.

При займе на 10 лет:
Переплата по процентам – 1,457,769 р., ежемесячный платеж – 31,981 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 4,257,769 р.

При займе на 15 лет:
Переплата по процентам – 2,329,005 р., ежемесячный платеж – 26,161 р., общая сумма платежа с учетом первоначального взноса – 5,129,005 р.

2. Аренда с выкупом

Формально при покупке жилья в аренду с выкупом величина ежемесячной выплаты состоит из 2 единиц: части стоимости квартиры и арендного платежа за проживание. Арендатор, он же покупатель, одновременно и покупает недвижимость в рассрочку и арендует ее. Однако вопреки представлениям большинства, это не означает, что покупатель выплачивает сумму, соизмеримую с рыночной арендной ставкой, а дополнительно к ней вносит часть стоимости.

Кристина Назырова, руководитель департамента по работе с клиентами «Федерального бюро выкупа жилья», подчеркнула: «В аренде с выкупом работает иное ценообразование. С финансовой точки зрения, механизм является беспроцентной рассрочкой. При заключении договора на срок до 24 месяцев удорожание жилья не применяется, при более длительном соглашении действует прогрессивная шкала удорожания: при рассрочке от 2 до 5 лет стоимость увеличится на 10%, в данном случае на 280,000 рублей; при рассрочке от 7 до 10 лет на 20%, 560,000 рублей. Это максимальное увеличение цены, которую мы предлагаем».

При покупке в аренду с выкупом сроком на 5 лет:
Переплата – 10% или 280,000 р., ежемесячный платеж – 44,333 р. (или 51,333 без первоначального взноса), общая сумма платежа – 3,080,000 р.

В аренду с выкупом сроком на 10 лет:
Переплата – 20% или 560,000 р., ежемесячный платеж – 24,500 р. (или 28,000 без первоначального взноса), общая сумма платежа – 3,360,000 р.

Аренда с выкупом сроком на 15 лет применяются для объектов жилья с более высокой стоимостью, от 8 млн рублей. Поэтому расчет покупки данной однокомнатной квартиры на 15 лет неактуален.
Также Кристина отметила, что при аренде с выкупом условия сделок в большей степени зависят от возможностей покупателя. Человек сам выбирает объект недвижимости и предлагает сумму, которую готов выплачивать ежемесячно. Исходя из этого, формируются остальные условия сделки. Например, если покупатель-арендатор рассчитывает на объект за 5 млн рублей, имея первоначальный взнос 1 млн, при этом готов выплачивать ежемесячно по 50 тыс., то используя простую арифметику, получаем 80 месяцев рассрочки, примерно 6,5 лет действия договора.

Станет ли аренда жилья с выкупом полноправной альтернативой ипотеке? Все предпосылки для этого есть. Механизм доказал свою состоятельность и в странах Западной Европы, и в странах СНГ. Аренда с выкупом предлагает очень лояльные условия для покупки жилья, а ее появление и распространение сейчас продиктовано текущей рыночной ситуацией. Если на первичном рынке положение дел умеренно оптимистичное, то вторичный находится в стадии глубокой регрессии. Поэтому сейчас и появляются механизмы, способные сбалансировать рынок, во главе которого должен стать потребитель и его объективные возможности, а не продукт. И аренда с выкупом является таким инструментом.

Автор: Вадим Пыстин


Дата публикации: 12.04.2017

Особое мнение

Взгляд заинтересованного лица

Все статьи и обзоры

Будь с нами

Новые обзоры новостроек от Квартирного Контроля


Поделиться