Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2018 года: опасения за судьбу ипотеки подстегнули спрос

22.05.2018



Дешевле ипотека в ближайшее время не будет, а вот дороже вполне может стать – потенциальные покупатели жилья, ожидавшие, когда ставка достигнет дна, вышли на рынок недвижимости в конце апреля и «спасли» месячную статистику по спросу. Помогли рынку и обладатели валютных сбережений, ставшие еще богаче в связи с ослаблением рубля.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы постепенно восстанавливается, сообщает «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По данным компании, в апреле в столице продавалось на 2% больше квартир, чем в марте.

Впрочем, статистика других риелторских компаний, опрошенных www.irn.ru, свидетельствует о сокращении предложения. По данным «Азбуки Жилья», количество выставленных на продажу квартир в «старой» Москве по итогам апреля уменьшилось на 12,7% в месячном и 34,2% - в годовом выражении. В метрах объем предложения снизился, соответственно, на 10,6% и 30%. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», количество квартир на рынке упало на 1,3% к марту и на 15,2% - относительно апреля прошлого года.

Наиболее заметно сократилось предложение самых дешевых лотов, стоимостью до 5 млн рублей. С конца 2016 г. доля бюджетных вариантов уменьшилась с 7% от общего объема рынка (что было максимальным значением за предыдущие 4 года) до 3%, а в абсолютных числах предложение таких квартир снизилось более чем в два раза благодаря 50-процентному росту спроса на подобные объекты, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка в «Инкоме».

В Новой Москве, по информации «Азбуки Жилья», количество и суммарная площадь квартир в экспозиции уменьшились на 10% относительно марта и 38% - по сравнению с апрелем 2017-го.

Сократился объем предложения и в Подмосковье - на 0,8% к марту, подсчитали специалисты Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». При этом количество новых квартир в предложении уменьшилось по отношению к предыдущему месяцу сразу на 22,8%, с лихвой компенсировав мартовский прирост, отмечает президент корпорации Сергей Власенко. Для сравнения: год назад в апреле на рынке «вторички» лотов в целом было на 14,8% меньше, а новых объектов – на 2,4% больше, чем в апреле нынешнего года.

По мнению Сергея Власенко, апрельское снижение объема предложения обусловлено в первую очередь тем, что впереди сезон дач и отпусков, когда традиционно на рынке наблюдается затишье и, чтобы продать объект в короткие сроки, продавцам нужно уступить в цене. Конечно, это многим не нравится. Поэтому многие собственники отложили продажу своей недвижимости на начало делового сезона, то есть осени. Однако эксперт не прогнозирует обвального падения объема предложения в ближайшие месяцы. Скорее всего, количество лотов летом незначительно вырастет.

Спрос

Апрель

В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 971 переход прав на недвижимость по договорам купли-продажи жилья. По сравнению с мартом показатель увеличился на 11,3%, относительно апреля прошлого года – на 20,3%.

Риелторы из-за вялой первой половины апреля предполагали, что по итогам месяца спрос будет ниже мартовского уровня – см. «Сирия и ослабление рубля подпортили спрос на квартиры в апреле». Однако в целом в апреле продажи оказалась выше, чем в предыдущие месяцы, отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Более того, некоторые объекты продавались даже чуть выше рынка и без дисконта.

Все благодаря активизации спроса в конце месяца. «В последнюю неделю апреля мы наблюдали резкий всплеск покупательской активности – как по количеству звонков, так и по внесенным авансам, что привело к тому, что в целом по уровню спроса апрель обогнал март», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, в апреле в компанию поступило на 2,8% больше звонков, чем в марте, количество авансов по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 10%, а в годовом выражении – на 15%.

Сергей Шлома объясняет успехи последней недели апреля реализацией отложенного спроса: те примерно 15% покупателей, которые на фоне обострения военного конфликта в Сирии, введения новых американских санкций и ослабления рубля в марте-первой половине апреля отложили сделки, в конце апреля все-таки вышли на рынок – потому что курсы валют более-менее стабилизировались.

«В последнюю неделю апреля мы отмечали заметное увеличение покупательской активности в сегменте «премиум», в основном в центральных районах Москвы. По нашим подсчетам, количество авансов, внесенных за покупку жилья стоимостью «15+ млн рублей», по сравнению с мартом выросло на 20%. Эти объекты приобретают держатели накоплений в долларах и евро, выход которых на рынок затормозили скачки курсов. Однако стабилизация рубля вернула их к покупке недвижимости, и люди, поняв, что доллар не дорастет до 100 рублей, поспешили воспользоваться уже имеющимися возможностями, полученными за счет курсовой разницы», - поясняет эксперт.

Впрочем, судя по данным Росреестра, в апреле погоду на столичном рынке определяли ипотечные покупатели, которых в высоких ценовых сегментах не так уж много. По сравнению с мартом количество кредитных сделок увеличилось на 8,1%, а относительно апреля 2017 г. - на 78%. Всего в апреле Росреестр зарегистрировал 6 662 ипотечных договора о покупке первичного и вторичного жилья в Москве.

В Подмосковье, где ипотека по сравнению с мартом выросла лишь на 2%, а относительно апреля 2017 г. показатель сократился на 54,3% (до 22 408 сделок), рост спроса на жилье в месячном разрезе ограничился 3,3% - по итогам апреля было зарегистрировано 48 700 новых прав на жилье. А в годовом выражении статистика и вовсе оказалась отрицательной: -4,3%.

Росреестр не приводит отдельной статистики по вторичному рынку, однако, согласно данным «Инкома», в абсолютном выражении количество ипотечных сделок с вторичным жильем на территории «старой» Москвы за апрель увеличилось на 37%. Доля ипотеки также выросла – до 34% (с 33% в феврале и 31,5% в марте 2018 г.). В апреле 2017 г. этот показатель был меньше на 7 п.п. – 27%. Об увеличении доли ипотеки на рынке «вторички» сообщает и «Миэль». В апреле 49% сделок в компании с квартирами в Москве и области были ипотечными против 44% в марте 2018-го и 36% - в апреле 2017-го.

По-видимому, всплеск спроса на ипотеку и, соответственно, на столичную недвижимость в конце апреля был связан с опасениями граждан за судьбу ипотечной ставки. Напомним, в предыдущие месяцы ипотека постоянно дешевела благодаря поступательному снижению ключевой ставки Центробанка. Однако после обвала рубля в начале апреля стало ясно, что ЦБ вряд ли продолжит смягчение монетарной политики в ближайшее время - см. «Ипотека в обозримом будущем дешеветь уже не будет» (и в итоге банк на заседании 27 апреля действительно отказался от снижения ключевой ставки). В результате потенциальные покупатели, ожидавшие, когда ипотечная ставка достигнет дна, пришли к выводу, что этот момент настал и надо брать ипотеку, пока она не подорожала. И, похоже, правильно сделали - банки приостановили снижение ставок по ипотеке.

Что касается Подмосковья, то там среди потенциальных ипотечников по-прежнему очень много людей, неуверенных в завтрашнем дне - они просто опасаются ввязываться в долгосрочные отношения с банками, отмечает Сергей Власенко. Однако новый виток ипотечного бума возможен и там, считает эксперт – если будет четкий сигнал о скором подорожании ипотеки. А пока в области растет число альтернативных сделок: в апреле таких было зафиксировано на 3,7% больше, чем в марте.

Май

В Москве май из-за длинных выходных традиционно уступает предыдущим весенним месяцам по уровню спроса, отмечает Сергей Шлома. «Однако мы все равно надеемся, что по покупательской активности он будет успешнее аналогичных периодов последних кризисных лет, как и нынешний апрель», - говорит эксперт.

В Подмосковье, по информации из партнерских офисов «Мегаполис-Сервис», работающих на территории области, видно, что уровень спроса в мае будет несколько выше, чем в прошлом месяце. Однако кардинального изменения ситуации на рынке ждать не стоит, считает Сергей Власенко: «Игроки рынка стали очень остро чувствовать ценовой тренд, а по итогам апреля средняя цена квадрата пусть чисто статистически, но все же ушла в минус».

По словам эксперта, есть предпосылки к тому, что уровень спроса на вторичное жилье в летние месяцы будет снижаться – при условии, что курс рубля останется стабильным. «В других случаях сработает классическая реакция рынка - если будет ослабление рубля, то это стимулирует спрос. Соответственно, если рубль будет укрепляться, о повышении спроса говорить не придется», - уверен Власенко.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, из-за пертурбаций на валютном рынке рублевые цены на московские квартиры в апреле увеличились на 0,4%. Драйвером роста цен стал дорогой сегмент, где стоимость значительной части квартир до сих пор номинирована в валюте: индекс дорогого жилья, рассчитываемый IRN.RU, по итогам апреля прибавил 2,2% - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2018 года».

На фоне активного вымывания из предложения наиболее дешевых объектов вырос и средний чек сделки: по данным «Инкома», с 7,45 млн рублей в марте он увеличился до 7,55 млн рублей в апреле.

По информации «Миэль», средняя стоимость продажи квартиры в Москве в апреле составила 9,316 млн рублей – это почти на миллион больше, чем месяцем ранее. «Такой рост обусловлен в основном тем, что довольно заметно вырос средний чек по трехкомнатным квартирам: в марте он составлял 10,2 млн рублей, а в апреле – уже 12,8», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В Подмосковье цены, наоборот, пошли вниз после символического роста в феврале и марте (на 0,51 и 0,23% соответственно, по данным КР «Мегаполис-Сервис»). Правда, апрельское снижение также не вышло за пределы статистической погрешности: стоимость метра просела на 0,06% к предыдущему месяцу и по состоянию на 1 мая установилась на отметке 70 358 руб. «То есть фактически можно сказать о том, что рост цен на «вторичку» остановился, так, по сути, и не начавшись. И в ближайшей перспективе мечтать о том, что вторичное жилье начнет дорожать, не приходится», - подчеркивает Сергей Власенко.

Динамика среднего размера скидок в столице и области тоже была разнонаправленной. В Москве на фоне некоторого оживления рынка дисконт сократился: в месячном разрезе совсем немного - с 6,9% в марте до 6,8% в апреле, а в годовом – довольно значительно: в апреле прошлого года средний размер скидки составлял 8,3%. Уменьшилась и доля сделок с дисконтом – до 83% с 84% в марте 2018 г. и 86% в апреле 2017-го. В Подмосковье, напротив, размер скидок незначительно возрос – в среднем на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем. «При том, что цены на «вторичку» не пошли вверх, процесс увеличения дисконта не кажется чем-то необычным. Также небольшой рост скидок со стороны продавцов можно объяснить тем, что они в преддверии дачного сезона и периода отпусков, когда спрос на жилье традиционно падает, стремятся продать свои лоты как можно быстрее, не дожидаясь осеннего возобновления активности на рынке. Особенно с учетом того, что такой сценарий в последние годы не всегда оправдывался», - говорит Сергей Власенко.

Срок экспозиции квартир в апреле сократился и в Москве, и в области. В Москве – значительно: если в апреле 2017 г. квартира в среднем продавалась за 83 дня, а в марте 2018-го – за 86, то в апреле 2018 г. – за 70. «Последний раз на таком уровне этот показатель находился в ноябре 2015 г.», - подчеркивает Сергей Шлома. При этом наиболее качественные лоты, выставленные на продажу по адекватной (незавышенной) цене, уходят с рынка за неделю-две.

В Подмосковье срок экспозиции квартир в апреле уменьшился по отношению к марту на 1,7%. В среднем в Подмосковье вторичное жилье в апреле продавалось за 59 дней. Сергей Власенко объясняет это более лояльным отношением продавцов к покупателям в вопросе дисконта и готовностью собственников уступать в цене с оглядкой на сегодняшнюю ситуацию на рынке. «А это значит, что у мотивированных покупателей нет причин затягивать с приобретением понравившегося объекта недвижимости», - резюмирует эксперт.


Источник: www.irn.ru

Дата публикации: 22.05.2018

8 (499) 348-17-29 — Бесплатная справочная по новостройкам Москвы
Заказать обратный звонок!
newkk